'과열' 강남 재건축 식을까..연한연장 이어 초과이익환수 '찬물'

김종윤 기자 입력 2018. 1. 22. 06:00 수정 2018. 1. 22. 09:11
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국토부 "초과이익환수제 부담 1인당 최대 8억원 될 것"
재건축 연한 10년 연장, 안전진단 강화로 투기세력에 '경고장'
정부의 부동산 대책에도 불구하고 서울 집값이 상승세를 이어가고 있다. 사진은 19일 오후 서울 송파구의 한 부동산중개업소 밀집 지역에 붙어있는 전세와 매매 시세 전단. 2018.1.19/뉴스1 © News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 정부의 강남 재건축을 향한 칼날이 매서워지고 있다. 재건축 가능 연한을 기존보다 10년 연장할 수 있다고 내비친데 이어 지난 21일에는 초과이익환수제 적용에 따른 조합원 부담금이 최대 8억원이 넘을 수 있다고 공개했다.

업계에선 정부가 계속된 집값 상승 진원지가 강남 재건축이라고 판단하고 있는 것으로 해석하고 있다. 과열을 부추기는 투자자들을 원천 차단하겠다는 단호한 의지를 밝히고 있어서다. 과열이 계속되면 세밀한 대책을 추가로 제시할 수도 있다는 경고장도 내밀고 있다.

◇환수금 최대 8억4천만원…부과 형평성 어긋나 "법적 소송 검토"

22일 국토교통부에 따르면 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개·기타 5개)에 환수제 적용을 검토한 결과 조합원 1인당 부담금은 평균 3억6600만원으로 예상됐다.

강남4구만 한정하면 15개 단지의 부담금은 4억3900만원으로 평균보다 8000만원가량 높았다. 부담금이 가장 높은 단지는 8억4000만원에 달한다는 조사도 나왔다.

재건축 초과이익환수제란 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 절반을 부담금으로 내는 제도다. 정부의 설명대로라면 특정 단지는 재건축을 통해 얻는 이익이 16억원이 넘을 수 있다는 얘기다. 지난해 9월 삼성물산이 강남구 개포시영을 재건축해 선보인 '래미안 강남 포레스트' 전용면적 96㎡의 분양가는 15억∼17원대였다. 즉 강남 신규 아파트의 절반을 세금으로 부과해 시세차익을 사실상 봉쇄하겠다는 의도다.

문제는 환수금 산정 방식이다. 조합원 개인별로 입주권 매입시기가 다른 상황에서 동일하게 환수금을 낼 수 있다는 우려가 있어서다.

국토부 관계자도 "종전 자산과 종후 자산을 시뮬레이션해 나온 결과"라며 "최근 웃돈을 주고 매입한 분양권을 매입한 조합원을 대상으로 고려한 것은 아니다"고 말했다.

결국 동일한 감정평가를 받은 조합원들도 매입시기와 상관없이 동일하게 환수금을 내야할 처지다. 매입시기가 늦어 시세차익이 발생하지 않은 조합원도 수억원의 세금이 부과될 수 있는 배경이다.

일부 조합원들도 환수제 적용으로 어느정도 세금은 감수할 수 있다는 입장이었다. 하지만 획일적인 부과 방식에 대한 거부감이 나타나고 있다. 일부 조합은 법적 소송도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

업계 관계자도 "정부도 대책을 내놓고 추가로 예외조항을 공개했다"며 "환수금 측정에 대한 조합원별로 입장을 담은 내용을 발표해야 시장 혼란을 방지할 수 있을 것"이라고 말했다.

© News1 최진모 디자이너

◇김현미 장관, 재건축 연한 10년 연장에 안전진단 강화 암시

지난주 서울 주요 지역의 30년을 채운 재건축 단지에선 김현미 장관의 발언이 화제였다. 지난 18일 김 장관은 "안정성에 문제가 없음에도 사업 수익을 위해 자원을 낭비한다는 비판이 있다"며 "이를 감안해 구조적 안정성이나 재건축의 연한 등을 재검토할 필요가 있다"고 언급했다.

정부는 2014년 9·1부동산 대책을 통해 재건축 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 수정한 바 있다. 김 장관은 30년으로 줄어든 재건축 연한을 다시 40년으로 늘리고 안전진단 요건도 추가로 강화할 수 있다는 메시지를 전달한 것이다.

실제로 재건축 연한 30년을 채운 양천구 목동 일대에선 긴장하는 분위기가 역력하다. 현재 목동 14개 단지 모두 재건축 초기 단계인 안전진단을 통과하지 못했다. 정부의 규제 강화 수위에 촉각을 곤두세우고 있다.

목동 8단지 공인중개업소 관계자는 "서울 다른 재건축에서도 30년이 지났다고 재건축이 즉각 추진되지 않는다"면서도 "안전진단 조건이 강화되는 것만으로도 연한 10년 연장 못지않은 효과가 나타날 것"이라고 말했다.

앞서 재건축 추진 연한 연장 가능성이 나오자 준공 40년 가까이 흐른 단지로 돈이 몰릴 수 있다는 의견이 나왔다. 하지만 정부가 발표한 환수제 부담금 수준이면 투자자들이 쉽게 접근하지 못할 것이란 의견에 무게가 쏠린다.

강남구 공인중개업소 관계자는 "정부가 발표한 세금 측정 방식을 좀 더 살펴봐야 할 것"이라며 "시세차익이 낮아지면서 재건축으로 유입되면 자금은 어느 정도 줄어들 수 있다"고 예상했다.

◇유동자금 풍부…기존 아파트로 풍선효과?

업계에선 정부의 강력한 메시지가 단기간 시세 안정 효과로 나타날 것이라고 전망하고 있다. 매도·매수자 모두 시장 분위기 파악을 위해 눈치보기에 돌입할 수 있어서다.

송파구 소재 공인중개업소 관계자는 "정부가 강남 집값을 잡기 위해 계속 규제를 쏟아내고 있다"며 "일단 집주인들은 분위기를 살피는 작전이 한동안 계속될 것 같다"고 귀띔했다.

다만 저금리가 여전해 유동자금이 넘치고 있어 쉽게 집값이 잡히지 않을 것이란 예측도 나온다. 지금까지 정부가 내놓은 규제가 재건축으로 제한돼 있다는 점이 이유로 꼽힌다. 상대적으로 규제를 덜 받고 있는 강남권 기존 아파트와 분양권에 수요가 몰릴 수 있다는 주장이 나오는 배경이다. 수요가 풍부한 상황에서 집값 하락 가능성은 그만큼 적기 때문이다.

목동역 인근 공인중개업소 관계자는 "정부가 결국엔 강남 집값을 띄우는 결과를 가져올 수 있다는 우려와 불만도 있다"며 "단기적 시세에 일희일비하고 있어 시장은 곧 내성이 생길 수 있다"고 말했다.

passionkjy@

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