이데일리

◇ 종중원이 명의신탁받은 종중재산을 처분했을 때 효력

부동산 실권지자명의 등기에 관한 법률에 의해 부동산명의신탁은 원칙적으로 금지되어 있지만, 예외적으로 위 법은 종중, 배우자가 명의신탁하는 것은 유효하다고 규정하고 있어, 종중(명의신탁자)이 종중재산을 종중원(명의수탁자) 앞으로 명의신탁 해놓는 경우가 많다.

이때 종중원이 자신에게 부동산 등기 명의가 있는 것을 기화로 이를 제3자에게 처분하는 경우가 있는데, 명의신탁의 법리상 부동산이 내부적인 관계에서는 명의신탁자의 소유라고 하더라도 외부적으로는 등기명의자인 명의수탁자의 소유이기 때문에, 결국 명의수탁자인 종중원으로부터 해당 부동산을 취득한 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 된다. 이때 제3자는 위 부동산의 실제 소유자가 종중이라는 것 등 명의신탁에 대한 사정을 알았는지 여부에 관계없이 소유권을 유효하게 취득함이 원칙이다.

다만, 종중은 명의수탁자였던 종중원에 대해 해당 부동산이 실질적으로는 종중재산이라는 것을 주장, 입증하여 횡령혐의로 형사고소를 할 수 있고, 민사적으로는 매매대금 상당을 기준으로 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 할 수 있다.

한편, 명의수탁자인 종중원이 제3자에게 해당 부동산을 처분할 때, 이것이 무효가 되고 제3자가 유효하게 소유권을 취득하지 못하는 예외적인 경우도 있다. 판례에 의하면, ‘제3자가 명의수탁자인 종중원의 배임행위에 적극적으로 가담’한 경우에는 명의수탁자와 제3자 사이의 계약은 반사회적인 법률행위가 되어 무효가 되므로(대법원 2007다82875 판결), 이때는 제3자의 소유권이전등기가 무효가 되고, 종중은 제3자를 상대로 소유권이전등기의 말소청구소송을 하여 원상회복을 시킬 수 있다. 제3자가 다시 다른 매매계약을 통해 위 부동산 등기를 이전해도 그것 역시 무효가 된다.

한편, 위 판례에서 말하는 ‘제3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담’하는 행위란 명의수탁자가 단순히 등기 명의만 수탁받았을 뿐, 그 부동산을 처분할 권한이 없는지 잘 알면서도 명의수탁자에게 실질 소유자인 종중 몰래 신탁된 재산을 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 말한다.

구체적으로 대법원은, 종중이 해당 부동산을 종중원에게 명의신탁한 것임을 알고서 종중과 매매계약을 체결하려다가, 종중에게 제안한 매매가격이 낮다는 이유로 종중이 이를 거부하자, 다시 A 종중원에게 접근하여 매매계약을 체결한 사안에서, “위 매매계약은 A 종중원의 종중에 대한 배신행위이고, 제3자가 종중원의 위 배신행위에 적극적으로 가담한 행위로서 무효이다.”고 판시하였다(대법원 91다29842 판결).

◇ 종중이 명의신탁한 땅의 명의를 되찾는 종중소송

종중이 종중원 A에게 종중토지를 명의신탁하여 두었는데, 종중원 A가 믿음직하지 않거나 소유권 관계에 대해 분쟁이 있을 때에는, 종중은 종중총회결의를 한 후, 종중원 A를 상대로 명의신탁해지에 기한 소유권이전등기청구소송을 하여 소유권 등기명의를 되찾을 수 있다.

한편, 농지법 제6조는 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.”고 규정하고 있으므로, 종중땅이 논, 밭 등 농지라면, 원칙적으로 종중은 농지에 대해 소유권등기를 할 수 없고, 위와 같은 소송을 통해 승소판결이 확정되더라도 등기를 할 수 없다.

따라서 농지의 경우 종중이 위와 같은 소송을 할 실익이 적다고 생각할 수 있는데, 나중에 농지법이 개정될 수도 있는 것이고, 시간이 지날수록 소유권관계에 대해 증거가 없어질 수도 있으며, 또한 종중토지가 수용되어 수용보상금이 나올 수도 있는 것이므로, 비록 당장 소유권등기는 회복하지 못하더라도, 현재 실제 소유자가 누구인지에 대해 명확히 법원의 판결을 받아두는 것은 의미가 있다.

또한, 소송 전에 또는 실제 소송은 하지 않더라도, 부동산처분금지가처분신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 명의자인 종중원은 해당 토지를 처분하기 어려울 것이다.

김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)