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내년 2만1000여 가구의 입주 물량 폭탄과 미분양 가구(준공 시점 기준)가 남아있는 경기도 화성시에 HDC현대산업개발이 2600가구가 넘는 대단지 아파트를 공급한다.

HDC현대산업개발과 롯데건설이 컨소시엄(HDC현대산업개발 주관)으로 짓는 ‘병점역 아이파크 캐슬’은 총 2666가구 규모로 건설되는 매머드급 단지다. HDC현대산업개발이 해당 사업 PF대출채권 ABCP 발행(1500억원)에 대한 리스크를 짊어지고 있다. 

해당 단지는 화성시 구도심에 몇 년만에 첫 분양되는 브랜드 아파트라는 프리미엄을 갖고 있다. 또한 지하철이 단지와 인접한 거리에 있다는 점, 청약제도 개편 전 분양, 병점복합타운 건설 등의 호재는 있다. 

병점역 아이파크 캐슬 모델하우스 현장 (사진=유수환 기자)
병점역 아이파크 캐슬 모델하우스 현장 (사진=유수환 기자)

하지만 시세 대비 상대적으로 비싼 분양가, 불리한 학군 지형, 인접한 곳에 비행장이 있어 수시로 발생하는 소음 등으로 미분양 가능성을 우려하는 목소리가 나오고 있다고 부동산업계 관계자들은 말한다. 

◇ 경기도 화성시, 내년 2만1400여 가구 입주폭탄…미분양 물량도 수도권 상위권

경기도 화성시는 동탄2신도시라는 신도시 건설로 인해 2015년부터 공급 과잉 현상을 겪었다. 박근혜 정부 당시 규제 완화로 건설사들의 ‘밀어내기 공급’이 심화됐고, 몇 년 후 입주대란을 겪을 수 있다는 우려가 커졌다.

건설․부동산업계에 따르면 내년 화성시에 입주 예정인 아파트 가구 물량은 총 2만1462가구에 달한다. 이는 수도권 전체 입주 예정 물량(19만6367가구)에 약 10.92%를 차지한다. 서울·경기도 지역 내 가장 많은 물량이다. 이어 평택시(1만6708가구), 시흥시(1만4329가구)인 것으로 집계됐다.

미분양 물량은 감소세를 보이고 있으나 여전히 수도권 내 상위권을 차지하고 있다. 국토교통부 통계누리에 따르면 경기도 미분양 현황(올해 9월 기준)에서 화성시는 580가구로 집계됐다. 이는 안성시(1216가구), 평택시(1147가구), 남양주시(830가구) 다음으로 많은 물량이다. 

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양도 여전히 남아있다. 화성시 준공 후 미분양 가구는  104가구로 남양주(469가구), 용인시(372가구), 고양시(373가구), 평택시(218가구)에 이어 많은 것으로 나타났다. 

입주 폭탄 우려의 시그널은 역전세난으로 조금씩 감지되고 있다. 특히 시간이 흐를수록 전세가격이 오히려 하락하는 상황이 발생하고 있다. KB국민은행 부동산 리브온에 따르면 화성시 아파트 전세가격(11월 9일 기준)은 3.3㎡당 693만원으로 1년 전(2017년 9월 11일 기준, 729만원) 대비 4.93% 줄어들었다.

아파트 현장 인근 주변 (화성시 병점동 675번지 일대)
아파트 현장 인근 주변 (화성시 병점동 675번지 일대)

◇ “호재 있으나 미분양 우려 목소리 나온다”

지역 내 부동산업계 관계자는 ‘병점역 아이파크 캐슬’에 대해 호재와 악재가 동시에 공존하고 있다고 진단한다. 

화성시 병점동에서 몇 년 만에 분양하는 신규 단지라는 점, 청약 제도 개편 이전 분양, 행정복합타운 건설 예정, 역과 인접한 거리 등은 장점으로 꼽는다. 반면 공군기지가 있어 수시로 들리는 비행기 소음, 시세 대비 높은 분양가(3.3㎡당 1000만~1100만원), 열악한 학군 등이 단점으로 거론된다. 

병점동 내 공인중개업소 관계자는 “지금 분양 단지에 대한 가장 큰 단점은 아무래도 비행기 소음이다. 공군 기지 이전 가능성도 있지만 아직까지 구체적으로 정해진 것은 없다”라고 말했다.

또 다른 공인중개업소 관계자는 “역과 가까운 단지라는 장점은 있지만 학군이 열악하고, 시세 대비 분양가가 높다는 평가”라며 “때문에 주변에서 미분양 가능성을 우려하고 있다”라고 지적했다. 

이와 관련해 분양 관계자는 “현재 학교가 주변 단지에서 떨어진 것은 사실이다. 초등학교가 단지에서 1km 반경에 있다”이라면서도 “아파트 단지 주변 필지에 초등학교가 들어설 예정이다”라고 설명했다. 이어 “만약 학교 건설이 지연될 경우 시공사에서 직접 셔틀버스를 통해 학교로 이동하게 할 계획”이라고 강조했다. 

게다가 주변 시세를 끌어올릴 수 없는 단지가 없다는 것도 단점으로 꼽힌다. 현재 병점동 내 아파트 평균 시세(아파트 가격)는 3.3㎡당 762만원으로 화성시 평균 시세(983만원)에 비해 크게 떨어진다. 

가장 최근에 이 지역 인근에 입주한 단지는 양우건설의 ‘화성병점양우내안애’(2016년 입주)로 현재 일반 평균 가격은 2억6700만원이다. 이 단지는 입주 시 매매가와 현재 가격이 큰 변동이 없는 것으로 나타났다. 

아울러 호재로 꼽히는 ‘병점행정복합타운’ 건설도 아직 준공 시점 및 기업체·상권 입점 여부는 결정된 부분은 없다는 점이 불안요소다.

하지만 악재만 있는 것이 아니라고 부동산 관계자들은 말한다. 우선 허허벌판 신도시와 달리 인접한 곳에 인프라가 갖춰졌다는 것을 강조한다. 지역 중개업소 관계자들은 “신도시와 달리 이미 지하철이 인접한 곳에 들어서 있고, 다양한 인프라가 갖춰진 상황”이라고 말했다.

한편 ‘병점역 아이파크캐슬’은 경기 화성시 병점동 675번지 일대에 들어서는 아파트다. 지하 2층~지상 26층 27개동, 전용면적 59~134㎡ 2666가구로 구성된다. 실수요자 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 이하 중소형이 전체 물량 중 94%다. 

이 사업의 시행은 씨티웰이 맡고 있다. 현대산업개발은 ABCP(자산유동화기업어음) 2차 발행(1500억원)과 관련해 SPC(엠디하이브리드제일차주식회사) 채무불이행에 대한 리스크 관리를 맡고 있다. ABCP 상환재원이 부족하게 되면 현대산업개발이 자금보충의무를 지고 이를 관리한다. ABCP만기일은 2019년 4월 25일까지다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com

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