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DTI 규제 도입과 대출억제 효과
[ DTI 규제 도입과 대출억제 효과 ] 정부에서는 가파른 상승세를 보이는 아파트 가격 상승을 억제하기 위해 결국(어느 정도 예상되었던) DTI 규제를 9월 7일부터 시행하였다. DTI(총소득대비 부채상환비율-Debt To Income)는 소득에 비례해 채무의 상환 능력을 판단하는 기준으로 DTI 40%는 연 소득 중 채무에 대한 원금과 이자 상환 금액이 40%를 차지한다는 것이다. 이번 규제로 서울지역(투기지역 제외)은 50%, 경기, 인천 지역은 60%로의 DTI 규제를 받게 된다. DTI 규제는 지난 2008년 11월 3일 강남 3구를 제외한 수도권 전 지역이 비투기지역으로 전환되면서 사실상 그 의미를 잃었었다. DTI 규제 효과 - LTV 규제 보다 효과적 지난 7월 정부는 LTV에 대한 규제를 내 놓았었다. 10년 이하 단기 대출과 6억 이상 고가 아파트에 대한 담보대출 비율을 50%로 축소하는 내용을 골자로 하고 있다. 그러나 이 대책을 발표한지 두 달여 만에 후속 대책이 나온 것은 얼마나 이 대책이 효과가 없었는지를 반증해주는 가장 확실한 증거가 아닐까 싶다. 사실상 LTV 규제는 허점이 많아 규제로써의 실효성이 거의 없었다. 즉 대출이 필요하면 규제에 구애 받지 않고 받을 수 있는 방법이 얼마든지 있었던 것이다. 그러나 금번의 DTI 규제는 그 성격 자체가 틀리다. 소득이 어느 정도 되더라도 복수의 아파트로 복수의 담보대출을 받을 경우 DTI 규제를 피해가기가 쉽지 않다. 즉 개인의 실소득이 대출 가능여부의 가치판단 기준이 되니 소득증빙이 어렵다면 그만큼 대출이 어려워지는 것이다. 무엇보다도 DTI 규제의 경우 수치상으로 정확한 제한 선을 두고 있기 때문에 정부의 강력한 의지와는 별도로 자연스럽게 개인에 대한 담보대출 비율이 축소 될 수밖에 없다. 특히 자영업자의 경우 소득신고를 적게 하는 것이 대부분이기 때문에 증빙 할 수 있는 소득은 그 만큼 적을 수밖에 없다. 특히 다주택자에 대한 담보대출 규제는 그 어떤 대책보다도 효과적이다. 다주택자의 경우 세제적인 불이익(종부세, 양도세 등)을 피하기 위한 다양한 편법이 존재하고, 현재 부동산 상승폭은 그러한 세제적인 불이익을 감수 할 만큼 매력적이다. 그런 면에서 DTI 규제는 다주택자의 양산을 원천적으로 막는 기능에 있어서는 그 어떤 대책보다도 효과적인 것은 사실이다. 강남 3구 변동 없음. 수도권 이상 무 양천 강동 노원 나 떨고 있니? 이번 DTI 규제에 대한 반응은 지역별로 다소 상이한 반응이 나타나고 있다. 강남, 서초, 송파 즉 강남 3구는 원래부터 DTI 규제를 적용 받아 왔으니 전혀 달라진 것이 없다. 반면 양천구, 강동구, 노원구 등은 매수세가 줄어들면서 가격 상승에 다소 타격을 받을 것으로 예상되고 있다. 매수세가 줄어들면 기존에 대출을 받아 주택을 구입했던 이들의 심리적인 위축은 불가피 할 것으로 예상되기 때문이다. 서울을 제외한 지역에서는 별다른 반응이 나타나고 있지 않다. 경기 일부 지역이 작년 하반기 하락했던 시세를 회복한 것 외에 뚜렷한 부동산 가격 상승이 나타나지 않은데다가 실수요 위주의 거래가 많아 DTI 비율이 높은 매매 거래가 많지 않았던 만큼 규제 여파가 그다지 크지는 않을 것으로 예상된다. 실효성 논란과 부작용에 대한 우려 이번 대책 역시 실효성에 대한 논란은 피해가기 어려울 것으로 보인다. 무엇보다도 서울 지역 부동산 가격 상승을 주도했던 강남 3구과 강동지역의 재건축 아파트 시세 상승에는 그다지 큰 효력을 발휘할 수 없을 것으로 전망되기 때문이다. 고가의 재건축 아파트를 구입하는 경우 그 만큼의 경제적 능력 또한 보유하고 있을 것이고, 시세는 이미 오를 데로 올라 추가적인 상승은 이미 수요와 공급의 논리 그리고 정부의 대출규제로 해결 될 수준이 아니기 때문이다. 앞서 밝힌바와 같이 이미 규제가 있었던 강남 3구는 전혀 변화가 없고 서울 일부 지역에 대해서만 규제의 실효가 발휘하게 되는데 이 또한 규제의 긍정적 효과 보다는 부작용이 우선적으로 우려된다. 새마을금고, 신용협동조합, 단위농협과 같은 지역단위 금융기관의 경우 DTI 규제 대상에서 제외되기 때문에 시중은행과 비슷하거나 약간 높은 금리로 얼마든지 소득에 상관없이 대출을 받을 수 있다. 이는 DTI규제가 시작되고 유지되었던 전 정권하에서도 마찬가지였다. 여기서 발생하는 것이 불법 중개수수료이다. 은행에서 안 되는 대출을 지역단위금융기관에서 가능하도록 연결해 주면서 대출중개인이 챙기는 불법 커미션인 셈이다. 이러한 불법 중개수수료는 현재도 관행처럼 업계에 만연하고 있는 것이 사실이다. 그리고 무엇보다도 큰 부작용은 투기가 아닌 실수요를 내 집 마련의 걸림돌로 작용할 수 있다는 것이다. 최근 가파른 전세가격의 상승으로 차라리 주택을 구입하자라는 수요가 증대되고 있는 상황에서 DTI 규제는 큰 걸림돌로 작용할 수 있다. 실질적으로 지난 해 11월 3일 해제 되었던(강남 3구 제외) DTI 규제 카드를 정부에서 다시 꺼내 놓았다. 기존에 내 놓았던 그 어떤 대책보다도 규제 면에서는 강력한 힘을 발휘 할 것으로 전망된다. 시행 전부터 매수세가 하락하고 고가 아파트에 대한 규제로는 이만한 대책이 없는 것이 사실이다. 게다가 정부에서는 편법 대출이나 2금융권 아파트 담보대출에 대한 추가 규제 의향까지 밝히고 있어 좀 더 시간을 두고 지켜보기는 해야 하나 그 효과는 벌써부터 나타나고 있다. 그리고 시중은행의 건전성을 위해서라도 지속적으로 규제를 유지할 계획이라고 발표했다. 그러나 DTI 규제를 해제한지 10개월여 만에 다시 시행하는 것이니 언제 또 말을 뒤집을 지는 아무도 알 수 없는 노릇이다. 지난 정부에서는 세제 및 재건축 등에 대한 각종 규제가 선행된 뒤 시행된 금융규제였던 DTI 규제는 효과적인 면에서는 가장 확실한 것이었다. 현재 시점에서의 DTI 규제는 지난번과 같은 효과를 기대하기란 실질적으로 어렵지 않을까 생각된다. 각종 규제가 이미 해제된 상태이고 시장에는 유동성 자금이 흘러넘치고 있다. 이러한 상황에서 단순히 돈줄만 죈다고 문제가 해결될 것 같지는 않기 때문이다. 정부에서 수도권 주거 난을 해결하기 위해 앞당긴 보금자리 주택 건설 역시 엄청난 시세 차익이 예상되는 소위 로또라고 불리는 투기의 대상이 되고 있는 상황에서 부동산 가격이 오르면 규제하고 내리면 해제하는 부동산 대책 보다는 보다 근본적이고 체계적인 문제 해결 방안을 모색해 볼 필요가 있다.

DTI 규제 도입과 대출억제 효과

[ DTI 규제 도입과 대출억제 효과 ]

정부에서는 가파른 상승세를 보이는 아파트 가격 상승을 억제하기 위해 결국(어느 정도 예상되었던) DTI 규제를 9월 7일부터 시행하였다. DTI(총소득대비 부채상환비율-Debt To Income)는 소득에 비례해 채무의 상환 능력을 판단하는 기준으로 DTI 40%는 연 소득 중 채무에 대한 원금과 이자 상환 금액이 40%를 차지한다는 것이다. 이번 규제로 서울지역(투기지역 제외)은 50%, 경기, 인천 지역은 60%로의 DTI 규제를 받게 된다. DTI 규제는 지난 2008년 11월 3일 강남 3구를 제외한 수도권 전 지역이 비투기지역으로 전환되면서 사실상 그 의미를 잃었었다.

DTI 규제 효과 - LTV 규제 보다 효과적

지난 7월 정부는 LTV에 대한 규제를 내 놓았었다. 10년 이하 단기 대출과 6억 이상 고가 아파트에 대한 담보대출 비율을 50%로 축소하는 내용을 골자로 하고 있다. 그러나 이 대책을 발표한지 두 달여 만에 후속 대책이 나온 것은 얼마나 이 대책이 효과가 없었는지를 반증해주는 가장 확실한 증거가 아닐까 싶다. 사실상 LTV 규제는 허점이 많아 규제로써의 실효성이 거의 없었다. 즉 대출이 필요하면 규제에 구애 받지 않고 받을 수 있는 방법이 얼마든지 있었던 것이다. 그러나 금번의 DTI 규제는 그 성격 자체가 틀리다.

소득이 어느 정도 되더라도 복수의 아파트로 복수의 담보대출을 받을 경우 DTI 규제를 피해가기가 쉽지 않다. 즉 개인의 실소득이 대출 가능여부의 가치판단 기준이 되니 소득증빙이 어렵다면 그만큼 대출이 어려워지는 것이다. 무엇보다도 DTI 규제의 경우 수치상으로 정확한 제한 선을 두고 있기 때문에 정부의 강력한 의지와는 별도로 자연스럽게 개인에 대한 담보대출 비율이 축소 될 수밖에 없다. 특히 자영업자의 경우 소득신고를 적게 하는 것이 대부분이기 때문에 증빙 할 수 있는 소득은 그 만큼 적을 수밖에 없다. 특히 다주택자에 대한 담보대출 규제는 그 어떤 대책보다도 효과적이다. 다주택자의 경우 세제적인 불이익(종부세, 양도세 등)을 피하기 위한 다양한 편법이 존재하고, 현재 부동산 상승폭은 그러한 세제적인 불이익을 감수 할 만큼 매력적이다. 그런 면에서 DTI 규제는 다주택자의 양산을 원천적으로 막는 기능에 있어서는 그 어떤 대책보다도 효과적인 것은 사실이다.

강남 3구 변동 없음. 수도권 이상 무 양천 강동 노원 나 떨고 있니?

이번 DTI 규제에 대한 반응은 지역별로 다소 상이한 반응이 나타나고 있다. 강남, 서초, 송파 즉 강남 3구는 원래부터 DTI 규제를 적용 받아 왔으니 전혀 달라진 것이 없다. 반면 양천구, 강동구, 노원구 등은 매수세가 줄어들면서 가격 상승에 다소 타격을 받을 것으로 예상되고 있다. 매수세가 줄어들면 기존에 대출을 받아 주택을 구입했던 이들의 심리적인 위축은 불가피 할 것으로 예상되기 때문이다. 서울을 제외한 지역에서는 별다른 반응이 나타나고 있지 않다. 경기 일부 지역이 작년 하반기 하락했던 시세를 회복한 것 외에 뚜렷한 부동산 가격 상승이 나타나지 않은데다가 실수요 위주의 거래가 많아 DTI 비율이 높은 매매 거래가 많지 않았던 만큼 규제 여파가 그다지 크지는 않을 것으로 예상된다.

실효성 논란과 부작용에 대한 우려

이번 대책 역시 실효성에 대한 논란은 피해가기 어려울 것으로 보인다. 무엇보다도 서울 지역 부동산 가격 상승을 주도했던 강남 3구과 강동지역의 재건축 아파트 시세 상승에는 그다지 큰 효력을 발휘할 수 없을 것으로 전망되기 때문이다. 고가의 재건축 아파트를 구입하는 경우 그 만큼의 경제적 능력 또한 보유하고 있을 것이고, 시세는 이미 오를 데로 올라 추가적인 상승은 이미 수요와 공급의 논리 그리고 정부의 대출규제로 해결 될 수준이 아니기 때문이다. 앞서 밝힌바와 같이 이미 규제가 있었던 강남 3구는 전혀 변화가 없고 서울 일부 지역에 대해서만 규제의 실효가 발휘하게 되는데 이 또한 규제의 긍정적 효과 보다는 부작용이 우선적으로 우려된다. 새마을금고, 신용협동조합, 단위농협과 같은 지역단위 금융기관의 경우 DTI 규제 대상에서 제외되기 때문에 시중은행과 비슷하거나 약간 높은 금리로 얼마든지 소득에 상관없이 대출을 받을 수 있다. 이는 DTI규제가 시작되고 유지되었던 전 정권하에서도 마찬가지였다. 여기서 발생하는 것이 불법 중개수수료이다. 은행에서 안 되는 대출을 지역단위금융기관에서 가능하도록 연결해 주면서 대출중개인이 챙기는 불법 커미션인 셈이다.

이러한 불법 중개수수료는 현재도 관행처럼 업계에 만연하고 있는 것이 사실이다. 그리고 무엇보다도 큰 부작용은 투기가 아닌 실수요를 내 집 마련의 걸림돌로 작용할 수 있다는 것이다. 최근 가파른 전세가격의 상승으로 차라리 주택을 구입하자라는 수요가 증대되고 있는 상황에서 DTI 규제는 큰 걸림돌로 작용할 수 있다.

실질적으로 지난 해 11월 3일 해제 되었던(강남 3구 제외) DTI 규제 카드를 정부에서 다시 꺼내 놓았다. 기존에 내 놓았던 그 어떤 대책보다도 규제 면에서는 강력한 힘을 발휘 할 것으로 전망된다. 시행 전부터 매수세가 하락하고 고가 아파트에 대한 규제로는 이만한 대책이 없는 것이 사실이다. 게다가 정부에서는 편법 대출이나 2금융권 아파트 담보대출에 대한 추가 규제 의향까지 밝히고 있어 좀 더 시간을 두고 지켜보기는 해야 하나 그 효과는 벌써부터 나타나고 있다. 그리고 시중은행의 건전성을 위해서라도 지속적으로 규제를 유지할 계획이라고 발표했다. 그러나 DTI 규제를 해제한지 10개월여 만에 다시 시행하는 것이니 언제 또 말을 뒤집을 지는 아무도 알 수 없는 노릇이다.

지난 정부에서는 세제 및 재건축 등에 대한 각종 규제가 선행된 뒤 시행된 금융규제였던 DTI 규제는 효과적인 면에서는 가장 확실한 것이었다. 현재 시점에서의 DTI 규제는 지난번과 같은 효과를 기대하기란 실질적으로 어렵지 않을까 생각된다. 각종 규제가 이미 해제된 상태이고 시장에는 유동성 자금이 흘러넘치고 있다. 이러한 상황에서 단순히 돈줄만 죈다고 문제가 해결될 것 같지는 않기 때문이다.

정부에서 수도권 주거 난을 해결하기 위해 앞당긴 보금자리 주택 건설 역시 엄청난 시세 차익이 예상되는 소위 로또라고 불리는 투기의 대상이 되고 있는 상황에서 부동산 가격이 오르면 규제하고 내리면 해제하는 부동산 대책 보다는 보다 근본적이고 체계적인 문제 해결 방안을 모색해 볼 필요가 있다.