도심 오피스, 공실 늘어도 수익률 급등 왜?

세일&리스백 늘며 투자자산화
신규공급물량 공유시장등 흡수

[헤럴드경제=정찬수 기자] 도심 오피스 공실은 늘어나는데 수익률도 높아지는 기현상이 벌어지고 있다. 공실은 새 건물 준공에 따른 일시적 효과이며, 수익률 상승은 오피스의 투자자산화가 빠르게 진행된 결과로 풀이된다.

1일 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 3분기 서울의 대형 오피스 평균 공실률은 11.9%로 지난 분기보다 1.5%포인트 상승했다. 5년내 최고치다. 도심권(CBD)과 강남권(GBD)에 연면적 12만9598㎡에 달하는 오피스가 공급된 영향이 컸다.

도심권은 ‘센트로폴리스(연면적 14만1471㎡)’ 준공으로 전 분기 대비 3.4% 상승한 15.1%의 공실률을 기록했다. 강남권의 공실률은 같은 기간 1.5%포인트 상승한 7.3%로 나타났다. 테헤란로에 ‘강남N타워(연면적 5만1127㎡)’가 공급된 효과가 컸다. 여의도권(YBD)는 대규모 공실이 발생했던 전경련회관(FKI)과 3IFC가 공실 면적을 해소하며 2분기 연속 하락한 12.6%을 보였다. 3분기 서울 대형 오피스 월평균 요구임대료는 ㎡당 2만9069원으로 지난해 같은 기간보다 약 4.4% 상승했다.

쿠시먼앤드웨이크필드코리아 관계자는 “4분기 예정된 대형 오피스 빌딩 준공계획이 없어 서울의 전체 공실 면적은 점차 줄어들 것”이라고 분석했다.

꾸준한 공실에도 수익률은 상승세다. 지난해 전국 기준 투자수익률은 약 6.4%로 전년보다 0.6%포인트 상승했다. 서울의 대형 오피스 빌딩은 2015년을 기점으로 거래량이 꾸준히 늘면서 가격도 올랐다. 올해 상반기 서울 대형 오피스 거래 규모는 110만㎡로 지난해 연간 거래규모의 70%에 육박했다. 기업들은 재무구조 개선 등을 목적으로 오피스 빌딩을 매각했다. 간접투자자본인 펀드나 리츠 등의 매입도 꾸준했다.

공유오피스 시장 확대로 대형 오피스 임대수요 개선도 주목된다. 신규 오피스 공급 중 공유오피스 임대 비중은 지난 2016년 8%로 확대됐고, 올해는 13% 수준까지 증가했다.

업계 한 관계자는 “스타트업 등 임차수요 확대로 공유오피스 성장세는 당분간 지속할 전망”이라고 내다봤다.