지식산업센터 붐타고 마구 짓더니..

입력 2018. 11. 1. 11:37
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최근 몇년새 수익형 부동산 투자상품으로 부상한 지식산업센터의 공급과잉됐다는 우려가 나오고 있다.

하나금융경영연구소는 최근 발표한 '월간 산업 이슈'에서 "최근에는 인천ㆍ경기권 내에서도 성남, 안양, 부천 등 서울 근교보다는 외곽권역 공급이 98.5%까지 크게 증가했다"며 "투자 수요 등이 증가한 반면 부지 확보 및 지가 상승으로 서울 근교의 지식산업센터 개발 및 공급에 상당한 제약이 있었을 것으로 추정된다"고 분석했다.

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수익형 투자상품 떠오르자
수년간 수도권 분양물량 급증
대규모 입주 앞두고 수요 감소
불황·공급과잉…공실 우려 커져

최근 몇년새 수익형 부동산 투자상품으로 부상한 지식산업센터의 공급과잉됐다는 우려가 나오고 있다. 경기 불황으로 공장, 오피스 공실이 늘고 있기 때문이다.

부동산114에 따르면, 3분기 경기도 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡ 당 493만원으로 지난 분기(529만원)에 비해 6.7% 떨어졌다. 지난해 상승세를 타기 시작해 올해 1분기 538만원으로 정점을 찍은 이후로 두 분기 연속 마이너스다.

서울은 3분기 매매가격이 837만원으로 지난 분기(828만원)보다 상승했지만, 지난해 이후 분기 평균 2.4%씩 가격이 올랐던 것에 비해 상승률이 1%로 꺾였다.

분위기 반전은 최근 공급 물량이 급격히 늘어나면서다. 수도권의 지식산업센터 분양 물량은 연간 100만㎡를 밑돌았지만, 2016년 120만㎡, 2017년 260만㎡로 급격히 늘었다. 올해도 9월말 기준 180만㎡가 분양됐다.

특히 서울보다는 입지 조건이 상대적으로 나쁜 경기 외곽에 분양이 집중됐다. 2014년까지만 서울 분양 비중은 82.8%다. 그러나 이후 역전돼 인천ㆍ경기권역의 비중이 지난해에는 69.7%로 늘었고, 올해는 9월말 현재 84.6%를 차지하고 있다.

하나금융경영연구소는 최근 발표한 ‘월간 산업 이슈’에서 “최근에는 인천ㆍ경기권 내에서도 성남, 안양, 부천 등 서울 근교보다는 외곽권역 공급이 98.5%까지 크게 증가했다”며 “투자 수요 등이 증가한 반면 부지 확보 및 지가 상승으로 서울 근교의 지식산업센터 개발 및 공급에 상당한 제약이 있었을 것으로 추정된다”고 분석했다.

분양된 물량의 입주 시점은 이미 다가와 있다. 지식산업센터의 공사기간은 일반적으로 1.5~2년으로, 올해와 내년에 379만㎡의 입주가 예정돼 있다. 경기 외곽 지역의 비중이 높다.

지식산업센터에 대한 강의를 전문적으로 하고 있는 전희영 비전 대표는 “동탄이나 안양 평촌, 하남 등에서 단기간 너무 많이 공급된 나머지 공실이 나타나고 임대료도 하락하고 있다”며 “기업들이 신축 지식산업센터로 옮겨가면서 낡은 지식산업센터의 공실 위험이 더 큰 상황”이라고 지적했다. 그는 또 “예전에는 기업이 분양받는 경우가 70% 가까이 돼 실입주가 됐는데, 최근에는 투자자 비중이 50% 이상을 차지하고 있어 임차인을 구하지 못하면 곧장 공실이 날 수밖에 없다”고 우려했다.

한국산업단지공단의 국가산업단지 가동률 자료에 따르면, 서울 구로디지털단지와 안산 시화멀티테크노밸리 6월 현재 가동률은 각각 61.8%와 66.0%로 2년 전에 비해 20%포인트 이상 떨어졌다.

파주 탄현단지와 안산 반월단지도 10%포인트 이상 하락했다. 서울의 경우 지식산업센터와 경쟁 관계에 있는 오피스 공실률이 3분기 11.6%(한국감정원 조사)로 2013년 6%대에서 배 가까이 치솟았다.

제조업이 크게 위축된 지방에서는 경남 진주의 흥한건설이 지식산업센터 미분양 문제가 도화선이 돼 지난 9월 부도가 났다.

익명을 요구한 한 건설업계 관계자는 “신축 공급이 워낙 많이 돼 있어 가급적 구축 매입은 자제하는 것이 좋고, 미분양이 나서 분양가를 깎아주는 경우도 있기 때문에 분양을 받더라도 가급적 입주시점까지 기다려보는 것이 좋다”고 귀띔했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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