이데일리

앞서 12일 정부세종청사에서 열린 국토교통부 국정감사에서 김현미 국토부 장관이 이같은 의사를 밝힌 이후 후분양제 도입에 관련해 찬반 논쟁이 뜨겁게 달아오르고 있습니다.

후분양제의 장단점이 뭐길래 이러한 논쟁이 벌어지는 걸까요?

후분양제는 말 그대로 건설사가 주택을 다 지은 뒤 분양하는 제도입니다. 최대 장점은 분양 시장 투명화와 투기를 억제할 수 있다는 점입니다. 합법적이거나 혹은 음성적으로 이뤄지는 분양권 전매를 통한 부동산 투기를 차단하기 때문에 주거 안정을 강조하는 현 정부의 정책 기조와도 일맥상통 합니다. 수요자 입장에서도 유사 상품(모델하우스)이 아닌 실제 상품(아파트)을 직접 보고 구매를 결정할 수 있다는 것이 장점입니다.

그러나 자금 조달이라는 측면에서 우려되는 부분이 많은 것도 사실입니다. 후분양제가 실시되면 건설사는 그동안 선분양제를 통해 입주 예정자들에게 계약금과 중도금으로 받아 마련했던 건설 비용을 자체적으로 조달해야 합니다. 이렇게 되면 건설사 입장에서는 수익성이 보장되지 않거나 미분양 우려가 조금이라도 있는 지역에서는 주택 공급에 나설 수 없게 됩니다. 결국 신규 공급 주택이 감소될 수 있는 것입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보고서에 따르면 국토부의 장기주택 종합계획대로 오는 2022년까지 연평균 38만6600가구를 건설할 경우 후분양을 하면 건설사가 추가로 조달해야 하는 자금 규모가 연 35조~47조원에 달할 것으로 추정됩니다. 이로 인해 민간 주택 분양가도 3~7.8% 가량 올라 결국 수요자들의 부담이 커질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 기존 2~3년 간 계약금, 중도금, 잔금을 나눠낸 것도 후분양제에서는 계약부터 입주까지 기간이 6개월~1년으로 짧아지기 때문에 수분양자들의 부담이 상당히 높아지는게 사실입니다.

물론 후분양제 실시에 따른 결과는 어디까지나 가정에 불과합니다. 우려 보다 분양가 상승이 크지 않을 수도 있다는 얘기입니다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 박근혜 정부에서 LH(한국토지주택공사)가 시범사업으로 공급한 후분양 단지를 분석한 결과 분양가 상승률은 0.57%에 그쳤다고 밝혔습니다. 건설업계가 주장하는대로 급격한 분양가 상승으로 보기 어렵다는 주장을 뒷받침할 수 있는 근거입니다.

아파트 후분양제 도입 논란은 과거에도 있었습니다. 참여정부 시절인 2004년 후분양제 활성화 방안 로드맵까지 마련했지만 앞서 언급한대로 자금 조달, 수요자 부담 증가 등의 우려로 반대 목소리가 커지며 흐지부지 된 적이 있습니다. 그동안 잠잠하던 후분양제는 올해 문재인 정부 들어 부동산 과열 우려가 커지며 주택 규제를 쏟아내는 상황에서 다시금 시장 도마 위에 오르게 됐습니다.

과연 후분양제가 도입될 수 있을까요? 사실 현행 주택시장 관련해 관계 법령 어디를 봐도 “아파트 등 주택은 선분양으로 공급해야 한다”는 규정은 없습니다. 주택 공급자인 건설사가 선분양제나 후분양제를 자율적으로 정할 수 있다는 얘기입니다. 결국 선분양이나 후분양을 두고 공급자(건설사)와 수요자가 시장 여건에 맞춰 선택하고 있는 상황입니다. 단기적으로는 정부의 대책이 시장을 이길 지라도 장기적으로는 시장을 이기는 정부는 없다는 것은 이미 충분한 경험을 통해 검증된 사실입니다. 긴 호흡을 가지고 충분한 논의 과정을 거친 이후에 분양 제도를 손보는 게 바람직해 보입니다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)