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[아시아경제 배경환 기자] 앞으로는 기반시설 대신 임대주택으로도 용적률 혜택을 받는 길이 열린다. 지금까지는 상한 용적률 적용시 도로나 공원 등 공공성 시설만 인정을 받았지만 이제는 임대주택과 같은 사회적 공공시설이나 커뮤니티시설과 같은 지역기여시설 제공으로도 용적률을 받을 수 있다. 시장에서는 임대주택 추가 확대는 물론 정비사업자들에게는 선택의 폭이 넓어지는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 은마아파트와 같은 제3종 일반주거지보다는 상한 용적률이 없는 반포와 압구정, 잠실주공5단지와 같은 아파트지구에서의 효과가 극명할 전망이다.

27일 정비업계에 따르면 서울시는 실효성 있는 용적률 인센티브 체계를 마련하고자 상한 용적률 대상을 확대하는 내용의 '용적률 및 인센티브 체계 개선안'에 대한 논의에 들어갔다.

현행 용적률 체계는 제3종 일반주거지의 경우 기준 용적률 210%로 친환경 건축이나 우수디자인을 적용하면 허용 용적률인 230%까지 늘릴 수 있다. 여기에 도로나 공원 등 기반시설을 추가하면 상한 용적률인 250%까지 확보할 수 있다.

이번 개선안의 핵심은 이 상한 용적률 20% 포인트를 받기 위한 조건인 도로나 공원 등 기반시설 범위에 임대주택을 넣겠다는 것이다. 지금은 재건축 등 정비사업에서 사업자들은 의무비율에 맞춰 기반시설을 지어야한다. 하지만 반드시 채워야하는 의무비율 탓에 도심 내 불필요한 공원이 공급돼 수 년 뒤에는 그대로 방치되거나 멀쩡한 도로를 새로 정비하는 사례까지 발생했다.

이에 서울시는 용적률 인센티브 조건 대상을 확대해 이같은 부작용을 없애고 임대주택까지 늘리기로 했다. 현재 상한 용적률을 받기 위한 조건인 도로나 공원 등 공공성 시설 제공 외에 공공임대주택이나 공공임대산업시설과 같은 사회적 공공시설 혹은 민간소유의 일반개방 운영 커뮤니티시설 제공으로도 상한 용적률을 내주겠다는 얘기다.

이 경우 일반 재건축에서 임대주택 공급량은 더 늘어날 것으로 보고 있다. 예컨대 은마아파트의 경우 상한 용적률 250%에서 임대주택을 넣는 정비안을 마련해 법적 용적률인 최대 300%까지 끌어올린 상태다. 하지만 앞으로는 허용에서 상한으로, 상한에서 법적으로 올라가는 총 두 단계에 걸쳐 임대주택을 확보할 수 있게 된다.

반포와 압구정, 잠실주공5단지 등 아파트지구의 적용 범위는 훨씬 넓다. 아파트지구의 경우 기준 용적률이 230%로 적용되고 제3종 일반주거지와 달리 허용과 상한이 없어 바로 법적 용적률인 300% 이하까지 뛴다. 제3종 일반주거지가 20% 포인트 내에서 고민해야하는 반면 아파트지구의 활용폭은 70% 포인트나 되는 셈이다.

서울시에서는 용적률 대상 확대로 도심 내 임대주택 추가 공급이 이뤄지는 동시에 사업자들의 선택의 폭도 늘어날 것으로 해석하고 있다. 일부 도심 내 재건축 단지의 경우 정비할 기반시설을 찾지 못해 현금 기부채납까지 고민하고 있는 등 정비안 마련에 애를 먹고 있는 곳들이 적지 않아서다.

이와함께 서울시는 복잡한 용적률 체계를 기준·허용·상한 등 3단계로만 통일하는 방안도 논의 중이다. 지금은 사업 모델별로 용적률 체계가 다양해 혼선을 빚고 있다는 이유에서다. 실제 용적률 체계에서 정비사업의 경우 기준, 허용(기준+20%p), 법적상한(소형주택 설치)으로 나눠져있는 반면 청년주택은 기본(민간임대주택 설치)과 상한으로 나눠져 있고 사전협상형 모델은 기준, 기본, 허용 등의 다른 이름으로 운영되고 있다. 다만 서울시 내부적으로도 용적률 체계 통일안에 대해서는 도시정비법에 따른 완화 규정 탓에 이견이 적지 않은 것으로 알려졌다.

정비업계 관계자는 "현재 국토교통부 역시 비슷한 취지로 공공 필요성이 인정되는 시설도 기부채납이 가능하도록 개선하는 안을 정비 중에 있다"며 "기반시설 제공에 어려움을 겪는 등 아직 정비안을 확정하지 못한 사업장을 중심으로 임대주택 공급량이 자연스럽게 늘어나는 효과가 기대된다"고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr