조선일보

[★들의 빌딩] “도로가 좁아서…” 손해본 류승범

좁은 도로에 지어진 건물이나 모퉁이(코너)에 있는 건물을 사려는 투자자라면 계약 전 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 등기부등본과 건축물대장이죠. 두 개를 각각 펼쳐놓고 대지면적이 서로 일치하는지 비교해야 합니다. 계약 전 꼼꼼하게 서류를 살펴보는 투자자라도 설마 대지면적이 다를 것이라고는 생각지 못하고 지나치는 경우가 있습니다. 그러다간 배우 류승범(37)씨처럼 소중한 내 땅을 건축에 전혀 활용하지 못하는 경우가 생깁니다.

류씨는 2010년 7월 서울 강남구 신사동 가로수길에 있는 대지면적 310.6㎡ 짜리 건물을 21억5000만원에 매입했습니다. 1990년 준공한 노후 건물이어서 류씨는 2년여 뒤인 2012년 지하 1층~지상 5층 도시형생활주택으로 신축했습니다.

그런데 류씨는 이 건물을 새로 짓는 과정에서 뜻하지 않게 손해를 보게 됐습니다. 대지 면적이 등기부등본에 나온 310.6㎡보다 6.4㎡(약 1.9평) 적은 304.2㎡로 줄어든 것입니다. 알고 보니 건축물 대장상 대지면적은 304.2㎡로 등기부등본과 달랐고, 신축할 땐 건축물 대장에 기재된 대지면적대로 신축해야 했던 것입니다. 내 땅 2평을 건축에 전혀 쓰지 못하게 된 것이죠. 이 일대 빌딩 시세가 대지면적 3.3㎡당 5000만원인 점을 고려하면, 류씨는 약 1억원 정도를 손해본 셈이죠. 대체 이게 무슨 일일까요?

이유는 바로 도로에 숨어 있습니다. 등기부등본은 소유주가 점유하는 총 대지면적을 기재하고, 건축물 대장은 실제로 건물이 들어설 수 있는 대지면적만 기재합니다. 통상 둘은 같은 대지면적을 표시합니다. 하지만 도로 때문에 예외적인 경우가 생깁니다. 대표적인 것이 류승범 빌딩입니다. 이 빌딩이 끼고 있는 도로는 너비 4m가 안돼 차 한 대도 지나가기 어려울 정도입니다. 이런 도로에서 건축하려면 건축법상 도로의 최소 너비 4m를 확보해주어야 하기 때문에 건축선을 후퇴해서 대지 일부를 도로로 쓰도록 해야 했던 겁니다. 그래서 류승범 빌딩처럼 도로가 좁은 건물은 등기부등본의 대지면적만 볼 것이 아니라 건축물 대장의 대지면적을 꼭 확인해야 합니다.

코너 건물 역시 도로 때문에 건축선을 후퇴해야 하는 경우가 생깁니다. 예를 들어 교차로에 있는 모퉁이 도로를 떠올려보면 직각 모양이 아니라 둥글고 완곡하게 인도 쪽으로 후퇴한 모습이죠. 도로 모퉁이를 직각으로 뾰족하게 내면 우회전하는 차량 등의 차량 흐름과 보행자의 시야 확보를 방해할 수 있어 모서리를 둥글게 만든 ‘가각전제’라는 규제가 적용된 것입니다.

이런 코너 건물 역시 모퉁이에서 일정 거리 이상을 후퇴해서 건물을 지어야 합니다. 류승범 빌딩처럼 등기부등본상 내 땅이긴 하지만 실제 건축에 활용할 수는 없고 도로로 쓰이는 땅이죠. 계약하기 전 등기부등본상 대지면적과 건축물 대장의 대지면적을 비교하면 내 땅이 이런 규제에 해당하는지를 정확하게 확인할 수 있습니다.

비록 대지면적에서 손해를 보긴 했지만 류승범 빌딩은 가로수길 상권 확장과 지하철 신분당선 연장선 강남구간(강남~신사) 착공 효과로 현재 시세는 50억원으로 뛰었습니다. 약 9억원의 신축 비용을 제외해도 류씨는 7년 새 20억원에 달하는 시세 차익을 얻었죠. 그는 이 건물 지상층을 전부 원룸으로 세놓고 있는데, 매달 약 2000만원대 임대수익을 얻습니다. 연 4.8%의 임대수익률인데, 강남 지역 빌딩 수익률이 대체로 3%대에 그친다는 점을 고려하면 류씨의 투자는 성공한 투자로 보입니다.

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