조선비즈

정부는 이번 가계부채 종합관리 대책으로 집값 상승의 원흉으로 지목된 다주택자의 돈줄만 죄겠다고 밝혔지만, 무주택자나 젊은층 등 자금 여력이 부족한 주택 실수요자들이 설 자리는 더 좁아지게 됐다.

주택담보대출을 받을때 소득심사 여건이 빡빡해지는 데다, 기존에 받은 모든 대출을 반영한 새 지표도 도입되기 때문이다.

24일 정부가 관계기관 합동으로 발표한 가계부채 종합대책에 따르면 기존 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI가 내년 1월부터 적용된다. 기존 DTI에 비해 대출을 받는 사람의 부채와 소득 상황을 포괄적으로 반영하며, 소득 증빙 기준을 지금보다 더 엄격하게 적용한다.

이렇게 되면 소득 증빙이 어려운 젊은층이나 무주택 자영업자 등이 주택 구입을 위해 대출을 받기가 더 어려워질 전망이다. 특히 자영업자의 경우 카드 사용료나 건강보험료 등 인정소득이나 신고재산 등으로 주택담보대출을 받아 왔는데, 신DTI에서는 이런 대체 수단들이 일부만 반영될 것으로 보여 불리하게 작용할 것으로 보인다. 다만 안정적인 수입원이 있는 만40세 미만 청년층은 미래 예상소득을 반영해 신DTI가 산정되기 때문에 대출한도가 현재보다 더 늘어날 여지는 있다.

총부채원리금상환비율(DSR)이 내년 하반기 새로 도입된다는 점도 변수다. DSR은 연간 원리금상환액을 따질 때 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장, 신용대출, 자동차할부금융, 카드론 등 모든 대출을 반영해 산정한다. DTI처럼 정부가 일률적인 선을 정해주는 건 아니지만, 은행이 차주별로 DSR을 따져 대출 규모나 상환 계획 등을 관리하게 된다.

이 때문에 기존 대출이 있는 무주택자나 젊은층의 내 집 마련 여건은 더 팍팍해질 것으로 보인다. 이들은 내 집 마련 의지는 있지만 당장 현금 동원 능력이 부족해 집을 사려면 대부분 거래 주택을 담보로 대출을 받아야 한다. 문제는 다른 주택담보대출이 없더라도 기존 대출이 있다는 이유로 대출이 거절될 수 있다는 것이다. 젊은층은 대학 교육 등을 거치면서 학자금 대출을 받는 경우가 상당수고, 서민·무주택자도 생활비 등을 이유로 신용 대출을 받거나 마이너스 통장을 가진 경우가 적지 않기 때문이다.

이미 ‘8·2 부동산 대책’으로 서울 일부 자치구 등 투기지구는 주택담보인정비율(LTV)과 DTI가 각각 최고 40%(무주택자)까지 강화돼 자금력이 부족한 상당수 실수요자가 주택시장에 진입하기 어려워진 상태다. 전용면적 84㎡ 이하 중소형 주택은 청약가점제가 100% 시행돼 가점이 부족한 젊은층이나 무주택자는 새 아파트를 분양받기도 어렵다.

반면 이른바 ‘현금 부자’들은 이번 대책도 피할 수 있게 됐다. LTV나 DTI, DSR 모두 대출을 받을 때 적용되는 기준들인데, 현금이 많은 고소득층은 은행 대출에 대한 의존도가 크지 않기 때문이다. 잇따른 대책으로 계층간 양극화가 더 심해질 것이란 전망도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “내 집 마련을 처음 하는 무주택자라 해도 기존 대출이 있는 사람들이 상당수 있기 때문에 DSR이 도입되면 여파가 꽤 있을 것”이라면서 “계층별 맞춤형 대책이 필요하며, 대출 문턱을 높여 단기적으로 수요를 억누르는 방식은 부작용이 크다는 것을 정부가 염두에 둬야 할 것”이라고 말했다.

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