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"유럽 부동산 펀드는 어떻게 예상 수익률이 연 7%나 나오나요?"

정부의 강력한 규제로 국내 부동산 투자 기회가 점점 줄어들자, 투자자들이 해외 부동산 펀드로 눈을 돌리고 있다. 해외 부동산 펀드란, 외국에 있는 빌딩이나 호텔, 물류 시설 등에 투자한 뒤에 임대료 등으로 거둔 수익을 투자자에게 배당해 주는 상품을 말한다. 만기(5~7년)가 되면 건물을 되파는데, 매각 시세에 따라 차익을 낼 수도 있다.

올해 해외 부동산 펀드에선 유럽 투자 쏠림 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 우정사업본부는 지난달 유럽 부동산 펀드에 2600억원을 투입했고, 행정공제회 역시 유럽 부동산에 2500억원을 투자했다. 지난 3월 한국투자증권이 개인 대상으로 내놓은 1800억원 규모의 벨기에 브뤼셀 부동산 펀드는 순식간에 완판됐다. 문성필 한투증권 전무는 "환헤지(환율변동 회피전략)를 하는 과정에서 한국과 유럽의 금리 차이(1~2%포인트)만큼 추가적인 수익을 챙길 수 있다"면서 "유럽은 대출 금리(ECB기준금리 0%)도 낮기 때문에 레버리지(차입해서 투자 이익을 극대화) 효과까지 활용하면 기대 수익은 연 7% 수준"이라고 말했다.

◇스페인·독일·룩셈부르크… 다양해지는 유럽 투자처

작년까지만 해도 국내 투자자들을 상대로 판매된 해외 부동산 펀드는 미국이나 호주, 일본 등이 대부분이었다. 하지만 올해는 투자 시계가 유럽에 맞춰져 있다. 스콧 브라운 베어링자산운용 글로벌 부동산 부문 대표는 최근 본지 인터뷰에서 유럽 부동산 시장이 가장 매력적이라고 조언했다. 그는 "유럽은 부동산 시장에 유리한 저금리 기조가 당분간 지속될 전망"이라며 "독일·프랑스 등 서유럽뿐만 아니라 스웨덴·핀란드 등 북유럽까지 호전되는 경기 회복세를 따라 부동산 투자가 활발히 이뤄질 것"이라고 말했다.

국내에도 다양한 유럽 부동산 펀드들이 등판 준비를 하고 있다. 오는 5~7일 한국투자증권과 우리은행이 판매 예정인 유럽 부동산 펀드는 스페인 바르셀로나에 있는 네슬레(글로벌 식품 기업) 본사 빌딩을 기초 자산으로 한다. 총 566억원어치를 판매하며, 만기는 7년이다. 기대 수익률은 연 7.1% 수준. 100% 환헤지를 해서 환율 변동에 따른 손실 위험은 없앴다. 네슬레가 임차하고 있는 건물이기 때문에 장기간 안정적인 배당 수익이 가능하다는 것이 판매사 측 설명이다. 다음 달엔 독일 프랑크푸르트의 랜드마크로 꼽히는 트리아논 빌딩에 투자하는 부동산 펀드도 출시된다. 트리아논 빌딩은 프랑크푸르트 은행 중심가에 있는 45층짜리 건물로, 임차인은 독일 중앙은행인 분데스방크와 같은 대형 은행들이다. 공모 규모는 약 3000억원이고, 수익률은 연 7% 정도로 예상되고 있다. 오는 11월쯤엔 유럽의 소국인 룩셈부르크의 부동산 펀드도 출시될 예정이다. KB국민은행 등 일부 금융사들은 유럽 부동산 펀드 출시를 앞두고 직원들이 현지 조사까지 다녀왔다.

◇만기 때 건물 값 떨어지면 원금 손실 볼 수도

4일 금융투자협회에 따르면, 지난 8월 말 기준 해외 부동산 펀드 규모는 37조원을 웃돌았다. 1년 전과 비교하면 10조원 가까이 증가했다. 다른 경쟁 상품에 비해 빠른 속도로 성장하고 있지만 가입 시 주의할 점도 있다. 대다수 유럽 부동산 펀드는 환헤지를 하지만, 일부만 환헤지를 하거나 혹은 환노출형 상품인 경우엔 환율 변동에 취약할 수 있다.

또 부동산 펀드는 만기(통상 5~7년)가 길고 중도 환매도 어렵다. 만기 시점엔 투자자들에게 자금을 돌려주기 위해 건물을 팔아야 하는데, 이때 시장 상황이 나빠지거나 공실(空室)이 늘어나 건물 값이 떨어지면 원금 손실을 볼 수 있다. 또 판매 기간이 정해져 있고 선착순 방식이어서 거액 자산가가 큰돈을 한꺼번에 넣으면 소액 투자자에게까지 가입 기회가 오지 않을 수 있다.

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