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[서울경제] Q. 평소 관심이 있던 아파트가 경매로 나왔는데, ‘지분매각사건’이라고 표시되어 있습니다. 지분매각은 무엇이며, 어떤 것들을 주의해야 하나요?

낙찰 후 재산권 행사 땐 나머지 공유자 협조 필요 지분은 언제든 처분 가능 입찰자 상대적으로 적어 시세차익에 유리할 수도

A. 지분매각사건이란 하나의 부동산 전부를 매각하는 것이 아니라 그 소유권의 일정한 비율을 매각하는 경매사건을 말합니다. 지분매각사건을 정확히 이해하기 위해서는 우선 소유권의 한 형태인 ‘공유’를 알아야 합니다. 여러 명이 하나의 부동산을 일정한 지분으로 공동소유하고 있는 형태를 공유라 하며 이때의 각 소유자를 공유자라 합니다.

공유는 그 부동산의 일부분을 소유하는 것과는 다릅니다. 만약 330.57㎡(100평)의 토지를 갑과 을이 공유하고 있다면 가령 갑이 동쪽 토지 165.28㎡ (50평)을, 을이 서쪽 토지 165.28㎡ (50평)을 소유하는 방식이 아니라 100평 전부에 대한 권리와 의무를 갑과 을이 50%씩 가지고 있다는 의미입니다. 그렇기 때문에 공유자 중 한 명은 그 부동산에 대한 재산권을 행사할 때마다 나머지 공유자의 협조를 얻어야 하는 불편한 상황에 처해질 수도 있습니다.

이처럼 지분매각사건에 응찰하여 부동산을 낙찰받을 경우 그 부동산 전체에 대한 소유권을 취득할 수 없습니다. 이 때문에 많은 입찰자들이 지분매각사건은 아예 관심 밖에 두고 있습니다.

그러나 내부사정을 제대로 이해한다면 노려볼만한 지분매각사건도 많습니다. 경매로 지분을 낙찰받아 수익을 창출할 수 있는 방법은 다양하고, 그러한 수익창출은 공유가 갖는 몇 가지 특성들이 있기에 가능합니다.

공유자는 공유하고 있는 부동산 전부를 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수는 없지만 자기의 지분만을 처분할 수는 있기 때문에 지분을 취득하여 매매차익을 얻을 수 있다면 지분매각사건도 굳이 피할 일은 아닙니다. 앞에서 말한 것처럼 지분매각사건을 노리는 입찰자는 많지 않기 때문에 상대적으로 저렴한 가격으로 낙찰을 받을 수 있고, 결국 취득과 동시에 상당한 수익을 보장받을 수 있습니다.

그러나 지분매각사건도 옥석이 있습니다. 이미 개발이 끝난 도시의 건물보다는 도로나 철도의 개통이 예정되어 있거나 대규모 개발로 지역 전체에 지가상승의 호재가 있는 토지와 같이 이용가치보다는 교환가치의 상승을 노릴 수 있는 부동산이 지분매각사건으로 매매차익을 노리기에 적합한 종목이라 할 수 있을 것입니다.

매각물건명세서 상에 지분매각사건으로 표시되어 있는 경매사건 중 그 내막을 살펴보면 사실상 지분매각사건이 아닌 것도 많습니다. 전원주택단지나 소규모 공장단지를 개발하여 각 필지를 분양하는 경우, 단지 내의 도로 소유권은 각 필지의 소유자들에게 공유의 형태로 이전됩니다. 이 중 한 필지가 경매된다면 당연히 도로의 지분도 매각물건에 포함될 것이고 그러한 사정만으로 ‘지분매각사건’이라고 표시되지만, 낙찰받은 부동산을 단독으로 사용하는 데에는 전혀 문제가 없습니다.

또 구분소유적 공유도 있습니다. 어떤 부동산에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있는 경우는 비록 등기상 공유로 표시되더라도 실제로는 특정 부분에 대한 온전한 소유권이 인정됩니다. 이와 같은 구분소유적 공유라면 지분매각사건에 입찰하여 지분을 취득하더라도 재산권을 행사하는 데에 문제가 발생하지 않습니다.