올해 부동산 시장 3대 변수는? '경기상황' '정부규제' '입주물량'

정부 규제, 그 중에서도 대출 규제가 부동산 시장을 옥죌 것으로 예상
서울과 지방의 보다 양극화 심해질 것..양극화가 10년간 이어질 수도

부동산 전문가들은 올해 부동산 시장 방향을 좌우할 3대 변수로 △경기상황 △정부규제 △입주물량 등을 꼽았다.

올해 부동산 시장 방향을 좌우할 3대 변수로 부동산 전문가들은 △경기상황 △정부규제 △입주물량 등을 꼽았다.

3대 변수로 인해 부동산 시장이 약세를 보일 것으로 예상되는 만큼 실수요자들이 매입을 서두르지 말고 무주택자의 경우 분양시장을, 매입 실익이 없는 다주택자의 경우 임대사업자 등록이나 증여로 절세하는 전략을 취하라고 조언했다. 기존 유주택자는 청약 당첨 확률 희박하기 때문에 경매나 급매 , 분양 미계약 물량을 살펴보라는 의견도 나왔다.

■부동산 대출규제 예상보다 강력
전문가들은 올해 3대 변수로 인해 전체적인 부동산 시장이 약세를 보일 것으로 입을 모았다. 특히 정부 규제, 그 중에서도 대출 규제가 부동산 시장을 옥죌 것으로 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 2일 "전반적인 주택시장 거래가 둔화되고 저성장 모드가 펼쳐질 것"이라고 전망했다. 지난해 정부의 대출규제가 생각보다 강력한데다 올해 상반기 저축은행과 여신전문금융회사 등이 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리지표로 도입할 경우 부담이 될 수 있다는 지적이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "전국적으로 마이너스를 보일 것"이라며 경제 꺼짐 등으로 조정이 올 것이라고 예상했다. 반면 박원갑 KB 부동산 전문위원은 "박스권에서 소폭의 등락이 예상된다"면서 "상승하더라도 물가상승률 이상으로 올라갈 가능성이 없으며 하락하더라도 마찬가지"라고 말했다.

■경기악화에 서울 집값도 '흐림'
서울 집값에 대해서도 경기 상황이 좋지 않을 것으로 예상되는 만큼 '약보합' 또는 '하락'으로 전망했다.

함영진 빅데이터랩장은 "지난해 12월 서울 아파트 거래량이 급감했고 9·13 부동산 대책과 기준금리 인상, 세제개편 등으로 소비심리가 어려워졌다"며 서울은 약보합, 지방은 하락, 전월세 가격은 조정될 것으로 내다봤다. 지난해 12월처럼 거래량 감소하고 새해 구정을 지나서도 거래량이 회복되지 않을 경우 서울 집값이 하락할 가능성도 있다고 예상했다.

심교언 교수 역시 "서울 집값은 보합 또는 마이너스, 수도권은 약보합, 지방은 마이너스를 보일 것"이라고 전망했다. 심 교수는 특히 "거시 경제가 안좋다는게 가장 크다"며 "최저임금 인상 등으로 경제가 좋아질 가능성이 별로 없다"고 말했다.

서울에서는 입주물량이 쏟아지는 서울 동남권의 하락폭이 클 것이라는 분석이다.

실제 강동 고덕 그라시움 등을 포함해 올해 송파·강동에서만 1만 가구가 쏟아진다. 다만, '똘똘한 한 채'에 대한 선호 속에 증여나 임대 사업자 등록 등의 전략을 통해 '끝까지 버티자'는 분위기가 형성되면서 본격 하락세를 보이기 위해선 시간이 필요할 것으로 보인다.

■서울, 지방 집값 양극화 심화
서울과 지방 집값 양극화가 심화되겠지만 이를 막을 정부대책이 나올 것인가에 대해서는 회의적이었다.

심 교수는 "서울과 지방의 양극화가 계속 심해질 것이며 양극화가 10년간 이어질 수도 있다"고 말했다. 다만 지방 대도시와 제주도, 강릉 등 관광도시 같은 경우 장기적으로 오르며 선방할 수 있다고 예상했다. 양극화 대책으로 정부가 재생 및 지방활성화 카드를 내놓을 수 있겠지만 현실화되기는 힘들다는 지적이다.

권일 부동산인포 팀장은 역시 "정부가 경기부양을 위해 규제를 풀지 않겠다는 논리라서 지방 부동산 부양을 위해 좋은 카드를 꺼내진 않을 것"이라고 예상했다. 지방정부 차원에서 부동산을 띄우기 위해 기업유치나 산업단지 조성 등 대규모 개발을 할 수 밖에 없지만 정부기조와 지나치게 역행할 경우 부담이 상당하기 때문에 정책 운용에 한계가 있을 것이란 설명이다.

올해 20조가 넘는 토지보상금이 풀리면서 집값을 끌어올릴지에 대해서는 부정적인 의견이 대다수였다.

박원갑 위원은 "(토지 보상금은) 별 의미가 없다"고 말했다. 박 위원은 "토지 보상금은 본질적으로 투기성이 강하고 상승장에서 시장을 들쑤신다"며 "투자자들 사이에서 정보전달 속도가 빨라져 집단사고 경향이 강한데 지금은 타이밍을 노리는 시점"이라고 설명했다. 반면 함영진 빅데이터랩장은 "부동자금이 1000조가 넘고 거기에 토지보상금이 20조"라며 "주택시장 뿐 아니라 토지와 기타 수익형 부동산에 영향을 미칠 수 있다"며 "대토를 늘리는 등 부동자금의 관리가 필요하다"고 강조했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자