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유엔사 부지 1조552억원 낙찰
자산 많지만 현금흐름은 적자
개발까지 인허가 등 난관 많아

[헤럴드경제=정찬수 기자]유동자산만 1조2506억원을 보유한 ‘현금부자’ 일레븐건설의 ‘용산 올인 베팅’에 부동산 업계의 관심이 집중되고 있다. 용산 유엔군사령부 부지가 서울시 마지막 ‘노른자위 땅’이기는 하지만 개발까지 넘어야 할 장애물이 워낙 많기 때문이다.

한국토지주택공사(LH)는 27일 저녁 서울 용산구 이태원동의 유엔사 부지 입찰에서 일레븐건설이 낙찰됐다고 밝혔다. 일레븐건설은 컨소시엄 구성없이 단독으로 1조552억원을 써냈다. 예정가격인 8031억원보다 2000억원 이상 높은 금액이다.

일레븐건설은 내달 3일까지 보증금을 포함한 낙찰금액의 10%를 내야 한다. 지난해말 기준 현금자산만 780억원에 달하고, 분양미수금도 958억원에 달하는 만큼 1055억원의보증금 마련에는 큰 문제가 없을 전망이다.

문제는 잔금이다. 9497억원(낙찰금액의 90%)은 1583억원(15%)을 6개월 간격으로 총 6차례 분납을 해야한다. 3년 안에 수익을 내지 못하면 유동자산을 현금화하는 과정에서 발생한 막대한 금융비용만 계속 부담해야 한다. 일레븐건설의 연간 당기순이익은 300~400억원 가량이다. 하지만 영업활동으로 인한 현금흐름은 2015년 -843억원, 2016년 -1275억원 등으로 적자다. 현금유입이 없다는 뜻이다. 금융비용 부담이 예상보다 클 수 있다.

유엔사 부지는 5만1000여㎡ 규모의 주거ㆍ업무ㆍ문화시설 등이 함께 들어서는 복합단지로 개발될 예정이지만, 현재 모든 것이 백지상태다. 건축물 배치와 건축선, 외관ㆍ경관 등 모든 계획안을 처음부터 수립해야 한다. 이 과정에서 일레븐건설은 서울시와 용산구의 까다로운 요구사항을 넘어야 한다. 협의와 심의를 거치는 과정에서 시간이 많이 소요될 가능성도 있다. 최종 승인은 국토교통부에 있다.

남산 조망권을 해치지 않도록 해발 90m로 선을 그은 고도 제한으로 20층 안팎의 건물만 지을 수 있다. 85㎡ 이하 중소형 아파트를 구성할 수 없고, 전체 건축물 면적은 지상 연면적의 40%를 넘겨선 안 된다. 개발이익보다 ‘승자의 저주’ 우려가 커지는 이유다.

한 시행사 관계자는 “정형화된 토지와 저밀도 개발이 힘든 높이 규제, 서울시의 요구 등 어려움에도 지주들이 과도한 이익을 원하는 것이 문제”라며 “현 경기상황을 고려할 때 위험이 너무 큰 사업”이라고 평가했다.

부동산 전문가들은 유엔사 부지가 최고급 주거단지로 개발되면 3.3㎡당 분양가가 1억원이 넘을 것이라고 조심스럽게 전망한다.

용산구 B공인 관계자는 “용산의 입지적 장점과 대형 개발이 시너지를 거두면 분양가 1억도 불가능한 일은 아닐 것”이라며 “다만 새 정부의 도시재생과 맞물린 낙후지역의 개발이 함께 이뤄져 용산구 전체적인 밑그림이 완성돼야 가능하다”고 내다봤다.

andy@heraldcorp.comLH]
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