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우선 조합원마다 주택을 구입한 시점과 가격이 다른데 초과이익을 일률적으로 부담하는 것이 주먹구구식이라는 지적이 많다. 예를 들어 부담금이 조합원당 8억원이라면 현행 기준으로는 재건축 아파트를 늦게 구입해 시세차익이 8억원이 나지 않은 사람도 동일하게 내야 한다. 부동산업계 관계자는 "시세 차익을 많이 내고 판 조합원은 양도세만 내고 빠져나가고, 늦게 사 차익이 크지 않은 조합원이 되레 세금을 떠안는 문제가 발생한다"고 지적했다.

이 제도가 재건축에만 적용되고 재개발 등 다른 개발사업에는 적용되지 않는 점도 대표적인 문제로 꼽힌다. 재건축은 노후 주택을 허물고 새로운 주택을 짓는 민간사업 성격이 강한 반면, 재개발은 주거환경이 낙후된 지역을 정비하는 공공 성격이 강하다는 이유로 정부는 재개발을 초과이익환수제 적용 대상에서 배제해왔다. 하지만 재건축 조합들은 똑같은 정비사업인데 재건축에만 세금을 물리는 것에 대해 불만을 표출하고 있다.

초과이익환수제가 아직 실현되지 않은 이익에 대한 과세이기 때문에 '위헌 소지가 있다'는 주장도 끊임없이 제기된다. 이런 이유 때문에 초과이익환수제에 대한 재건축 조합들의 반발은 시간이 갈수록 거세지는 양상이다. 용산구 한남동 한남연립 재건축 조합은 2014년 서울행정법원 1심에서 패소한 뒤 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구했다. 다만 아직까지 헌법재판소의 판단이 나오지는 않았다.

최근에는 잠실주공 5단지 조합이 미실현 이익에 대한 과세에 위헌 소지가 있다고 보고 헌법소원 사건을 수임할 법무법인을 모집해 본격적으로 소송에 착수했다. 다른 강남 재건축 단지들로 소송이 확대될 가능성이 높다는 전망이 나온다.

[손동우 기자]

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