세계일보

부동산으로 재테크를 시작하면서 모든 사람들이 가장 고민이 되는 것은 ‘내 여유자금으로 어느 지역에 가야할까?’이다. 투자금액이 많다면 선택의 폭이 넓어지겠지만, 나의 투자금이 적다면 고민하지 않을 수 없다.

내가 부동산으로 재테크를 시작할 때 어쩌다 한번이 아니라 ‘내 스스로 부동산의 흐름을 읽고 지역을 선택할 수 있는 실력이 갖추는 것을 목표로 두었다. 전문가가 알려주는 지역의 아파트를 가서 사면 한방에 큰 수익을 얻을 수도 있지만 이것은 운이 좋아서 한번이 될 수 있고 막상 차후에 다시 수익이 발생한 자금으로 투자를 원하면 또 누군가의 도움을 받을 수밖에 없다.

부동산 경매의 매력 중에 하나는 부동산 상승기와 하락기 모두 투자할 수 있기 때문이다. 부동산의 강력한 정책 이후 서울의 재건축과 관련된 아파트와 지역은 가격의 상승이 너무 가파르게 오르고 있고 상대적으로 가격조정을 받는 지역도 넓어지고 있다.

최근 업무 때문에 지방을 가볼 기회가 많아졌다. 지방이라고 하면 오래 전에 가본 곳을 생각하며 낙후되거나 발전이 적은 것으로 생각하는 사람들이 많다. 하지만 지금의 지방은 예전의 모습과는 사뭇 다르다.

지방마다 정부에서 공공기관 이전과 산업체와 협력하여 지역의 성장거점지역에 조성되는 미래형 도시가 진행되는 곳이 많다. 지금은 조성단계이지만 미래에는 지방의 핵심지역으로 될 것이다. 그러다보니 현재는 수요에 비해 상대적으로 아파트 공급물량이 과잉된 곳이 많다.

부동산의 가격은 수요와 공급 그리고 정책의 영향이 가장 크다. 정부의 정책을 예측하기는 힘들지만 수요와 공급의 예측은 가능하다.

그렇다면 남들이 다 상승하는 지역에 투자할 때, 역발상으로 하락하는 지역을 검토해서 경매물건으로 접근하는 것은 어떨까.

상승기에는 누구나 다 투자할 수 있지만, 하락할 것을 알면서 투자할 수 있는 배짱을 가진 사람은 많지 않다. 그렇지만 경매는 다르다. 하락하는 부동산 일수록 경매물건은 늘어나고 덕분에 기회도 많아지는 것이다. 특히 현 시세보다 저렴하게 매입해서 4년 정도 임대를 주면 부동산의 가격은 회복할 가능성이 높다. 공급물량이 많은 곳은 분양했던 아파트가 입주하는 시기를 보면 2020년까지는 알 수 있다.

그 후의 공급물량을 지금 예측하는 방법은 없을까? 2020년 이후 곧바로 공급물량이 줄어드는 지역을 알고 싶다면 주택도시보증공사에서 매달 말일에 발표하는 미분양관리지역을 살펴보면 어느 정도 예측할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)에서는 2016년 9월부터 과잉분양으로 우려되는 지역은 미분양관리지역으로 지정하고 있다. 건설사가 건축허가를 받기 위해서는 주택도시보증공사의 예비심사를 받게 하고 있는데, 미분양관리지역으로 지정된 지역은 사업심의를 까다롭게 하고 있어서 사실상 추가공급을 억제하고 있는 것이다.

우리가 주목해야 할 지역이 바로 미분양관리지역으로 지정되었던 지역에서 해제되는 지역을 보면 될 것이다. 미분양관리지역은 주택도시보증공사 홈페이지에서 누구나 볼 수 있도록 매월 말에 올려주고 있다.

지난해 11월30일에 발표된 15차 미분양관리지역 선정공고에서 주황색으로 표시된 아산시와 충주시, 전주시, 울산 남구가 지난해 12월29일에 발표된 16차 미분양관리지역에는 빠져있다. 이 2곳은 미분양 관리지역에서 해제된 곳이다. 지난달 31일에 발표된 미분양관리지역에는 평택이 해제되었다.

이렇게 미분양관리지역에서 해제된 곳은 그동안 사전 심의 때 허가 받는 게 힘들었다면 해제된 시점부터는 가능하다는 뜻이다. 하지만 건설사가 분양을 하는 시점은 부동산 경기가 좋을 때이다. 지금 지방 부동산 가격이 하락을 하고 있다면 곧바로 분양은 힘들 것이다.

미분양으로 해제된 지역 중 울산광역시 남구를 살펴보자. 울산광역시에서도 각 구마다 매매지수는 다르게 나타나고 있다. 해제가 된 남구의 매매와 전세지수를 보면 거의 붙어 있다가 전세지수가 하락하는 것이 보인다.

해당 지역의 입주물량으로 전세가격이 하락하고 있어서 매매가격과 전세가격의 차이가 벌어져 있다. 현장의 매물을 검토한 결과 입지가 좋은 곳의 아파트는 매매가격은 외곽의 아파트 보다 가격의 떨어지는 폭은 적게 나타나고 있다. 하지만 전세물량은 많고 위치에 따라 공실의 기간이 긴 매물도 있다.

경매물건도 신건으로 나오는 매물도 늘어나고 있는 상황이라면 이런 물건의 낙찰금액을 전세가로 맞추고 임대를 놓고 2~4년 보유하다 보면 충분히 시세차익도 가능하지 않을까 생각해본다.

100세 시대를 살고 있는 시대에 30세에 직장생활을 시작한다고 가정하고 60세까지 일한다면 30년 벌어서 그 이후 100세가 되는 40년의 노후까지 생각한다면 재테크를 하지 않는다는 것이 더 큰 리스크가 될 것이다.

부동산 재테크로 향후 10년 계획하고, 지도를 펼치고 지역마다 투자시점을 생각해 본다면 당장의 수익보다 차근차근 성장해가는 자신을 발견할 수 있지 않을까 생각해본다.

안신영 (‘돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유’ 저자)