경향신문

[경향신문] ㆍ펜트하우스는 1억 안팎…분양가 규제 피하려 ‘4년 임대 후 분양’ 꼼수
ㆍ6억~8억 시세 차익 가능성에도 4년간 재산세·종부세 한 푼도 안 내

‘편법분양’ 논란을 빚고 있는 서울 용산구 한남동 ‘나인원 한남’(조감도)의 분양 전환가격이 3.3㎡당 평균 6100만원으로 결정됐다. 펜트하우스는 3.3㎡당 1억원 안팎이다. 전용 207㎡(75평형)는 45억7500만원, 244㎡(89평형)는 54억3000만원, 펜트하우스(244㎡)는 90억원쯤 된다.

분양 전환은 4년 임대 후 원하는 입주가구에 한해 이뤄진다. 그사이 입주가구는 재산세 및 종합부동산세를 한푼도 내지 않는다. 4년간 최대 2억6000여만원으로 추산된다.

‘나인원 한남’은 서울 용산구 한남대로 91(그래서 ‘나인원’이다) 일대 6만677㎡에 총사업비 1조4000억원을 들여 조성될 국내에서 가장 비싼 분양 전환 민간임대아파트다. 시행사인 ‘DS 한남’은 당초 일반분양을 하려 했으나 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증을 해주지 않자, ‘4년 임대 후 분양’으로 바꿨다. 이 때문에 분양가 규제를 피하려는 ‘꼼수’라는 지적이 이어졌다.

내년 10월 입주 예정으로 75평형 174가구, 89평형 114가구, 듀플렉스(전용 273㎡) 43가구, 펜트하우스 10가구 등 9개동 341가구로 지어진다. 임대보증금이 33억~48억원이지만 지난 7월 청약 때 1886명이나 몰리면서 경쟁률 5.53 대 1을 기록했다. 계약은 95% 정도 완료했고, 나머지는 시행사인 ‘DS 한남’이 보유 중이다.

DS 한남의 할아버지 회사인 대신증권 관계자는 12일 “나인원 한남의 분양 전환 확정분양가를 입주 예정 가구에 개별통보했다”며 “평균 확정분양가는 3.3㎡당 6100만원으로 평형·유형·층에 따라 다소 차이가 있고, 펜트하우스는 3.3㎡당 1억원 안팎”이라고 말했다.

나인원 한남의 3.3㎡당 확정 분양가격은 HUG가 승인 거절한 3.3㎡당 분양승인 요청가격 6360만원을 조금 밑도는 수준이다. 인근의 ‘한남 더힐’의 3.3㎡당 실거래가격 7000만원보다는 900만원 낮다. 현 시세가 유지된다면 4년 뒤 분양 전환하는 입주가구는 6억~8억원의 시세차익을 볼 수 있다. 특히 사는 동안 재산세와 종합부동산세를 내지 않는다. 이 아파트가 임대아파트이기 때문이다. 세금은 임대기간 중 DS 한남이 떠안는다.

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “인근 한남 더힐의 전용 240.23㎡ 공시가격은 올해 가장 비싼 가구가 42억7200만원(같은 평형에서 가장 싼 가구는 27억4400만원)으로 이에 따른 재산세와 종합부동산세는 2019년 5150만원, 2020년 6029만원, 2021년 7000만원, 2022년 8060만원”이라며 “이를 감안할 때 나인원 한남 입주가구는 4년간 최대 2억6000여만원을 절세할 수 있다”고 말했다. 원 팀장은 “임차인이 60세 미만으로, 공시지가 상승률을 연간 8%로 산정할 경우 이 같은 결과가 나온다”고 설명했다.

김종훈 선임기자 kjh@kyunghyang.com