지방 깡통전세 속출, '부동산시장 뇌관' 되나

경남 창원에 사는 전세세입자 A씨는 얼마 전 만기를 앞두고 집주인에게 보증금을 돌려주기 힘들다는 말을 들었다. A씨가 2년 전 낸 전세금보다 최근 전세시세가 약 6000만원가량 떨어진 데다 집값도 3000만원가량 떨어져 집주인은 부족한 전세금을 마련할 길이 막혀버린 것이다. 담보가치가 떨어져 은행대출도 거절당했다는 집주인 말에 A씨는 속수무책이었다.

지방 부동산침체로 '깡통전세'가 속출한다. 깡통전세란 집값과 전셋값 하락으로 집주인이 집을 팔거나 새 세입자를 구해도 전세금을 돌려주기 힘든 부실주택을 뜻한다. 특히 제조업 경기가 위축된 지방도시들은 이런 깡통전세가 부동산 뇌관으로 떠올랐다.

◆세입자 이사할 길 막혀… 전세금 받기 전 주소이전 주의

한국감정원에 따르면 경남 창원 성산구는 최근 2년 사이 아파트 전셋값이 13.28% 내렸다. 경남 거제는 같은 기간 전셋값이 33.31% 폭락했다. 집주인에게 여유자금이 있을 경우 문제가 없지만 대부분은 수중에 수천만원의 돈이 없는 데다 새 세입자를 같은 조건으로 구하지 못할 확률이 높아 기존 세입자가 구제받을 방법이 거의 없다.

그나마 완벽하게 해결할 수 있는 방법이 반환보증 상품가입인데 보험료 부담 때문에 보편화되지 않았다. 주택도시보증공사(HUG) 기준 반환보증에 가입하면 전세금의 0.128%를 수수료로 낸다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 HUG가 대신 지급해준다.

여기에 더 큰 문제는 집값하락이다. 집값이 하락하면 집주인이 집을 팔아도 전세금보다 부족한 경우가 생긴다. 창원과 거제는 아파트 매매가격이 최근 2년간 각각 21.87%, 28.32% 떨어졌다.

부동산 호황기 동안 늘어난 공급량이 미분양으로 이어져 이런 역전세난을 부추길 우려도 커진다.

부동산114에 따르면 경남은 2010~2013년 초 새 아파트 입주물량이 연평균 6000∼2만여가구에서 지난해 4만여가구로 2배 이상 급증했다. 올해 입주물량은 3만7000여가구, 내년은 3만5000여가구가 입주를 기다린다.

김은진 부동산114 팀장은 "지방 집값하락과 역전세난 문제가 심해지고 있는데 보호장치가 없는 것이 문제"라면서 "미분양이 많은 지역의 공급물량을 조정하고 세입자 보호를 위한 반환보증 특례제도 등을 강화해야 한다"고 말했다.

한편 전세금을 돌려받지 못한 세입자는 법원에 '임차권 등기명령'을 신청해 우선변제권을 유지할 수 있다. 또 전세금을 돌려받기 전에는 이사하지 않아도 된다.

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