아시아경제

김범진 밸류맵 대표
정확한 지번 알아내, 건물주변 시세부터 파악
취득원가·임대수익도 평가해야
낡은 건물은 관리상태·연한 따져야
리모델링·재건축 비용도 원가 포함

[아시아경제 주상돈 기자] 감정평가사(감평사)는 자산의 가치를 평가하는 사람이다. 평가 대상은 기계와 항공기, 선박, 유가증권 등 광범위하지만 국민 자산의 75% 이상이 부동산에 쏠려있는 우리나라 특성상 자연히 건물과 땅 등이 감평사의 주요 평가 대상이 된다. 또 감평사들은 부동산 과세 기준이 되는 공시지가와 표준주택 조사ㆍ평가도 수행하고 각종 공공사업과 관련한 보상감정평가에도 참여한다. 경매시장에서 응찰가의 기준인 감정가 산정도 감평사가 담당한다.

이처럼 부동산 평가의 '프로'인 그들이 일하는 방식을 김범진 밸류맵시스템즈 대표를 통해 들어봤다.

감평사인 김 대표는 지난해 7월 토지와 건물 등의 실제 거래가격을 지도상에 보여주는 밸류맵을 창업했다. 감평사에서 부동산 가격공개 플랫폼 사업가로 변신한 셈이다.

그는 감평사들이 실제 사용하고 있는 부동산가치 평가의 기본이 되는 세 가지 방법을 소개했다. 비교방식과 원가방식, 수익방식 등이다.

우선 비교방식은 평가하려는 건물의 주변 시세를 파악하는 것이다. 이때 적절한 비교대상을 고르는 것이 무엇보다 중요하다. 김 대표는 "커피 전문점을 창업하려고 할 때 주변 커피 가격을 조사하는 것처럼 거래 사례 비교는 가장 먼저, 그리고 상대적으로 쉽게 할 수 있는 과정"이라며 "이때 주변에 가장 유사한 거래 사례를 찾는 것이 핵심"이라고 말했다.

건물과 토지 등 부동산은 주도로에 위치하고 있는지, 이면도로에 있는지 등에 따라 가격이 크게 달라진다. 이를 파악하기 위해선 정확한 지번을 알아야 한다. 하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템에선 아파트를 제외하곤 정확한 위치를 확인할 수 없다. 지번이 '1**'처럼 앞자리만 공개되기 때문이다. 김 대표는 이 점에 착안해 국토부 실거래가를 기반으로 다른 공공데이터를 교차해 정확한 위치를 파악하는 방정식을 만들었고, 이를 밸류맵을 통해 서비스하고 있다.

주변 시세를 파악했다면 다음은 해당 부동산에 대한 취득원가와 임대수익을 평가해봐야 한다. 원가는 부동산을 취득하고 개발하는 데 소요되는 비용을 뜻한다. 신축건물은 토지와 건축비로 원가를 계산하지만 오래된 건물의 경우 관리상태와 연한에 따라 감가상각을 다르게 적용해야 한다. 투자자 입장에서는 리모델링 혹은 재건축 소요가 있을 경우 이 비용도 원가에 포함해 해당 건물의 가치를 평가해야 한다.

김 대표는 "부동산을 평가할 때 아파트는 거래 사례가 가장 중요하고 상가는 임대수익, 토지는 사용가능한 땅으로 만들기 위한 개발비용이 중요하다"며 "또 실제 투자 시에는 주요 목적이 안정적 임대수익 창출인지, 주변 개발에 따른 혹은 자체적 리모델링ㆍ재건축에 따른 가치상승 등을 명확하게 정한 뒤 투자에 임해야 한다"고 말했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr