머니S

부동산시장 규제를 위한 종합부동산세 개편이 확정됐다. 정부는 '조세는 공평하게, 지출은 따뜻하게'라는 조세정의 실현을 내세운다. 시장의 평가는 엇갈린다. 일각에서는 '찻잔 속의 태풍'에 그칠 것으로 보는 반면 투기세력을 제재할 수 있을 것으로 본다. <머니S>는 현장에서 전문가의 목소리를 들어보고 금리인상 여파 등을 종합 분석해 주택시장의 흐름이 종부세 개편으로 어떻게 바뀔지 내다봤다. [편집자 주] 

# 서울 용산에 시가 50억원 규모의 다세대주택 건물을 보유한 정모씨(60)는 종합부동산세 개편안이 내년에 시행되면 납부세액이 1000만원 넘게 오르게 된다. 적지 않은 금액이라 부담스럽지만 건물을 팔 생각은 없다. 매달 500만원가량의 월세를 받는 데다 주변일대 개발로 해마다 건물가치가 오르기 때문이다. 다만 정씨는 이 건물을 임대주택으로 등록해 종부세보다 부담이 적은 소득세를 낼 계획이다. 보유주택 중 일부는 올해 서른살이 된 아들과 대학에 다니는 딸에게 물려줘 세금을 줄이는 방법도 고민 중이다.

이번 종부세 개편으로 고가 1주택자와 3주택자 이상의 세부담은 얼마나 증가할까. 공시가격 30억원의 1주택자가 내야 하는 종부세는 올해 992만원이다. 정부의 종부세 개편안이 시행되면 납부세액은 1300만원으로 늘어난다. 세부담이 연간 308만원 느는 것이다.

만일 3주택자라면 3개 집값을 합한 공시가격이 같은 30억원이라도 종부세가 1992만원으로 늘어난다. 올해 종부세 1211만원에서 781만원이 많아져 세부담 증가율도 두배 이상이 된다. 단순히 세금규모만 놓고 보면 폭탄이라는 말이 맞는 듯하지만 실제로 정부의 종부세 개편 목적인 투기억제 효과가 있을지는 의견이 분분하다.

공시가격 30억원은 시가 기준으로 42억9000만원짜리 주택이다. 42억원 규모의 자산가가 단지 몇백만원의 세금이 무서워 부동산을 포기할 가능성은 낮다. 또한 종부세는 세대 합산이 아니라 개인별 과세라 부부 공동명의나 증여로 세부담을 줄일 수 있다. 어차피 자식에게 물려줄 재산이라면 미리 증여하는 방법도 있다.

특히 정치권 의견이 엇갈린다. 홍영표 더불어민주당 원내대표는 지난 4일 당 최고위원회의에서 “종부세는 2005년 참여정부 때 조세정의와 투기억제를 목적으로 도입된 세금”이라며 “주택이 투기수단으로 여겨지는 상황에서 다주택자의 세금부담을 높여 부동산시장을 안정시킬 필요가 있다”고 말했다.

하지만 채이배 바른미래당 비상대책위원은 “이런 찔끔 과세로는 세수효과도, 과세 공평성도 얻지 못하고 주택시장 투기도 막을 수 없다”고 지적했다. 김철근 바른미래당 대변인도 논평을 통해 “오를 대로 오른 강남 부동산 소유주에게 추가로 세금 더 걷는다고 가격 안정이나 서민의 내집 마련에 긍정적인 영향은 거의 없다”면서 “공급정책 없이 수요만 억제하는 정책 기조가 근본적인 문제”라고 비판했다.

참여연대 등 시민단체는 ‘보여주기식’ 안이라는 혹평을 내놨다. 정세은 참여연대 조세재정개혁센터 소장은 “이런 미약한 개편으로는 개발호재 등이 생기면 부동산 광풍을 재연시킬 수밖에 없다”며 “실수요가 아닌 투기성 보유자가 매물을 내놓을 이유가 없어 보인다”고 우려했다.

이런 지적에도 부동산투기의 진원지로 불리는 서울 강남은 최근 아파트값이 폭락하는 현상을 보였다. 대규모 매도사태는 없지만 시장의 전반적인 불안심리는 가라앉지 않았다.

지난 10일 국토교통부 실거래가에 따르면 강남구 개포동 현대1차 전용면적 1282㎡가 13억2000만원에 거래돼 올 2월 19억원보다 5억8000만원이 뚝 떨어졌다. 송파구 신천동 파크리오 144㎡도 16억원에 거래돼 4개월 새 4억원이 하락했다.

김형근 NH투자증권 애널리스트는 “종부세 인상분만큼 앞으로 집값이 상승하지 않으면 주택구매 심리가 더욱 악화될 것”이라고 전망했다.

다만 이달 들어 9일 동안 강남3구(강남·서초·송파)에서 거래된 아파트는 단 6건으로 매도가 매우 소극적인 상황이다. 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과가 시행되면서 매도보다는 보유를 택하는 집주인이 많은 것으로 해석된다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “종부세 인상은 시장에 부담을 주는 요인이지만 분양시장 열기는 지속될 것”이라고 전망하면서 “정부의 분양가 규제로 주변시세와 비교할 때 저렴하다는 인식이 강하기 때문”이라고 설명했다.

이번 종부세 개편으로 부동산시장 양극화와 전세난이 심화될 것이라는 지적도 있다. 다주택자 입장에서 보면 미래가치가 낮은 부동산은 처분하는 쪽이 나은 경우도 있어서다. 특히 경기도나 지방 부동산 등은 집값 상승분이 적은 경우 양도세 부담이 적으므로 빠르게 처분될 가능성이 높다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세 부담이 커지면 기존주택 대신 새 아파트 청약에 수요자가 몰리고 집을 여러 채 갖기보다 인기지역이나 보유가치가 높은 상품으로 수요가 이동하는 양극화현상을 부추길 수 있다”고 내다봤다.

이와 더불어 폭등하던 전셋값이 최근 떨어지는 상황에서 매수수요가 줄고 전세수요가 늘면 전셋값을 다시 끌어올릴 수 있다는 우려도 나온다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제549호(2018년 7월18~24일)에 실린 기사입니다.

김노향 기자
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