상가 임차인 10년간 보호..권리금은?

임대인 보호기간 따른 기회비용
10년후 권리금으로 충당할수도
건물주 재산권·소득도 고려해야

최근 건물주와 임대차 문제로 갈등을 겪다 강제로 퇴거당한 서울 서촌의 궁중족발은 2009년 5월부터 영업을 시작해 올해가 10년째다. 최장 10년간의 임차보호기간이 보장되어도 내년이면 끝이다.

정부가 상가 세입자의 임대차 불안을 해소하기 위해 상가건물임대차보호법(상임법)을 개정해 계약갱신청구권(건물주에게 재계약을 요구할 수 있는 권리) 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 추진하고 있지만, 실효성을 의심하는 목소리가 나오고 있다.

임영희 맘상모(맘편히장사하고싶은상인모임) 상임활동가는 “2001년 상임법이 처음 만들어질 때부터 5년을 정해둠으로써 기간에 집착하게 됐고, 해당 기간이 지나면 내보내도 된다는 인식이 생겼다”며 “기간을 정할 것이 아니라, 정당한 계약해지 사유가 있는지에 따라 계약여부를 결정하는 것이 옳다”고 주장했다.

가맹사업법은 프랜차이즈 본사와 가맹점주 간의 가맹계약갱신요구권을 10년까지 보장하고 있다. 10년이 지나면 본사가 무리한 요구를 앞세워 계약을 해지해 버리는 경우가 많다.

전문가들은 보호기간을 늘리는 방식이 아니라 권리금 문제를 해소하는 접근을 제안한다. 상가 임대차 갈등이 파국의 주요 배경에는 권리금 문제가 있기 때문이다. 서울시가 펴낸 ‘상가 임대차 상담사례집’에 따르면 최근 3년간 서울상가임대차상담센터에 접수된 상담 4만여건 가운데 권리금 관련이 17.3%로 가장 많다.

권리금은 기존에 장사하던 상인이 뒤이어 들어오는 상인에게 받는 식으로 거래된다. 후속 상인이 없으면 권리금을 못받을 수 있다. 2009년 용산참사는 재개발로 인해 권리금을 줄 후속 상인이 없어진 사례다. 궁중족발은 건물주가 지나치게 높은(법원이 감정한 적정 임대료의 4배) 임대료를 요구해 후속 상인을 구하지 못해 권리금을 못받고 쫓겨나게 됐다. 건물주는 기존 임차인을 내보낸 뒤 새 임차인에게 권리금을 요구한다거나 임대료를 올려받는 형식으로, 기존 상인의 몫이었어야 할 권리금을 빼앗아 갈 수 있다.

물론 상임법은 2015년 개정돼 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있고, 건물주가 권리금을 약탈해가지 못하도록 하고 있다. 이 법의 별칭이 ‘권리금약탈방지법’인 이유다. 그러나 법의 곳곳에 구멍이 많아 건물주가 권리금을 가로챌 수 있는 길이 존재한다.

월세 받던 계좌번호를 바꾸고 전화 안받는 식으로 임대료를 3개월 연체하게 해 계약을 해지하는 것은 흔한 수법이다.

상인들의 권리금 보호 방법 중 하나로는 퇴거보상제가 꼽힌다.

구본기 생활경제연구소장은 “임차인이 내쫓겼을 때 임대인으로부터 피해를 보상받을 수 있는 퇴거보상제가 도입된다면, 굳이 계약갱신청구기간을 정하지 않더라도 임차인을 함부로 내쫓는 문제를 막을 수 있다”고 주장했다.

정부 역시 이 제도의 도입을 검토 중이다.

다만 국토교통부 관계자는 “보상을 어떤 수준에서 해줘야 하는지 기준이 명확하지 않아 시일이 걸릴 수 있다”고 설명했다.

보다 근본적으로는 권리금을 양성화하고, 사회적으로 분배하는 시스템을 고민해야 한다는 지적이 나온다.

구 소장은 “표준계약서를 통해 권리금을 양성화하면 양도세 등을 통해 과도한 이익을 환수할 수 있고, 권리금에 거품이 끼는 것도 방지할 수 있다”고 말했다.