경향신문

[경향신문] ㆍ세부담 증가 우려 유보했지만 과세 형평성 떨어져 ‘개선론’
ㆍ상가·오피스텔 등 실거래가 반영률 평균 47%에 구간별 편차도 커
ㆍ국토부, 두 차례 연구용역 마쳐놓고 “지방선거 전에 공개 어렵다”

부동산 보유세제 개편안 발표가 임박한 상황에서 상가, 오피스텔, 업무용 빌딩 등 비주거용 부동산에 건물과 토지 가격을 합산해 과세표준을 정하는 공시가격제도를 도입하고 세부담 형평성을 개선해야 한다는 지적이 제기되고 있다. 그간 정부는 공시제 도입이 세부담을 늘려 건물 소유주들의 반발을 불러올 것으로 보고 비주거용 부동산에 대한 공시가격 적용을 유보해 왔다. 하지만 국토교통부가 부동산 공시제도 전반에 대한 개선 방안을 내놓을 예정이어서 어떤 방안이 담길지 주목된다.

11일 한국지방세연구원이 발간한 월간리포트 5월호 ‘비주거용 부동산 공시가격, 납세자의 신뢰 확보 필수’ 보고서를 보면 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산의 실거래가 반영률 가중평균은 46.9%에 불과했다. 특정 상가 건물 가격이 2억원이어도 과세표준인 기준시가에 실거래가가 덜 반영돼 9380만원에 해당하는 만큼만 세금을 낸다는 의미다.

지역별 실거래가 반영률 편차도 컸다. 가장 높은 지역은 울산(67.5%)이었고 가장 낮은 곳은 광주(20.7%)였다. 수도권인 서울(56.7%), 인천(57.5%), 경기(50.7%)는 모두 50%대에 머물렀다. 부산(30.9%)과 대구(37.4%)는 30%대였다.

가격 구간별 실거래가 반영률도 들쑥날쑥했다. 실거래가가 10억원을 넘는 구간에선 실거래가 반영률의 가중평균이 41.3%에 불과했다. 7억원 초과 8억원 이하, 8억원 초과 9억원 이하 구간도 실거래가 반영률이 50% 미만이었다.

유형별로는 상업용 건물과 오피스텔의 실거래가 반영률 가중평균이 각각 42.9%, 51.8%였다. 리포트를 쓴 박상수 지방세연구원 연구위원은 “기준시가를 지역별, 유형별, 가격 구간별로 비교해봐도 모두 세부담 형평성이 떨어지고 있다”고 지적했다.

현재 비주거용 부동산은 일부 건물을 제외하곤 건물과 토지를 분리해 과세표준을 정한다. 건물분 세금은 국세와 지방세로 나뉜다. 국세청이 국토부 산하 한국감정원에 의뢰해 국세인 상속·증여세의 과세표준인 기준시가를 정한다. 재산세인 지방세의 기준은 각 지방자치단체에서 시가표준액으로 정한다. 토지분은 공시지가로 계산한다.

2016년 9월 부동산가격공시법이 개정돼 비주거용 부동산도 건물과 토지 합산으로 주택처럼 공시가격을 과세표준으로 쓸 수 있게 됐다. 공시가격이 도입되면 세부담 형평성과 실거래가 반영률이 개선된다. 하지만 국토부는 비주거용 부동산에 공시가격이 도입되면 건물 보유자들의 세부담이 증가할 것을 우려하고 있다. 국토부는 감정원에 의뢰해 1·2차에 걸쳐 관련 연구용역을 마쳤지만 2차 연구용역 결과는 “지방선거 전에는 공개하기 어렵다”는 입장이다.

재정개혁특별위원회는 보유세 개편안과 함께 부동산 공시제도 전반을 검토하면서 비주거용 부동산 공시제도를 과세당국으로 통합·이전하는 방안을 논의 중인 것으로 전해졌다.

국토부는 자체적으로 부동산 공시제도 전반을 개혁하는 구체적인 방안을 논의하고 있다. 국토부는 이르면 이달 말 국토부 관행혁신위원회를 통해 부동산 공시제도 개혁 로드맵을 발표한다.

<김원진 기자 onejin@kyunghyang.com>