문턱 높아지는 대출 규제..하반기 매매수요 위축 지속

이인준 입력 2018. 7. 18. 14:48
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【서울=뉴시스】이인준 기자 = 올 하반기부터 주택담보 대출의 문턱이 더 높아질 전망이다. 올해 3월 은행권에 이어 제2금융권도 대출 심사 때 총부채원리금상환비율(DSR)을 순차적으로 도입하기 때문이다.

DSR 도입이 확대되면 대출 총한도가 축소되고, 일정 비율 이상이면 은행에서 대출을 거부 당할 수 있다. 집 수요자들은 울며 겨자먹기로 고금리 대출 시장으로 이동하거나 주택 구매를 포기할 수밖에 없어 거래 위축이 불가피하다.

18일 금융·부동산 업계에 따르면 오는 23일부터 단위 농·수협과 신협, 새마을금고 등 상호금융권에서도 신규 가계대출을 받을 때 DSR이 적용된다. 이어 오는 10월부터는 저축은행·캐피탈 등으로 대상이 확대된다.

DSR(Debt Service Ratio)은 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표를 말한다.

기존 신(新) DTI(총부채상환비율) 규제는 대출자의 부채를 평가할 때, 주택 담보대출만 연간 원리금 상한액을 부채로 잡고, 나머지 대출에 대해서는 연간 이자 상환액만 빚으로 판단했다.

하지만 DSR 규제가 도입되면 주택 담보 대출 외에 마이너스통장을 포함한 신용대출, 비주택 담보대출 등 다른 대출의 이자를 포함한 연간 원리금 상환액까지 부채로 간주한다. 금융사마다 비율은 다르지만 대출 원리금이 연소득보다 과도하게 많으면(DSR 150~200% 초과)면 대출이 거부당할 수 있다. 대출자가 감당할 수 있는 만큼만 돈을 빌리게 하자라는 취지다. 서민 금융상품은 예외다.

DSR 도입이 확대되면 대출 수요 위축이 불가피하다.

집 수요자들은 신 DTI 도입과 지난 3월 은행권 DSR 시범 운영 등으로 대출 규제가 강화되자, 이미 부족한 주택 담보대출 한도를 상대적으로 고금리인 신용대출 등 기타 대출이나 제2금융권에서 메우는 방식으로 자금을 마련해왔다. 기존에 대출이 있는 사람은 연소득이 고정된 상태에서 총부채가 늘어나기 때문에 은행권 대출한도가 줄어 들었기 때문이다.

하지만 DSR이 제2금융권까지 확대되면 대출 문턱은 더욱 높아진다. 제2금융권마저 대출 조건이 까다로워지면 더 높은 금리를 감당하거나 대출을 포기하는 사태로 내몰린다.여기에 올 연말까지 네 차례 개최될 한국은행 통화정책방향 결정회의에서 금리인상이 결정된다면 부동산 대출은 더욱 어려워질 전망이다. 채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 최근 기자들과 만난 자리에서 "하반기 주택시장의 가장 중요한 변수는 DSR"이라며 "미국발 금리 인상과 함께 부동산 시장의 매수 심리를 위축시키는 요인이 될 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "소득에 따라 상환 가능한 범위 내에서만 대출이 이뤄진다면 대출 수요자 입장에서는 부담이 커질 수 밖에 없다"며 "대출 수요를 위축시켜 집 사는 게 어려워질 것"이라고 내다봤다.

일반 집 수요자는 물론 재건축 조합이나 건설사 등도 영향을 받는다.

은행권에 적용된 DSR로 실수요자들의 주택 구매 여력이 줄어든 상황에서, 저축은행 등 제2금융권도 시공사 중도금 대출을 거부할 수 있기 때문이다.

이미 올해 1월부터 수도권과 광역시, 세종시의 신규 분양 아파트의 중도금 대출 보증한도가 6억원에서 5억원으로 낮아졌고, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사에서 취급하는 중도금대출 보증의 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진 상태다.

은행으로서는 돈을 떼일 위험이 확대된 상황에서 보다 신중하게 대출을 심사할 수밖에 없다. 여기에 제2금융권마저 DSR 적용이 확대되면 제2금융권에서마저 대출이 어려워 분양시장을 위축시킬 전망이다.

결국 건설사의 신용도가 낮거나 미분양 위험이 큰 단지는 대출을 거절하거나 위험도를 반영해 대출 금리를 올릴 수밖에 없다. 집 수요자들의 부담을 가중되는 결과다. 최근 일부 강남 재건축 단지는 이주가 임박했으나 규제로 이주비 대출이 어렵게 된 상황에서, 한 증권사로부터 연 7~11%대 이자를 제안 받은 것으로 알려졌다.

함영진 랩장은 "앞으로도 중도금 대출, 재건축·신규 분양 이주비 등 집단대출과 빌라·다세대 재건축 등은 앞으로 대출 이자가 높아질 수밖에 없어 거래나 가격 상승을 제한적으로 만들어 부동산 시장을 제약하는 요인이 될 것"이라고 말했다.

ijoinon@newsis.com

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