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[아시아경제 배경환 기자] 서울시가 신규 공공주택지구 후보지로 양재동 화물터미널 부지 등의 유휴부지와 구로, 고덕, 개화 등에 위치한 철도 유휴지 50여곳을 검토중인 것으로 확인됐다. 청와대와 정부, 여당이 서울 집값을 잡기 위해 개발제한구역(그린벨트)을 활용해 주택공급을 확대하는 방안을 논의하자 우선 개발이 가능한 도심 유휴지부터 손을 대겠다고 나선 것이다. 하지만 역세권 청년임대주택 등의 공적 임대주택 사업을 기피하려는 지역 주민들의 님비(NIMBYㆍ지역 이기주의) 현상이 갈수록 심화되고 있어 임대주택 중심으로 공급예정인 신규 택지 후보의 경우 적지 않은 갈등을 겪을 것으로 예상된다.

서울시 고위 관계자는 6일 "집값 안정을 위해 정부와 공공택지 발굴, 개발에 뜻을 같이 한 만큼 가용지를 제공하는 과정이 이뤄질 것"이라며 "다만 예민한 곳(그린벨트)은 손을 대지 않고 유휴부지와 잔여 철도부지를 우선적으로 살펴보도록 관계부서와 즉각적인 조사에 나설 방침이다"고 밝혔다.

◆양재동 등 대형 유휴지 수년째 방치= 아시아경제가 단독으로 입수한 자료에 따르면 현재 서울시가 공식적으로 관리하고 있는 유휴 시유지는 160개로 총 면적만 1만2517㎡에 달한다. 삼성동 서울의료원과 같이 매각이 예정돼 있지만 현재 다른 용도로 사용 중이거나 상암 DMC 부지와 같이 개발안이 수립된 곳은 제외한 것이다. 이 중 초소형 임대주택을 지을 수 있는 부지 규모 100㎡이상인 곳은 30여개로 추려진다.

가장 큰 곳은 양재동 만남의 광장 인근에 위치한 화물터미널 부지다. 규모만 3866㎡로 서울시에 등록된 유휴지 중에는 몸집이 가장 크다. 청사나 병원과 같은 행정 목적의 시설이 들어갈 수 없는 곳으로 수년째 펜스로 둘러쳐 방치돼 왔다. 강남권에 위치한 부지로 인근 시세를 감안하면 일반 매각보다는 자체 개발이 수월하다는 내부 의견까지 언급됐던 곳으로 인근에는 우면2국민임대주택단지가 자리잡고 있다.

역세권 청년주택과 같은 소규모 임대주택을 지을 수 있는 부지는 곳곳에 위치했다. 지하철4호선 성신여대입구역 인근 성북구 동선동3가 1(378㎡)과 성북구에 위치한 대형 공형인 오동공원 밑자락 하월곡동 73-64(377㎡) 일대 등이 대표적이다. 이외 용산구 이촌시범아파트 길 건너에 위치한 한강로3가 37(368㎡), 강남구 수서역 일대 수서동 465-9(313㎡) 등도 현재 유휴지 목록에서 대기 중이다.

◆부지 크고 사업성 보장된 철도부지 부각= 서울시 유휴지와 함께 거론되고 있는 곳은 유휴철도부지다. 현재 서울시가 별도 관리 중인 철도부지는 총 37개인 것으로 확인됐다. 1차 개발이 마무리된 서울역, 왕십리역, 신촌역 등 6곳과 추가 및 수정 개발이 진행 중인 홍대입구역, 공덕역, 가좌역, 오류역, 개발이 중단돼 재개를 준비 중인 노량진역과 창동역 등이다. 유휴철도부지의 경우 부지가 큰 데다 주변부와 연계 개발이 가능해 일반 유휴지보다는 공공택지로서 더 적합하다는 게 전문가들의 분석이다.

부동산 업계에서는 서울시가 예산과 직결된 일반 유휴지보다는 유휴철도부지를 우선적으로 내놓을 것으로 예상하고 있다. 실제 서울의료원과 상암동에 매각이 예정된 유휴지의 경우 이미 서울시 예산에 잡혀 자체 개발은 물 건너간 상태다. 더욱이 서울시가 관리 중이라는 160개의 일반 유휴지 중 대부분은 자투리 땅으로 소규모 개발 자체가 힘든 곳도 적지 않다. 서울시가 매 분기 해당 부지를 일반인에게 팔고 있는 것도 이 때문이다.

반면 유휴철도부지는 '철도운영에 지장을 주지 않고 철도 외 용도로 개발 가능한 철도 부지 내 공간'으로 일반 그린벨트보다는 작지만 도심업무지구와 가깝고 교통도 편리해 입지적으로는 최상지로 꼽힌다.

무엇보다 부지가 크다. 현재 서울시가 관리 중인 것으로 확인된 총 37개의 유휴철도부지를 모두 합치면 359만6900㎡에 달한다. 개화차량기지(37만9683㎡), 고덕차량기지(25만5966㎡), 구로차량기지(25만3224㎡), 광운대역세권(24만3636㎡) 등이 대표적으로 역사와 맞닿은 소화물취급소나 연변부지 등도 대거 등록돼 있다.

앞선 정부에서도 유휴철도부지를 활용하는 방안을 추진했던 만큼 일부 사업지의 경우 '개발관리 틀'과 같은 기초적인 사업성 평가도 마친 상태다. 서울시는 2016년 이미 철도부지를 1차(성숙), 2차(중도), 3차(미흡)로 나눠 개발 가능성을 구분해놨다.

◆시내 역세권 개발도 가능, 과개발 주의해야= 하지만 규모가 가장 큰 56만6800㎡의 용산역정비창(국제업무지구)은 초대형 개발이 예정된 탓에 공공택지로서는 적합하지 않다는 게 전문가들의 분석이다. 대신 서울시가 자체적으로 조사를 마쳐 임대주택 공급에 적합하다는 판정을 받은 곳은 있다. 효창공원앞역, 영등포역(소화물취급소), 망우역, 공덕역 일대가 대표적으로 정비업계에서는 서울시가 관리 중인 유휴철도부지에 임대주택 10만가구를 짓는 것도 가능하다고 보고 있다.

다만 일부 철도부지의 경우 수익성 위주의 복합개발로 추진돼 서울시 도시계획 콘셉트와 부정합을 야기했거나 교통혼잡 등의 부작용을 유발한 사례가 있어 각 역사의 부지를 통으로 개발하는 방안은 조심스러운 상황이다. 실제 청량리역 개발은 주변 상권에 부정적인 영향을 줬고 영등포역 개발은 경관의 부조화 및 역이용 불편을 초래했다는 자체 조사 결과를 내놓기도 했다.

정비업계 관계자는 "유휴철도부지의 경우 규모가 크고 주변부가 이미 개발돼 있어 기반시설 정비를 따로 신경쓰지 않아도 된다는 장점으로 새 공공택지 모델로 적합하다"며 "과거 과개발로 인해 부작용도 일어났던 점을 감안해 개발 가이드라인을 세워야 실수를 반복하지 않을 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr