조선비즈

정부가 24일 발표한 가계부채 종합대책은 겉은 부채 관리로 포장됐지만, 뜯어보면 다주택자를 옥죄겠다는 정부 포석이 깔렸다.

대출 한도를 현재보다 줄이는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 도입되면서 대출을 받아 집을 두 채 이상 가진 다주택자들은 타격을 받을 수밖에 없게 됐다.

새로운 DTI는 기존 DTI와 달리 원리금을 계산할 때 기존 주택 대출의 원금 상환분까지 포함해 산정된다. 이 때문에 빚을 내 집을 산 다주택자의 대출 한도가 현재보다 줄어드는 효과가 있다.

부동산 전문가들은 소득은 1주택자와 큰 차이가 없는데 과도한 부채를 짊어지고 있는 다주택자들이 진퇴양난의 처지에 놓이게 됐다고 봤다. 내년 4월부터 다주택자에게 양도소득세를 중과키로 한 것도 다주택자들에겐 짐이다.

◆ 다주택자 투기 봉쇄…추가대출 사실상 차단

정부가 새롭게 발표한 DTI 규정에 따르면 주택담보대출을 2건 이상 보유한 경우 원리금을 계산할 때 기존 주택 대출의 원금 상환분까지 반영해야 한다. 기존에는 DTI 계산 시 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 원리금으로 봤다.

내년 하반기엔 신DTI보다 더 강력한 규제인 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. DSR은 신용 대출까지 포함해 모든 대출의 원리금 상환액을 따지기 때문에 대출 한도가 더 줄어드는 효과를 낸다.

김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석 부동산 컨설턴트는 “그동안 원금은 갚지 않고 이자만 내면서 대출을 받아 집을 여러 채 산 뒤에 가격이 오르면 파는 수요가 집값을 끌어올렸다”며 “투기수요 차단에 효과가 있을 것”이라고 예상했다. 그는 “금리 상승기에 접어들면 다주택자들의 부채 상환 압력은 더 커질 것”이라고 덧붙였다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “근로소득이 없고 부채가 많은 중장년층 다주택자들이 타격을 크게 받을 것”이라며 “자본여력이 없는데 분양권 시장에 뛰어든 수요들도 신규 대출을 받기 더 어려워졌다”고 분석했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터 센터장은 “빚을 내서 집을 사는 수요는 확실히 줄어들 것”이라며 “다만 추가 대출이 어려워지면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 오히려 늘어날 수도 있다”고 말했다.

◆ 부동산 시장 침체로?

부동산 전문가들은 정부의 대출 규제로 부동산 시장이 어느 정도 안정을 찾을 것으로 예상했다. 부동산 거래가 줄면서 시장이 침체할 수 있다는 우려도 함께 나온다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터 센터장은 “정부가 발표한 각종 규제들이 곧 상승효과를 낼 것”이라며 “보유세 인상까지 언급되는 지금 상황을 보면 부동산 시장이 다소 주춤해질 것 같다”고 예상했다.

김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석 부동산 컨설턴트는 “금리상승과 정부 규제가 맞물리면서 부동산 시장에 새롭게 진입하는 수요가 줄어들 것”이라며 “시장이 망가지거나 깡통주택이 나오지는 않겠지만, 거래가 줄고 금리가 오르면서 매수자 우위의 시장으로 흐름이 바뀔 것”이라고 분석했다.

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