비소구 주택담보대출 도입에 부동산업계 '기대반 우려반'
대출문턱 높아지고 도덕적해이 우려..효과도 '글쎄'
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 최근 서울 집값이 조정 국면에 접어든 가운데 정부에서 정책모기지 적격대출에 '비소구(유한책임) 주택담보대출'을 도입키로 해 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.
부동산업계 관계자들은 비소구 주담대 상품이 확대되면 소비자들의 선택권이 확대되고 금융권의 대출심사 강화로 차주에 대한 보호가 강화되는 등 긍정적인 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 내년 은행권으로 상품 출시가 보편화 되더라도 무주택자들이 주택 구입에 나설지에 대해서는 의문을 제기한다.
14일 한국주택금융공사가 최근 출시한 비소구 주담대는 대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 상품이다. 대출잔액이 담보가치를 초과할 경우 주금공에서 부담하는 방식이다.
현재 비소구 주담대는 국토교통부 산하 주택도시기금 재원의 디딤돌 대출과 한국주택금융공사 재원의 디딤돌 대출이 있고 여기에 주금공이 시중은행을 통해 공급하는 장기·고정금리 대출 상품인 적격대출에도 비소구 주담대 상품이 추가되는 것이다.
비소구 주담대는 특히 조정기에 대출자 부담이 줄어드는 효과를 낸다는 점에서 환영의 목소리가 많다.
집값이 급락해 대출금을 초과할 경우 담보물인 집만 반환하면 되기 때문이다. 집값 하락의 위험의 책임을 차주 외에 정부가 함께 지는 방식이다.가계가 노출될 수 있는 잠재적 위험으로부터 차입자를 보호해 줄 수 있는 안전장치 역할을 하는 셈이다.
앞으로 정부는 비소구 주담대를 내년에 민간은행으로 확대한다는 방침이어서 책임은 은행권까지 넓어지게 된다. 그만큼 은행권의 대출 책임도 강화될 전망이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "비소구 대출은 미국 등 서구에서는 많이 활용하는 제도인 데도 유독 우리나라에서만 없었다"면서 "비소구 대출 도입은 금융기관이 여신심사를 더욱 정확하게 보라는 가이드라인을 주는 것으로 보인다"고 말했다.
다만 논란이 많다.
특히 '도덕적 해이'에 대한 반발이 있다. 집값 조정기에 접어드는 등 경제상황이 변화할 때, 차입자가 '전략적 부도'에 나설 수 있다는 것이다. 차주가 무리해서 받은 대출을 정부나 은행권이 사실상 보상해주는 셈이 데, 불합리한 구조라는 것이다.
또 은행권이 결과적으로 대출 문턱을 높여 실수요자들마저 피해를 볼 수 있다는 지적이 있다.금융기관이 비소구 대출에 의한 리스크를 줄이기 위해 심사기준을 엄격히 적용하거나, 대출금리를 인상해 위험 관리 비용을 차입자에게 전가할 가능성이 있다는 것이다.
하지만 찬성의 입장도 있다.
일단 금융기관의 '약탈적 영업' 행태를 막을 수 있는 수단이라는 것이다. 금융권에는 "은행은 맑을 때 우산을 빌려주고, 비가 오면 우산을 빼앗아간다"는 말이 전해진다.금융권이 대출에 대한 책임을 지지 않기 위해 차주의 일시적인 유동성 위기에도 과잉 대응한다는 것이다.
미국 일부 주가 대공항 이후 비소구 대출을 도입한 배경에도 금융권의 이 같은 '약탈적 영업'이 있었다. 당시 부동산 가치가 하락하자, 금융기관이 채권을 무리하게 회수하려고 하면서 부동산 시장이 더욱 위축되고, 채권 회수는 더욱 어려워 지는 악순환이 연출되기도 했다.
전문가들은 우리 주택시장에 미치는 영향이 크지는 않다면서도 긍정적인 측면도 주목하고 있다.
함 랩장은 "그동안 우리 사회는 연대보증 등을 통해 차주에게 가혹하게 채권 추심을 하는 경향성이 높았다"면서 "무리한 대출에 대한 금융권에 책임을 지우는 선진금융으로서도 매우 바람직하고, 금융상품이 다양해지면서 부동산 대출 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대한다"고 말했다.
다만 익명을 요구한 한 은행권 관계자는 "은행권이 부실 주담대에 대한 책임을 지라는 것인데, 은행의 선호가 그리 높지 않을 것으로 본다"면서 "금융당국에서 할당량을 주거나 인센티브를 주는 등의 활성화 대책도 마련해야 한다고 본다"고 말했다.
또 그는 "실수요자들도 대출 금액이나 금리 등을 따지고 보면실익이 많지 않다"면서 "무주택자로 한정하고 있지만, 시장이 조정기에 진입했을 때는 어떤 대출상품이 나오더라도 수요자들을 움직이기 힘들다. 이자가 중요한 게 아니라 원금이 날아갈 수도 있는 상황이기 때문이다"라고 말했다.
ijoinon@newsis.com
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