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대형 빌딩 가격이 최고가 기록을 갈아치우고 있다. 최근 1조1200억원에 인수된 대형 오피스 빌딩이 등장하면서 기존 최고가(서울스퀘어·9600억원)를 경신했다.

서울 종각·광화문·용산 등 도심권을 중심으로 굵직한 대형 오피스 빌딩이 잇달아 공급되면서 거래 규모 역시 신기록을 경신하고 있다. 해외 자본까지 대거 가세해 대형 오피스 빌딩 인수 경쟁은 더욱 치열해지고 있다.

◇해외 자본이 눈독 들이는 우리나라 대형 빌딩

최근 우리나라 대형 오피스 빌딩 인수전(戰)에서 가장 공격적인 투자자는 해외 자본이다. 서울 종로구 공평동 센트로폴리스 빌딩은 국내 최고가인 1조1200억원에 영국계 부동산투자회사인 M&G리얼에스테이트에 팔렸다. 앞서 미국계 PEF 운용사인 콜버그크래비스로버츠와 이지스자산운용도 해당 빌딩 인수전에 뛰어들었다.

서울 중구 회현동 AK타워도 지난달 일본계인 노무라이화자산운용이 우선 협상 대상자로 선정됐다. 금호아시아나의 광화문 사옥은 독일계 도이치자산운용이, KB국민은행 명동 사옥은 미국계 부동산 투자사 안젤로고든이 인수했다.

3.3㎡당 매각 가격이 3000만~3100만원대로 역대 최고가를 기록할 것으로 예상되는 삼성물산 서초 사옥 인수전에도 해외 자본이 대거 몰렸다. 경쟁 끝에 NH투자증권·코람코신탁이 우선협상자로 선정됐지만 입찰에는 세계 최대 사모펀드 운용사 블랙스톤과 싱가포르계 부동산 투자사 메이플트리 등 50여 개의 기관투자자가 참여했다.

올해 상반기 더케이트윈타워(1732억원), 퍼시픽타워(4410억원), 알파돔시티 6-4블록(5410억원) 등 고가 대형 오피스 빌딩이 대거 손바뀜하면서 거래금액 역시 최대치를 기록했다. 신영에셋에 따르면 올해 상반기 거래면적 3300㎡ 이상 대형 오피스 빌딩 거래금액(서울·분당권 기준)은 5조8076억원을 기록했다. 역대 최대 거래금액을 기록했던 작년 상반기 거래금액(4조2612억원)을 1년 만에 뛰어넘은 것이다.

◇공실률 높고, 임대료 비싸지만 인기

대형 오피스 빌딩의 '몸값'은 뛰고 있지만 공실률은 높아지고 있다. 자산관리회사 젠스타에 따르면 서울의 연면적 3000㎡ 이상 대형 오피스 빌딩 공실률은 작년 3분기 9.7%에서 꾸준히 올라 올해 2분기 10.6%를 기록했다. 공실률이 높아지는데도 대형 빌딩이 비싸게 팔리는 이유에 대해 전문가들은 "인수전에 뛰어드는 투자자가 많고, 입지가 좋은 매물을 선점하려는 경쟁이 치열해졌기 때문"이라고 분석한다.

유명한 메이트플러스 어드바이저 리서치팀장은 "채권과 주식 수익률이 예전보다 낮아 국내외 유동자금이 부동산으로 몰렸는데 해외 자본까지 들어와 가격이 더 오른 측면이 있다"면서 "공급이 예정된 대형 빌딩이 얼마 남지 않은 것도 가격이 치솟는 이유"라고 설명했다.

공실률이 높아지고 있지만 임대료는 요지부동이다. 건물 가치를 높여 매각차익을 얻고 싶어하는 이들이 임대료를 낮추지 않는 것이다. 실제로 일부 빌딩의 경우 임대료는 비싸게 유지를 하되, 수개월치의 월세를 공짜로 하는 '렌트프리(Rent-free)' 조건으로 임차인을 모집하는 것으로 알려졌다. 김성순 쿠시먼앤드웨이크필드 전무는 "우리나라 대형 오피스 빌딩의 주인이 부동산 펀드나 해외 자본 등으로 손바뀜되면서 건물 운영 수익보다 매각 차익을 노리는 경우가 늘고 있어 임대료가 내리기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

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