연합뉴스

(서울=연합뉴스) 서미숙 김연정 기자 = 내년부터 부활이 예고된 초과이익환수제 시행이 한 달 앞으로 다가온 가운데 그동안 추가부담금을 피하려고 속도전을 벌여온 서울 강남권의 재건축 단지들의 희비가 갈리고 있다.

강남권 재건축 단지들의 상당수가 시공사 선정을 마무리 짓고 연내 관리처분인가를 신청하기 위해 다음 달 총회 개최 날짜를 확정 지은 것으로 파악됐다.

하지만 일부 단지들은 시공사 선정 등 사업 추진 일정이 늦어지면서 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원에 달하는 부담금을 피할 수 없을 것으로 보인다.

◇ "초과이익환수 부담금 피하자"…관리처분총회 무더기 개최

다음 달에는 강남권 재건축 단지들이 잇따라 총회를 열고 관리처분인가를 신청할 예정이다.

재건축 초과이익환수제를 피하려면 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야 하기 때문에 각 조합들이 남은 일정을 서두르고 있는 것이다.

23일 건설업계에 따르면 서울 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 통합재건축단지가 오는 30일 관리처분총회를 개최할 예정이다.

이 단지는 사업 속도를 높이기 위해 시공사인 삼성물산과 공동사업 계약을 맺었으며 지난 9월 사업시행인가를 받았다.

GS건설이 수주한 서초구 잠원동 한신 4지구, 삼성물산과 현대산업개발 컨소시엄이 시공권을 따낸 송파구 잠실 진주아파트도 각각 12월28일과 12월25일에 관리처분총회를 개최하기로 일정을 잡았다.

이중 일정이 빡빡한 한신 4지구 조합 직원들은 최근 주말도 없이 분양 신청 작업에 집중해 왔고, 잠실 진주아파트 조합은 연말이라 장소 대여가 힘들자 급기야 '성탄절 총회'를 열게 됐다.

롯데건설이 수주한 송파구 잠실 미성·크로바, 강남구 대치2지구, 신반포 13차, 신반포 14차 등도 12월 중에 관리처분총회를 열기로 했다.

다음달 2일 신반포13차를 시작으로 9일 대치2지구, 23일 신반포14차, 26일 미성·크로바 아파트 재건축 조합이 총회를 열 예정이다.

올해 강남권 재건축 '최대어'로 관심을 끌었던 반포주공1단지 1·2·4주구도 다음달 26일 관리처분총회를 열기로 했다.

조합원 분양 신청 과정에서 한강 조망권 우선 배치 등을 둘러싸고 입주자 간에 갈등이 빚어진 상황이어서 관리처분인가 신청 이후 갈등이 재발할 가능성이 없지 않다.

신반포 15차 역시 12월11일 총회를 열고 곧바로 관리처분인가를 신청하기로 했다. 이 단지는 대우건설을 시공사로 선정했으며 조합 내에서 사업과 관련한 특별한 이견이 없는 상태여서 연내 인가 신청이 가능할 것으로 예상된다.

대림산업이 수주한 서초 신동아 재건축은 아직 관리처분총회 일정을 잡지 못했다. 하지만 조합 측은 올해 안에 반드시 관리처분인가를 신청하겠다는 목표를 세우고 일정을 서두르는 것으로 알려졌다.

최근 상가 소유주가 제기한 행정소송 1심에서 조합 측이 패소하는 '돌발 변수'가 생긴 강남구 청담삼익아파트는 일단 이달 중순에 강남구청이 이 아파트의 재건축 관리처분계획안에 대한 인가를 내준 상태다. 이에 따라 재건축 조합과 시공사 측은 일단 초과이익환수제는 피할 것으로 보고 있다.

다만 이 아파트 사업 절차와 관련한 여러 건의 소송이 걸려 있어 향후 소송 진행 상황에 따라 조합설립인가 등이 무효처리될 경우 관리처분인가 유효 여부를 놓고 또 다른 분쟁이 생길 가능성도 있다.

이밖에 과천 주공1단지는 지난 4월 관리처분인가를 받은 뒤 현재 변경 인가를 추진 중이다. 이미 앞서 관리처분인가를 받았기 때문에 이 단지는 재건축 초과이익환수 대상에서는 제외된다.

◇ 사업초기단계 재건축 단지 등은 초과이익 환수제 적용될 듯

반면 시공사 선정 등이 늦어지면서 벌써 초과이익환수제 적용이 유력시되는 곳도 하나둘씩 생겨나고 있다.

대표적으로 강남구 대치동 쌍용2차 아파트, 서초구 반포주공1단지 3주구, 송파구 문정동 136 일대 재건축 등이 이제 시공사 선정 작업을 진행 중이어서 초과이익환수제 회피가 불가능해졌다.

대치 쌍용2차는 다음달 말 입찰을 마감하고 내년 2월초에야 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 열 예정이다.

반포주공1단지 3주구와 송파구 문정동 136 일대 재건축도 각각 다음달 17일, 다음달 16일에 시공사 선정 총회를 열 계획이다.

이처럼 환수제 적용이 불가피한 단지들은 상대적으로 차분하게 사업 조건들을 챙기고 있다.

또, 사업 초기 단계에 있는 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 등도 초과이익환수제 적용을 받을 가능성이 커졌다.

최근 49층안을 접고 35층으로 선회한 은마아파트의 경우는 재건축 밑그림(정비계획안)에 대한 서울시 도시계획위원회 심의가 올해를 넘길 가능성을 배제할 수 없는 상태다.

층수 논란은 정리됐지만, 이번에는 단지 내 공원 면적 등 세부 사항이 서울시 기준에 맞지 않아 조정이 필요하기 때문이다. 연내 남은 서울시 도시계획위원회 회의는 2회 뿐이어서 연내 심의 상정이 어려울 수 있는 상황이다.

이밖에 압구정 재건축 단지들은 이제 막 재건축조합추진위를 구성했거나 구성하고 있는 초기 단계여서, 향후 법이 개정되지 않는 이상 초과이익환수제 적용을 받게 될 것이라는 관측이다.

◇환수제 피하면 수억원 분담금 안 내…'속도전' 후유증 우려도

늦어도 다음달 안에 관리처분총회 일정을 잡아둔 단지들은 연내 총회를 성공적으로 마칠 경우 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있게 된다. 또, 정부가 연내 분양가 상한제 적용 지역을 선정하지 않을 경우 상한제 대상에서도 제외된다.

이 경우 단지별로 가구당 1억~5억원에 달할 것으로 예상되는 재건축 분담금을 납부하지 않아도 되고, 분양가 상한제도 적용받지 않아 조합원들의 이익을 극대화할 수 있는 '특혜'가 주어진다.

그러나 변수가 아예 없는 것은 아니다.

현재 경찰은 한신4차 재건축 수주전에서 터져 나온 GS건설의 금품 거래 폭로로 강남권 재건축 수주전에 참여한 건설사들에 대한 전방위 조사를 진행 중이다.

만약 공동사업시행자로 참여 중인 건설사가 시공사 자격을 박탈당할 경우 관리처분인가를 인정받을 수 있을지가 관건이 될 전망이다.

아울러 조합 측이 연내 관리처분인가를 신청하기 위해 지나치게 사업 일정을 서두르면서 재건축 조합원들 간의 분쟁이 매듭지어지지 않고 소송으로 비화할 경우 사업 일정이 발목 잡힐 수 있다는 우려가 나온다.

초과이익환수 적용 여부와 별개로 건설사들이 시공권을 따내기 위해 제시했던 파격 조건이 내년 이후 시장 상황 악화와 맞물려 발목을 잡을 수 있다는 우려도 제기된다.

예컨대 조합 측에 과도하게 높은 일반분양가를 받아주겠다고 약속한 곳들은 내년 이후 분양가 상한제가 시행될 경우 당초 제시한 사업 조건을 지키지 못해 조합과 시공사 간 분쟁의 소지가 될 가능성이 농후하다.

건설업계의 한 관계자는 "고분양가는 물론이고 미분양 대물 인수 확약 등의 조건을 내건 곳도 있는데, 내년 이후 분양가 상한제가 실제 시행되거나 주택시장이 나빠져 분양성이 보장되지 않으면 조합과 건설사에 부담으로 작용할 것"이라며 "사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다"고 말했다.

sms@yna.co.kr, yjkim84@yna.co.kr

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