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정부가 서울 강남권 등 주요 지역의 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 공공택지를 조성한다는 소식에 부동산 시장이 들썩거리면서 '기획부동산'에 의한 투자 피해 우려도 높아지고 있다.

그린벨트 매물 대부분이 활용도가 떨어지는 지분거래 형태고, 정부 개발계획에 포함되지 않을 가능성도 높기 때문이다. 개발이 된다 하더라도 토지보상금액이 투자금보다 낮을 수 있어 주의가 요구된다.

19일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 내곡동, 강남구 세곡동, 은평구 은평뉴타운 인근 등 공공택지 후보지로 유력하게 거론되는 지역에서는 최근 그린벨트 투자 문의가 크게 늘었다. 대부분은 그린벨트가 개발될 수 있다는 보도를 접하고 실제 개발 가능성이나 투자 전망에 관한 문의라고 지역 공인중개소들은 전했다.

세곡동의 P공인중개소는 "작년 말 정부가 그린벨트를 풀어 공공택지 공급한다고 발표한 뒤부터 서울뿐 아니라 지방에서도 매물이 있냐는 전화가 계속 온다"며 "땅 주인들은 대부분 매물을 거둬 물건이 없다"고 설명했다.

사람들의 관심이 높아지자 이를 이용한 기획부동산도 기승을 부린다. 기획부동산이란 임야나 그린벨트 등이 개발될 것처럼 속여 투자자를 모아 지분쪼개기나 지분투자 방식으로 땅을 파는 업체를 말한다.

실제 검색사이트에서 '강남 그린벨트 투자' 등으로 찾아보면 그린벨트 토지를 판매한다는 광고글이 수십건 검색된다. 은평구 진관동의 그린벨트 땅을 판매한다는 한 업체는 "1500만원 정도면 전체 2900㎡ 정도 되는 필지 중에 155㎡ 지분 투자가 가능하다"고 설명했다.

이 업체는 "그린벨트 해제 지역으로 유력하게 거론되면서 투자문의가 많다"며 "설령 개발되지 않는다고 해도 일단 땅은 사두면 손해는 안 본다"고 투자를 적극 권유했다. 해당 필지에는 총 12명이 투자했다는 설명도 덧붙였다.

하지만 지분투자는 토지권리를 온전히 행사하기 어렵고 활용도가 떨어져 주의해야 한다. 나중에 매매하기도 어려워 개발계획에 포함되지 않으면 평생 투자금이 묶일 수도 있다.

개발계획에 포함된다고 해도 문제다. 토지보상 비용이 투자금보다 낮을 가능성이 높아서다. 일부 기획부동산들은 최근 높아진 관심에 시세보다 높은 가격을 제시하기도 한다.

내곡동의 그린벨트 토지를 중개한다는 한 업체는 "매물이 없어 부르는게 값"이라며 "그나마 나온 매물은 3.3㎡당 700만~800만원 정도로 보면 된다"고 말했다. 그러나 인근에 개발이 진행 중인 수서역세권은 최근 토지보상비가 3.3㎡ 평균 550만원 정도로 결정됐다. 보상비는 지역마다 다르지만 통상 공시가격의 2배가 넘지 않는 점을 고려하면 과도한 금액을 투자하는 것은 손실로 이어질 가능성이 높다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "그린벨트 투자의 가장 큰 리스크는 불확실성"이라며 "최근 분위기에 휩쓸려 섣불리 투자했다간 큰 손해를 볼 수 있으니 투자에 유의해야 한다"고 말했다.

김사무엘 기자 samuel@mt.co.kr

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