[정부규제 이후 달라진 금융권 모습들]
정부가 지난 2009년 10월 12일부터 LTV 및 DTI 규제를 2금융권으로 확대 적용하면서 대출 시장에 큰 변화가 생겨났다. 시기적으로 대출 시장이 비수기인 점을 감안하더라도 대출 수요의 급감은 눈에 확연히 보일 정도로 썰렁한 분위기가 이어지고 있으며, 부동산 시장 역시 지속적으로 그리던 상승곡선은 한풀 꺾인 모습을 보이고 있다.
서울을 비롯한 경기 지역 일부를 제외하고는 상승폭이 줄어들거나 보합세를 유지하고 있다. 다만 전세만은 인천을 제외한 서울과 경기 신도시 지역에서 0.2% 이상의 높은 상승세를 여전히 유지하고 있으며, 일부 지역은 0.9% 이상 1%에 가까운 높은 상승세를 보였다. 게다가 서울과 경기 일대를 뜨겁게 달구었던 보금자리 주택 청약과 2차 보금자리 주택 지구 발표는 아파트 구입 계획에 큰 변화를 주기에 충분한 요인이었다.
반면 가계자금대출 금리는 CD금리의 인상과 시중은행들의 가산금리 인상 등의 요인으로 신규 취급액을 기준으로 0.12% 이상 올라 11년 6개월 만에 최고의 상승폭을 나타냈다. 대출 한도 규제(LTV)와 소득 규제(DTI)와 맞물려 대출을 받기도 힘들지만 연 6% 이상 되는 대출을 선뜻 받는 것도 망설여지는 상황이다.
1. 사라진 아파트 게시판 대출 전단지
지난 7월부터 시작된 정부의 대출 규제로 흔히 볼 수 있었던 아파트 게시판에 대출 관련 전단지의 모습들이 자취를 감추고 있다. 처음 규제 시행 시 시중은행들만이 규제 대상이었기 때문에 생명보험사 및 지역단위금융기관(새마을금고, 신용협동조합, 단위농협 등), 캐피탈社, 저축은행들의 대출은 풍선 효과로 때아닌 호황이 잠시 찾아 왔었다. 이도 잠시 2금융권으로 대출규제 확대가 시행되면서 일부 2금융권 금융기관들은 개점 휴업상태에 가까운 모습을 보이고 있다. 그러므로 일부 금액을 지불하고 광고의 장으로 이용하던 아파트 게시판 전단지 광고 영업은 이제 수익적인 면에서 그 가치가 많이 떨어진 것이다.
2. 아파트 구입 계획 보류
올해 초부터 뜨거웠던 주택 시장은 2금융권을 포함한 대출 규제 확대 시행으로 그 열기를 찾아보기 힘들게 됐다. 기존 2금융권에서는 최대 85% ~ 90% 까지도 주택 구입자금으로 대출 받을 수 있었으나 현재는 일괄적으로 LTV 60%로 제한되고 있다. 즉 다소 이자 부담이 크더라도 대출을 많이 받아(60% 이상) 주택을 구입하려던 강력한 매입 의지는 지금 현재로서는 실현되기 어려운 것이 현실이다. 이에 주택 구입 계획을 가지고 있던 이들은 대부분 보류 또는 무기한 연기(사실상 취소)로 돌아섰다. 실 거주를 목적으로 아파트 구입 계획을 세웠던 이들에게는 보금자리 주택 역시 계획을 연기하기에 충분한 요인이 되었다.
3. 늘어난 전세자금 대출 문의
주택 시장의 침체와는 달리 전세금은 계속해서 상승세를 이어가고 있고 매물 마저 부족한 상황이다. 서울 지역을 필두로 경기도의 신도시 전세금액은 지속적으로 상승되고 있다. 앞서 밝히 바와 같이 주택 매수 의향이 보류 또는 취소로 돌아서면서 자연스럽게 전세 시장이 달궈지고 있으며, 서울 지역의 경우 재건축과 재개발은 전세 난의 주요 원인으로 꼽히고 있다. 즉 공급이 수요를 충족시켜주지 못하고 있으니 가격의 상승은 당연한 것으로 보인다.
정부에서는 공공 임대 아파트 건설 및 도시 주거형 주택건축 규제 완화 등의 대안을 내 놓았지만 이 대안들이 효과를 거두기 위해서는 2~3년 정도의 시간이 필요하다.
불어난 전세금 만큼 전세자금 대출 문의도 예년에 비해 부쩍 늘어난 모습이다. 정부에서 전세 난에 대한 대책으로 내 놓았던 기금 대출(근로자.서민 전세자금 대출) 확대 지원은 실질적인 효과를 보기에는 미흡한 부분이 많은 것이 사실이다. 자격 요건이 비교적 까다롭고 대출 금액이 소득에 대비하기 때문에 실제로 필요한 만큼의 전세자금을 대출 받기가 어려운 경우가 많다. 이에 따라 각 시중은행 및 생명보험사, 캐피탈社의 전세자금 대출이 비교적 높은 금리에도 불구하고 많은 금액이 대출되고 있다.
4. 대출한도 축소에 앞장서는 시중은행
정부의 대출한도 축소 의향에 선봉장들은 시중은행들이다. 현재 시중은행에서 받을 수 있는 가계자금 대출 한도는 60% 까지 이나 이 또한 쉽지 않다.
① MCI 미 적용
기존에는 최우선변제소액임차 보증금을 대출한도에서 공제하는(소위 방공제) 것을 서울보증보험 가입을 통해 면제 받을 수 있었으나 현재 MCI를 적용하지 않고 대출 한도에서 1,400만원에서 2,000만원까지(또는 그 이상) 대출 한도를 차감하는 시중은행이 늘고 있다.
② 인정소득으로 소득 증빙 시 LTV 50% 축소
기존에 시중은행에서 10년 이하 단기 대출과 60,000만원 이상 아파트를 제외한 주택은 담보대출 비율은 60%였다. 그러나 일부 시중은행에서는 소득증빙 시 증빙소득이 아닌 인정소득(또는 환산소득 - 신용카드 사용액, 의료보험 납입액 등)으로 증빙 할 경우 LTV가 50%로 축소된다. 즉 소득증빙이 어려운 자영업자의 경우 LTV 60% 까지도 대출 받기가 어렵다는 것이다.
5. 2금융권 사업자금 대출 위주로 대출시장 개편
정부의 가계자금 대출 규제가 2금융권으로 확대 시행 되면서 2금융권의 캐피탈社와 저축은행은 사업자금 대출을 위주로 대출이 진행되고 있다. 현재 사업자금 용도 대출은 정부 규제 대상에서 제외되어 있기 때문이다. 저축은행들의 경우 연초에 시중은행들이 기준금리 인하와 함께 예.적금 금리도 동반 하향 조정되어 시중의 자금이 비교적 높은 예.적금 금리를 자랑하던 저축은행으로 몰렸기 때문에 현재 자금적인 부분이 있어서는 충분히 여유가 있는 상황이다. 이에 따라 충분한 자금을 바탕으로 비교적 좋은 금리의 사업자금용도 대출 상품을 내어 놓고 있는데 7% 대의 저금리 대출 상품도 선보이고 있다.
반면 기존에 수요가 많았던 근로소득자 대상 대출은 그 자취를 감춘 상태이다. 근로소득자 대상 대출은 성격상 가계자금 대출인 관계로 정부의 규제로 2금융권 역시 LTV 60%로 축소 되었기 때문이다.
天雖崩 牛出有血(하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다.)
지난 2009년 10월 12일부터 2금융권으로 까지 정부의 대출 규제가 확대 시행되면서 부동산 시장과 주택 구입 계획은 완전히 얼어 붙은 상황이다. 2금융권에서 별도의 소득증빙 없이 80% ~ 85%까지도 주택 구입자금으로 받을 수 있었던 구입자금 대출은 이제 그 자취를 찾아 볼 수 조차 없게 되었기 때문이다. 게다가 근로소득자나 실사업자라는 것을 증빙하기 어려운 일부 소상공인 역시 대출 받을 길이 막막해 보이는 것이 사실이다.
그러나 현재까지도 금융기관(시중은행, 생명보험사)과 서울보증보험 연계 상품으로 주택 구입자금 대출 시 LTV 80% 상품이 있다. 자격요건(소득 및 신용등급)이 비교적 까다로우나 대출 한도와 금리적인 면에서는 우수한 경쟁력을 자랑하고 있다. 주택 구입 시 대출금액이 많이 필요하다면 충분히 고려 해 볼만한 대상이다. 구입자금 외 기존 대출을 그대로 유지하고 받는 후순위 추가 담보대출의 경우도 일부 금융기관(저축은행)에서는 근로소득자와 위촉계약직(프리렌서) 등을 대상으로 최대 LTV 95% 까지 후순위대출이 진행되고 있으니 기존 대출이 비교적 저금리이나 추가적으로 필요한 자금이 있어 대환 외에는 대안이 없다면 꼭 한번 쯤은 추가 대출 가능금액을 확인 해 볼 필요가 있다.
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