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LTV・DTI, 투기지역 아파트 담보대출, 재개발 및 재건축 관련 사례들
노컷뉴스 | CBS노컷뉴스 정병일 기자 | 입력 2017.08.13 17:35 | 수정 2017.08.13 18:15

금융위원회와 금융감독원은 13일 8.2 부동산 대책에 따라 투기 또는 투기과열지구로 지정된 지역에서 대출규제 강화로 선의의 피해자가 나오지 않도록 예외 사례를 규정해 발표했다.

다음은 당국이 'FAQ(자주 묻는 질문과 대답)'형식으로 발표된 지침 가운데 주요 사례들이다.

◇ 1. LTV・DTI 관련

문) 다른 지역 주담대 없이 투기지역 아파트에 대한 주담대만 1건보유하고 있으나 LTV 20%의 대출만 쓰고 있는 경우, 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한지? 가능하다면 얼마까지 가능한지?

답) 기존 대출의 증액은 신규대출에 해당해 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출증액이 불가능할 것으로 해석될 수 있으나, 기존 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에서 추가대출이 가능함.

따라서, 본건의 경우 투기지역에 적용되는 LTV 한도는 40%이므로 20%p 한도 내에서 추가대출이 가능함.(동일주택을 담보로 취급하는 복수 주택담보대출(주담대)의 경우에는 LTV 10%를 차감하지 않음)

문) 투기지역에 아파트 주담대 1건(LTV20%), 조정대상지역에 아파트 주담대 1건(LTV40%)을 보유하고 있는 경우, 각각 추가 대출(후순위담보대출)이 가능한지? 가능하다면 얼마까지 추가로 가능한지?

답)기존 주담대가 2건인 세대이므로 투기지역 내 신규 주담대는 불가능하나, 2년 이내*에 조정대상지역 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건** 으로 신규 주담대 가능.

* 일반대출 : 대출취급 후 2년 이내, 집단대출 : 소유권 이전 등기 후 2년 이내
** 차주가 기한 내에 기존 주택의 처분(명의이전 완료) 및 기존 대출의 상환이 완료되었음을 입증하지 못하는 경우 신규 아파트에 대한 담보대출의 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약을 체결

조정대상지역의 경우 주담대 건수 제한이 없으므로 추가 대출이 가능함.

투기지역의 경우 규정개정 이전 LTV 한도는 만기 10년 초과이고 담보가액 6억원 이내인 경우 60%(40%p 추가 대출 가능), 담보가액 6억원 초과 또는 만기 10년 이하인 경우 40%(20%p 추가 대출 가능).

투기지역의 LTV 한도는 40%이나 이미 2건의 주담대를 가지고 있어 LTV 한도가 30%p로 줄어들게 됨. 따라서, 동 사례에서는 10%p만큼의 추가 대출이 가능함.

이전 조정대상지역 LTV 한도는 60%이며, 복수주담대에도 LTV 10%p를 차감하지 않으므로, 20%p만큼 추가 대출 가능.

다만 앞으로는 이미 가지고 있는 2건의 주담대 때문에 LTV가 10%p 차감되므로, LTV 한도가 50%로 줄어들고 10%p만큼의 추가 대출이 가능함.

문) 기존에 주담대가 있는 주택을 보유하고 있으나 새로 매입하는 주택으로 이사가기 위해, 기존 주담대의 전액 상환을 조건으로 신규 주택 담보대출을 받는 경우에도 복수 주담대 규제(LTV, DTI 10%p 차감)가 적용되는지? 상환 조건은?

답) "기존 주담대 전액 즉시 상환 조건"으로 신규 주담대를 받는 경우 복수 주담대 차주에 적용되는 LTV 10%p 차감규제를 적용받지 않음.

"기존 주담대 전액 즉시 상환 조건"은 신규 주담대 신청시 기존 주택 매매계약서 등 이미 계약을 체결하였음을 증명해야 하고, 동 계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한이익이 상실되는 특약으로 대출이 가능.

다만, 주택매매계약이 체결되어 있지 않으나 신규대출 취급 후 2년 이내 기존주택을 처분하고 기존대출을 상환할 계획인 경우에는,기존 주담대 상환이 아직 확정적이지 않은 점을 고려하여 복수 주담대로 보아 LTV, DTI 10%p 차감을 적용.

문) 투기지역 및 투기과열지구 내 '17.7.3일 이후 입주자모집 공고가 이루어진 사업장의 중도금대출이 잔금대출로 전환되는 경우 DTI 적용기준은?

1)입주자모집 공고가 '17.7.3.~8.2.사이에 이루어진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 50% 한도가 적용되나?

답) 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 DTI 40% 한도를 적용.

- 배우자가 주담대 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출)
- 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출)
- 투기지역 및 투기과열지구 내 소재한 시가 6억원 초과 아파트를 담보로 취급되는 당해 아파트 신규 취득 목적의 가계대출(잔금대출)

2) 입주자모집 공고가 '17.8.3. 이후 이루어진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 40% 한도가 적용되나?

답)서민․실수요자 또는 긴급한 자금마련의 불가피성이 인정되고 은행 여신위원회의 승인을 받은 경우 DTI 50% 적용.

문) 투기지역 지정 이전에 중도금대출(입주자모집공고 8.3일 이전) LTV를 60% 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?

답)중도금대출이 증액 또는 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금대출 가능.

은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우에는 60% 이내에서 가능.

다만, 은행을 변경하면서, 담보가액이 6억원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서 가능.

◇ 2. 투기 지역 소재 아파트담보대출 취급 제한 관련

문) 투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 경우 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한지?

답) 지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트*에 대해서는 신규 담보대출이 불가능.

* 단독주택 등 아파트가 아닌 주택의 경우 투기지역이더라도 대출 가능

다만, 기존 주담대가 1건인 경우에 한하여 투기지역 내 신규 아파트 구입을 위한 신규 대출 후, 2년 이내*에 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건**으로 신규 주담대 가능

* 일반대출 : 대출취급 후 2년 이내, 집단대출 : 소유권 이전 등기 후 2년 이내
** 차주가 기한 내에 기존 주택의 처분(명의이전 완료) 및 기존 대출의 상환이 완료되었음을 입증하지 못하는 경우 신규 아파트에 대한 담보대출의 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약을 체결

문) 투기지역에 대출 없이 아파트를 보유중인 세대가 다른 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 규정개정 시행 후 대출을 받을 수 있는지? 이 경우 적용되는 대출 한도는?

답) 투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하고, LTV․DTI 한도 40%가 적용됨.

문) 이미 주택담보대출을 2건 보유하고 있는 경우(담보물 상이), 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출이 가능한지?

답) 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트 담보 대출이 가능한 경우는 주택담보대출이 1건인 세대로 한정되어 있는 바,주택담보대출을 2건 이상 보유한 세대는 처분조건부라 하더라도 투기지역 소재 아파트에 대해 신규 대출을 받을 수 없음.

다만, "기존 주담대(2건) 전액 즉시 상환" 조건으로 신규 주담대 신청시 기존 주택매매계약서 등을 통해 기존 주택의 처분사실을 확실하게 입증한 경우에는 투기지역 내 신규 주담대가 가능.

동 매매계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 처분사실을 입증하는 서류(잔금입금증 등)를 은행에 제출하고 기존 주담대를 상환해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 기한의 이익을 상실한다는 특약을 체결하여 대출 취급.

문) 세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보 대출을 받은 후, 동 자녀가 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받을 수 있는지?

답) 제3자 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 차주의 주담대로 인정됨. 따라서, 자녀(차주)는 이미 투기지역에 주담대 1건을 가지고 있는 바, 원칙적으로 투기지역에 추가 주담대를 가질 수 없음.

다만, 2년 이내에 기존 주택(부모 소유) 처분 및 기존 대출 상환조건의 특약을 체결하여 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있음.

◇ 3. 재개발, 재건축 관련

문) 8.3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역 및 투기과열지구 소재 재건축 단지로 현재 관리처분계획 공람 기간 중인데, 개정 규정 시행 후에도 이주비대출을 60%까지 받을 수 있나?
답) 해당 재건축조합이 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8.3일) 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보하였다면, 지정일 이전에 '대출금액 신청접수가 완료'된 것으로 보아, 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과를 배제하게 되므로 LTV 60%까지 이주비 대출이 가능.

문) 투기지역에서 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출을 받을 수 있는지?(투기지역 내 아파트 주담대 건수를 1건으로 제한하는 규제 적용 여부)
답) 투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가 분담금 대출을 받을 수 있음.

* 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급건수 제한(1건) 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출을 아파트 담보대출 건수에서 제외함

[CBS노컷뉴스 정병일 기자] jbi@cbs.co.kr

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