조선비즈

정부가 주택시장 과열을 잡기 위해 꺼내 든 8·2 부동산 정책에 이어 가계부채 종합대책까지 꺼내 들며 주택시장의 돈줄을 죄고 나선 것은 집값 잡기에 ‘올인’하겠다는 정부 의지가 그만큼 강하다는 것을 뜻한다.

고강도 규제를 잇따라 쏟아내도 서울 강남권 등 일부 지역의 집값이 잡히지 않자 전방위에서 돈줄을 죄 아예 주택을 투자 목적으로 사들이는 길을 막겠다는 의도다.

우원식 더불어민주당 원내대표도 23일 열린 당정협의에서 “이번 가계부채종합대책은 신(新) 총부채상환비율(DTI) 도입 등 다주택자 대출 규제 강화와 저신용 저소득자, 영세 자영업자 등 취약 계층을 위한 맞춤형 대책”이라며 “이제 빚을 내서 집을 사는 시대는 갔다”고 말했다.

특히 기존에 업계에서 예상했던 신 DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입뿐 아니라, 중도금 대출까지 규제하는 것은 서울 등 일부 지역의 분양시장 과열을 겨냥한 조치로 해석된다. 정부는 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증한도를 내년 1월부터 하향 조정할 계획이다.

지금까지는 수도권·광역시·세종시의 중도금 대출 보증한도가 6억원이었지만, 5억원으로 줄고 나머지 지역은 3억원을 유지한다. 지난 8·2 부동산 대책을 통해 투기과열지구로 지정했던 지역의 신규 분양 아파트 위주로 타깃을 잡은 것이다. HUG와 주택금융공사의 보증비율도 90%에서 80%로 줄어든다.

주택시장엔 타격이 예상된다. 중도금은 새 아파트를 분양받으면서 계약금(10%)을 낸 이후에 입주 전까지 수차례에 나눠 내는 금액인데, 보통 집값의 60% 정도다. 중도금 대출 보증한도가 줄고, 보증 비율이 내려가면 입지가 그다지 좋지 않은 분양 아파트의 경우 건설사들이 집단대출에 어려움을 겪을 수 있고 분양자는 금리 인상 등의 피해도 볼 수 있다.

정부가 신DTI와 DSR을 서둘러 도입한 것도 주택시장으로 쏠리는 유동성을 줄이겠다는 배경과 맞닿아 있다. 애초 DSR은 2019년 도입이 목표였지만, 내년 하반기부터로 시행이 앞당겨졌다. 신 DTI는 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영한 것으로, 가령 주택담보대출이 2건 이상인 차주의 경우 DTI 산정 때 기존 주택담보대출(주담대) 원리금 상환부담 전액이 반영된다. 지금은 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영되는데, 이에 비해 차주의 원리금 상환능력이 엄격하게 평가되는 셈이다.

DSR 도입 역시 차주의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 정확히 반영해 실질적인 대출 총액을 줄여나가겠다는 것이다. 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득 상황에 비춰 신규대출 상환이 어려운 경우에는 대출이 불가능하다.

추가 대책도 예상된다. 정부는 다음달 초 서민 실수요자를 대상으로 한 주거복지로드맵을 발표할 예정이다. 여기에는 계약갱신청구권 제도, 전·월세상한제 등이 도입될 것으로 전망된다. 계약갱신청구권은 2년짜리 주택 임대차 계약이 끝나고서 세입자가 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도이며, 전·월세상한제는 세입자와 집주인이 재계약을 할 때 전·월세 상승률을 일정 수준으로 제한한 것이다. 두 제도 모두 세입자에게 유리하긴 하지만, 오히려 전세시장 불안을 부를 수도 있다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “정부가 주택시장 과열을 잡기 위해 청약제도 개편, 투기과열지구 지정, 대출 제한 등의 수단을 모두 꺼내 들었다”며 “대출금리가 오르고 있고, 앞으로는 기준금리 인상까지 예고돼 있어 주택시장 분위기가 지금보다 가라앉을 가능성이 있다”고 말했다.

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