[ 금리인상에 대처하는 우리의 자세 ]
현재 CD금리는 2.76%(10월 1일 기준)로 지난 2월 11일 이후 올 들어 최고치를 나타내고 있다. 덕분에 시중은행 주택담보대출의 대출금리 역시 가파른 상승세를 보이고 있다. 10월1일 은행권 에 따르면 국민은행의 주택담보대출 금리는 연 4.71 ~ 6.31%로 지난주 보다 0.03% 상승했다. 이는 지난해 12월 22일 이후 9개월 반 만에 최고치를 기록한 것이다. 우리은행과 신한은행도 각각 0.03%포인트 상승한 5.25∼6.07%, 3.25∼5.95%를 기록하고 있다. 외환은행은 4.97∼6.52%로 인상해 최고금리가 6.5%를 넘어섰다.
지난 8월 말 기준 국내 은행권 주택담보대출 총액은 342조 4천억 원으로 이중 90%에 이르는 대출이 CD금리 연동형 변동금리라는 것 감안 할 경우 그 여파가 작은 규모라고 할 수 없다. 게다가 이 수치는 은행권 주택담보대출만으로 2금융권 생명보험사와 주택할부금융(캐피탈社)을 포함할 경우 그 규모는 더욱 커지게 된다. 단순히 은행권 주택담보대출만으로 따졌을 경우 CD금리가 0.19% 상승하게 되면(9월 1일 CD금리 2.57%, 현재 2.76%) 6,498억 원의 이자가 추가로 발생하게 되는 것이다. 앞서 말한 바와 같이 이는 단순히 은행권 주택담보대출만을 토대로 산출된 수치로 실제로는 이보다 큰 규모의 이자가 추가로 발생하게 된다.
CD금리의 인상 요인은 향후 경기회복에 대한 긍정적인 전망과 한국은행의 출구전략 시행 가능성 시사 때문인 것으로 분석되고 있다. 9월 한국은행에서 발표한 소비자동향지수(CSI) 에 따르면 현재생활형편, 현재경기판단, 생활형편전망, 향후경기전망, 가계수입전망 등 대부분의 분야에 걸쳐 향후 경제가 좋아질 것이라는 예상이 지배적인 것으로 나타났다. 이러한 차후 경제회복에 대한 긍정적인 신호들은 지난 9월 이성태 한국은행 총장의 연내 기준금리 인상 가능성 시사와 맞물려 전체적인 은행 금리 상승의 원동력이 되고 있다.
추가적인 금리인상이 불가피하게 예상되는 현 시점에서 차후 가계에 부채 부담을 줄이려면 어떻게 준비해야 하는지 살펴보자.
1. 너 자신을 알라!
무엇보다도 금리인상에 대비하기 위해서는 현재 내가 납부하고 있는 이자는 월에 얼마이며 총 대출 잔액은 얼마인가 부터 파악해야 한다. 그리고 중도상환수수료 기간은 얼마가 남아 있고 현재 타 금융기관으로 대환할 경우 중도상환수수료를 얼마나 내야 하는지를 알아야 대환을 통해 보다 경쟁력 있는 대출상품으로 전환 할 수 있다.
본인이 사용하고 있는 대출의 금리를 파악 할 때 기준금리와 가산금리로 파악해야 하는데 단순히 5.16% 보다는 현 CD금리 2.76% + 가산금리 2.40%의 형태로 알고 있어야 보다 정확한 이용 금리를 알 수 있고, 향후 이자 부담률이 얼마나 증가하게 될지 예측할 수 있다. 그리고 기준금리의 변동시기와 중도상환수수료가 없어지는 시점을 정확하게 알고 있어야 저금리 목적의 대환 시 손해를 줄일 수 있다.
2. 금리 변동에 강한 상품을 선택하라!
낮은 금리의 고정금리 상품이 향후 금리 인상을 대비하는 데에 있어서는 최고일지는 모르나 현재 장기 고정금리 특히 1금융권 고정금리 대출상품은 금리가 매우 높아 타 상품들에 비해 비교적 경쟁력이 떨어지는 것이 사실이다. 은행권 외에 주택담보대출 상품 중에는 금리 변동에 비교적 유연하게 대처할 수 있거나 강한 상품들이 있다.
첫째로는 주택금융공사의 금리설계보금자리론이 있다.
주택금융공사의 금리설계보금자리론의 경우 거치기간 3년 중 1년은 CD금리 + 2.4%의 금리로 이용 후 고정금리로 전환되는 상품이다. 고정금리 역시 현재 6.1% ~ 6.35%(대출기간에 따라 차등적용)로 장기 고정금리 상품 중에는 최고의 경쟁력을 자랑하고 있다. CD+2.4%의 변동금리 이용 기간 중에도 고정금리로 전환이 가능하다.
둘째로는 금리인상의 상한선을 설정할 수 있는 상품이 있다.
시중은행을 비롯한 생명보험사 대출 상품 중에는 금리의 상하한 선을 설정할 수 있는 상품들이 있다. 대출 받을 당시의 금리에 0.1% 가량의 추가 가산금리를 부담하고 금리의 인상과 인하 폭을 0.5% ~ 1% 내로 설정하는 것이다. 이 경우 추가적인 금리 인상이 있어도 일정선을 초과하지 않고, 금리가 인하될 경우 같이 금리가 인하되므로 고정금리 보다는 유연하고 변동금리 보다는 안정적이라 할 수 있겠다.
셋째로는 1년 또는 3년 변동금리 상품이다.
현재 시중은행 또는 생명보험사에서는 장기 고정금리 상품 보다는 1년 또는 3년의 변동 주기를 갖는 상품이 보다 경쟁력 있다. 3년 주기 변동금리 상품은 3년간 고정된 금리를 사용 후 3년이 되는 시점에서 해당 시점의 기준금리가 반영되어 금리가 변동되는 것이다. 3년 간 금리 변동에 비교적 안정적인 이자 부담을 가져갈 수 있다. 그리고 주택담보대출의 대부분이 중도상환수수료 기간임을 감안 할 때 3년 후 별도의 수수료 없이 해당 시점에서 경쟁력 있는 대출 상품으로 전환 할 수 있다는 점에서 보다 유연하게 금리 변동에 대처 할 수 있는 상품이다.
有備無患
현재 출구전략의 시작은 대한민국 사회에서 큰 화두이자 뜨거운 감자임에 틀림없다. 정부와 한국은행이 그 시행을 앞두고 힘겨루기를 하고 있는 양상이지만 언젠가는 분명 시작이 될 것이다. 아니 되어야만 한다. 출구전략이 시작되었다는 것은 그만큼 한국경제가 회복됐다는 것이기 때문이다. 다만 그 시기가 언제냐는 매우 민감한 사안이 아닐 수 없다. 앞서 밝힌 바와 같이 지난 8월 말 기준 국내 은행권 주택담보대출 총액은 342조 4천억 원으로 단순한 계산으로 금리가 2% 오르게 되면 총 이자 부담은 6조8480억 원 증가하게 된다.(물론 이보다 더 큰 이자 부담이 발생하게 된다.) 출구 전략은 단순하게 말하면 정부가 시중에 풀었던 유동성 자금을 회수하는 것으로, 즉 기준금리를 2% 상승시키게 되면 6조8480억 원의 자금이 정부로 회수되는 것을 말한다.
지난 해 CD금리 최고치는 6.18%였으며, 현재와 3.61% 가량 차이가 있다. 만일 CD금리가 지난해 최고 수준까지 다시 한번 상승한다면 생각만해도 끔찍한 사태가 발생하지 않으리란 보장이 없다. 미국의 써브프라임 사태가 한국에서 일어나지 말란 보장은 전혀 없는 것이다. 물론 한국은행에서 기준금리를 급격하게 올리는 일이 없는 한 발생하기는 힘든 상황이지만 반드시 유념해야 할 부분은 현재의 금리는 한국은행에서 2%의 기준금리 인하를 바탕 생성된 금리라는 것이다.
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