투기세력과의 전쟁..거래 절벽·실수요자 피해 부작용도

고강도 8.2대책에 시장 '찬물'..유동성과잉 여전 재발 우려

◆ 文정부 100일 평가 / 부동산정책 ◆

문재인 대통령의 취임 전 부동산 분야 양대 공약은 공적 임대주택 확대와 도시재생 뉴딜이었다. 하지만 취임 후 서울 등 일부 지역에서 집값 과열이 심화하면서 세간의 관심은 온통 안정화 대책으로 쏠리고 있다. 정부 역시 출범 100일도 되지 않아 두 번의 대책을 쏟아내며 과열 잡기에 총력을 기울이고 있다. 평가는 엇갈린다. 투기세력을 근절해 주거복지의 기반을 마련했다는 평가가 있는 반면, 참여정부 트라우마를 벗어나고자 내놓은 강력한 규제가 장기적으로 악수가 될 것이라는 우려도 있다.

정부 출범 초기 부동산시장 관계자들은 강도 높은 규제가 쏟아질 것이라 예상했다. 경제부처 수장들도 주택시장 과열과 투기세력을 좌시하지 않겠다는 말을 심심찮게 꺼냈다. 하지만 첫 부동산 대책인 6·19 대책은 예상보다 약했다. 서울 모든 지역 분양권 전매가 금지됐고 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 제한이 10%씩 낮아졌지만 별다른 충격은 없었다. 오히려 과열은 심해졌다.

그러자 두 달도 안 돼 추가 대책이 나왔다. 발표 시점이 갑작스러웠고 강도도 예상을 뛰어넘었다. 5년 넘게 잠자고 있던 투기과열지구와 투기지역 카드가 부활했고 LTV·DTI는 40%까지 낮아졌으며 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 예고됐다. 역대 최고 강도의 규제가 나오자 거짓말처럼 과열에 급브레이크가 걸렸다. 강남 재건축 아파트 호가는 떨어졌고, 고공행진을 이어오던 서울 주간 아파트값은 75주 만에 하락세로 돌아섰다.

6·19와 8·2 두 번의 대책을 통해 정부는 집값을 잡기 위해 동원할 수 있는 거의 모든 카드를 내놨다. 대부분 참여정부 시절 도입했다가 이명박·박근혜정부를 거치며 해제 또는 완화된 규제들이었다. 참여정부 때와 차이가 있다면 당시는 순차적, 단계적으로 규제를 내놨지만 이번엔 한 번에 쏟아부었다는 점이다.

8·2 대책을 보는 전문가들 시각은 엇갈린다. 채미옥 한국감정원 부동산연구소장은 "지금 부동산시장을 과거 정부 상황과 동일시하는 시각이 팽배해 있고 두 번의 대책 이후 시장 내성이 생겨나고 있었기 때문에 실수요 중심의 시장 분위기를 조성하기 위해서는 불가피한 선택이었다"고 평가했다. 반면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "하반기 공급 물량 증가가 예고돼 있는 상황에서 이렇게 강력한 정책이 필요한지 의문"이라며 "심리가 냉각되면 실수요자들의 주택 거래도 막히는 상황이 될 수 있다"고 말했다.

투기세력을 잡기 위해 내놓은 대책이 선량한 실수요자의 피해와 혼란을 양산하고 있다는 지적도 제기된다. 대표적인 것이 1주택자 양도세 비과세 요건에 2년 실거주가 추가된 부분이다.

향후 부동산시장 흐름은 문재인정부 성패를 결정짓는 잣대가 될 것으로 보인다. 집값이 장기적으로 안정화한다면 참여정부의 실패를 만회하고 보편적 복지를 달성했다는 평가를 받겠지만 과열이 재발한다면 타격이 불가피하다. 특히 저금리에 따른 유동자금이 부동산으로 흘러가는 것은 정부가 마음대로 통제할 수 있는 부분이 아니기 때문에 다시 과열 궤도로 들어갈 가능성이 남아 있다.

[정순우 기자]