"장사 잘 돼도 걱정" 임대료의 역습.. 건물주는 죄가 없다?

상가 임차인의 눈물 ② 선진국에서는 갑질 '싹둑'

망리단길의 한 카페. /사진=김창성 기자 @머니S MNB, 식품 외식 유통 · 프랜차이즈 가맹 & 유망 창업 아이템의 모든 것

갓(god)물주로 풍자되는 건물주의 무소불위 갑질이 최근 사회를 떠들썩하게 만들었다. 가게 월세를 300만원에서 1200만원으로 올려 망치로 폭행당한 ‘본가궁중족발 사태’를 계기로 임차인들은 하나둘 거리로 나와 법앞에 평등한 임대차계약을 촉구하는 집회를 열었다. 이들이 요구하는 것은 단순하다. 영국과 프랑스 등 유럽의 선진국처럼 법이 세입자의 임대차 재계약권리를 보호해야 한다는 것이다. <머니S>는 상가 임차인 보호 제도의 현주소와 해외사례, 법 개정의 필요성 등을 낱낱이 분석했다.<편집자주>

임차인은 늘 울상이다. 장사가 안 되면 임대료 낼 돈이 없어 괴롭고 장사가 잘되면 건물주가 임대료를 터무니없이 올릴까 두려워서다.

최근 사회문제로 대두된 젠트리피케이션(둥지 내몰림)도 임차인이 건물주의 높은 임대료를 감당하지 못해 발생한다. 쇠퇴 지역이 개발돼 이른바 ‘뜨는 지역’이 되면 너도나도 몰려와 자리를 잡고 임대료는 자연스레 상승한다. 이 과정에서 원래 해당지역에 살던 주민까지 상승한 임대료를 감당치 못하고 쫓겨나 젠트리피케이션이 심화되는 것이다.

우리나라의 재개발은 인구유입과 지역경제 발전의 선순환구조를 형성치 못하고 상업화에만 지나치게 집중해 젠트리피케이션에 취약하다는 지적이다.

반면 외국의 경우는 다르다. 임차인의 권리를 법으로 보호하고 철저하게 계약사항을 준수토록 해 양측의 갈등을 차단한다. 떠밀리는 자와 살아남는 자, 우리나라와 외국의 젠트리피케이션 대처는 어떻게 다를까.

◆임대료의 역습… 뜨면 망한다?

우리나라는 전국 각지에서 젠트리피케이션으로 몸살을 앓는 곳이 많다. 대표적인 곳이 서울의 경리단길, 망리단길, 성수동 카페골목 등이다. 이곳은 쇠퇴했거나 별 볼일 없던 동네였지만 점차 개성 넘치는 테마거리로 변해 이른바 ‘뜨는 지역’으로 거듭났다.

이곳은 사람들이 몰려 금세 유명세를 타면서 임대료가 올랐다. 맛집·예쁜카페·독특한인테리어 등 뜨는 방법은 다양하지만 임대료 상승에 따른 침체 현상은 동일하다.

“건물주가 임대료를 올릴까봐 장사가 잘 돼도 걱정이에요.” (경리단길 술집 주인 A씨)
“돈은 안 쓰고 사진만 찍고 가는 사람이 더 많아요.” (망리단길 식당 주인 B씨)
“지자체가 해결에 나섰지만 상인들의 만족도는 낮습니다.” (성수동 카페 주인 C씨)

이곳은 겉보기에 사람들이 몰려 장사진을 이루고 사회관계망서비스(SNS)를 통해 유명세를 타 한번쯤 가보고 싶은 곳이 됐지만 점차 올라간 임대료는 내려올 줄 모른다. 발 디딜 틈 없이 사람이 몰리자 SNS로 사진만 찍고 돌아서는 이도 늘었다.

장사가 잘되면 임대료 상승이 걱정되고, 입소문을 믿고 방문한 사람들이 사진만 찍고 돌아서 매출은 늘지 않는다. 젠트리피케이션에 몸살을 앓는 우리 주변 상권의 단상이다.

◆철저한 계약·선순환구조… 미국·일본

그렇다면 선진국은 어떤 모습일까.

미국은 임대차 계약시 계약내용을 철저하게 계약서에 명시한다. 미국에서는 임대차계약을 맺을 때 임대인과 임차인이 임대차 존속기간부터 임대료, 재계약 시의 계약갱신청구권까지 모든 내용을 계약서에 담고 이를 이행토록 한다.

미국에서 임대차 기간은 통상 5년이며 계약서에 계약갱신청구권이 명시된 경우 임대인은 이를 어길 수 없다. 권리금도 존재하지만 이 역시 계약서에 명시된 내용에 따라 이행되기 때문에 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 다른 임대인에게 양도하거나 다시 임대(전대)할 수도 있다.

이처럼 미국은 임대인과 임차인의 세세한 계약내용까지 계약서에 명시하고 철저히 따르도록 해 갈등의 씨앗을 없앴다.

일본은 선순환구조 확립으로 젠트리피케이션을 차단한 대표 사례가 있다. 나가마라는 일본의 한 소도시는 외부의 자본유입을 막지 않았다. 대신 지역경제 발전에 이바지할 수 있는지를 스스로 철저히 검증했다. 따라서 까다로운 검증을 통과한 외부 자본만이 이 도시에 들어올 수 있었다.

특히 이곳에 들어와 벌어들인 수익의 일정액은 철저하게 지역사회에 환원토록 해 내부 선순환구조를 확립했다. 또 지역 상인끼리 활발하게 정보를 공유하며 저항력을 키웠다.

◆강력한 임차인 보호법… 영국·프랑스

영국은 임대차 계약시 임차인 권리를 최우선으로 보호한다. 권리금을 임차인의 별도 재산권으로 인정하고 처분이나 양도를 허용하는 세계 유일의 국가다.

영국은 별도의 임대료 상한 폭의 제한이 없다. 다만 통상적으로 3~5년마다 한번씩 당사자끼리 임대료를 합의해 다시 정한다. 만약 합의에 실패하면 중재인이 나서 임대료를 조정한다.

영국에서는 임차인의 영업행위가 하나의 개별 권리로 인정된다. 따라서 임차인이 외부 요인으로 더 이상 영업을 못 하거나 강제 폐업할 경우에는 임대인에게 영업권 보상 요청도 가능하다. 또 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 임대차 계약갱신 요구를 거부할 수 없다.

프랑스도 임차인의 권리 보호를 중요시 여긴다. 프랑스에서는 최소 9년의 임차인 계약기간을 보장한다. 계약이 종료되면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있지만 별도의 까다로운 조건을 충족시켜야 한다.

프랑스에서는 영국처럼 권리금을 별도의 재산권으로 인정하지 않는다. 다만 영업소유권이라는 권리가 존재해 임차인이 계약갱신 요구를 거절할 경우 임대인은 영업소유권 침해로 인한 가액인 거액의 퇴거보상금을 지급해야 한다.

임대료의 경우 임차인과 임대인은 최초 계약 시 자유롭게 임대료를 정할 수 있지만 이후 임대료를 인상할 경우에는 인근 지역의 통상 차임이나 현 임대목적물의 여러 요인을 고려해 상호 합리적으로 정하도록 규제한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제546호(2018년 6월27일~7월3일)에 실린 기사입니다.

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