이데일리

황점상 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 대표는 지난 26일 이데일리와의 인터뷰에서 올해 역대 최대 규모 거래가 이뤄지고 있는 국내 오피스 시장에 대해 이같이 진단했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 세계 70개국 400여 지사에 4만8000명의 직원을 두고 있는 글로벌 종합 부동산 서비스업체다.

황 대표는 “우리나라는 홍콩이나 싱가포르 등에 비해 캡레이트(Cap rate·기대이율)와 금리 차가 크다”며 “게다가 시중에는 자금 유동성이 매우 풍부하다보니 거래 규모 증가뿐만 아니라 3.3㎡당 가격도 최고가를 올해만 3번 갈아치웠다”고 말했다.

◇올해 오피스 월간 거래 1조원꼴… 역대 최대

쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 지난 3분기 서울 및 경기도 분당권역에서 약 4조6000억원 규모의 오피스 빌딩 거래가 발생했다. 3분기 기준으로 역대 최대 규모다. 1분기 2조1500억원, 2분기 3조4900억원 등 3분기까지 10조2400억원의 거래가 이뤄졌다. 이는 2016년에 작성된 종전 연간 최대치 기록(9조4800억원)을 웃도는 수치다.

황 대표는 “최근 삼성물산 서초사옥이 3.3㎡당 3050만원에 거래되면서 최고 평단가 기준으로 강남권역(GBD)이 도심권역(CBD)을 제쳤다”며 “GBD에 있는 프라임 오피스가 CBD보다 비싸게 팔린 첫 사례”라고 강조했다. 이어 “이는 공실에 대한 리스크가 GBD가 가장 작기 때문”이라며 “공실 리스크에 대한 투자자들의 태도를 엿볼 수 있다”고 덧붙였다.

지난 3분기 기준 서울 대형 오피스 빌딩 평균 공실률은 11.9%로 전분기 대비 1.5%포인트 상승했다. CBD와 YBD(여의도권역)가 각각 15.1%, 12.6%로 두자릿수 공실률을 보인 반면 GBD는 7.3%로 상대적으로 낮았다. 테헤란로 강남N타워(5127㎡)의 신규 공급으로 전분기보다 1.5%포인트 올랐음에도 CBD나 YBD보다 월등히 낮은 공실 리스크를 증명한 것이다. 반면 CBD는 최근 5년 중 공실률이 가장 높은 상태다. YBD는 공실률이 2분기 연속 하락했음에도 여전히 두자릿수를 벗어나지 못하고 있다.

황 대표는 “CBD와 YBD는 2020년까지 신규 오피스 공급이 계속 많은 상황”이라며 “GBD가 임대인 주도 시장으로 돌아섰는데도 CBD와 YBD는 여전히 임차인 주도 시장인 이유”라고 설명했다.

그럼에도 불구하고 해외 투자자들이 한국 오피스 시장으로 몰려드는 이유는 수익률과 시장금리간 스프레드(차이) 때문이다. 부동산 매입금 대비 순수익을 의미하는 캡레이트와 10년물 국고채 금리간 격차는 서울이 2.2%포인트로 도쿄(3.1%포인트) 다음으로 크다. 상하이는 1.0%포인트, 싱가포르는 0.9%포인트에 불과하며 홍콩은 마이너스(-)0.3%포인트로 역마진이 발생하고 있다.

황 대표는 “한국은 수익률과 금리간 스프레드가 비교적 크다”며 “이는 금리가 조금 오르더라도 펀더멘탈이 아직은 충분할 것이라는 뜻이고 이 때문에 해외에서 돈이 들어오는 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “최근 아시아·태평양 17개 주요 도시들의 경쟁력 분석 결과 서울은 12위에 그쳤다”며 “거버넌스(통치방식) 지표가 상대적으로 낮게 나타난 때문이다. 정책적인 뒷받침이 이뤄진다면 수요가 늘어나고 해외 투자 유치가 훨씬 수월해질 것”이라고 덧붙였다.

성문재 (mjseong@edaily.co.kr)