머니투데이

공사비가 오르고 미분양 물량이 증가하면서 부동산 시장에서는 '4월 위기설'이 꾸준히 제기되고 있다. 정부 역시 이를 인식하고 적정 공사비 반영 및 기업구조조정리츠(CR리츠) 등을 활용한 미분양 주택 매입 방안을 내놨다. 그러나 실효성을 거두기엔 역부족이란 분석도 만만찮다.

미분양은 자금 회수 문제와 직결되기 때문에 건설업계 전반에 큰 영향을 미친다. 김기원 리치고 대표는 현재 속도로 미분양이 증가할 경우 '2차 하락'이 급격하게 올 수 있다고 경고한다. 그러나 지금의 위기가 곧 기회가 될 수도 있다고 보는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김기원 대표에게 데이터로 내 집 마련 기회를 잡는 방법을 들어봤다.

▶김효정 기자
최근 분양가가 엄청나게 높아지고 있잖아요. 공사비라든지 자재값 상승하고 이런 것들은 떨어지지는 않을 것 같은데 이 높은 분양가가 기존에 있던 주택의 가격을 같이 상승시키지는 않을까요?

▶김기원 리치고 대표
모든 자산의 가격을 결정하는 거는 수요와 공급이에요. 분양가가 올라가는 공급 사이드잖아요. 건설사들이 지금 굉장히 어려운 지금 상황에 처해 있습니다. 분양가를 낮추고 싶어도 낮출 수가 없거든요. 공급 측면에서는 가격이 올라갈 여지가 많은데 수요 사이드에서는 이 너무나도 비싼 가격을 떠받쳐주기가 힘들어요. 건설사가 신규 공급을 하기에 아주 어려워질 거다. 지금 아무리 지방이라 할지라도 평당 1200, 1300만이 거의 마지노선이라는 거예요. 그런데 지금 지방에 미분양 물량 중에 4억 이하 아파트들이 있을까요 없을까요?

▶김효정 기자
없지 않을까요?

▶김기원 리치고 대표
많아요. 정말 많아요.

▶김효정 기자
그런데도 미분양이란 말씀이세요?

▶김기원 리치고 대표
쏠림 현상 때문에 지금 안 좋으니까 앞으로 계속 안 좋아질 거라고 생각을 하는 거죠. 제가 완전 시골에 아파트를 사시라는 게 아니라 어느 정도의 인구와 일자리가 느는데 앞으로 공급은 주는데 미분양인 지역들이 있어요. 이런 곳들을 사기에 절호의 기회가 올 겁니다. 지금 미분양이 두 달 연속 증가를 하고 있거든요. 미분양이 이런 식으로 다시 늘어난다? 또 다시 2차 하락이 상당히 급격하게 올 수도 있는 시그널이 될 수 있다. 제가 누누히 말씀드렸던 것처럼 2024년은 '상중하저'. 하반기에 문제가 될 가능성이 아주 많다. 본 게임은 올해 하반기다. 우리가 위기만 보면 안 되고 기회를 봐야 되는데 제가 말씀드렸던 것처럼 일부 지방에 지금 분양가가 4억원이 안 되는 곳들이 있어요. 올해 안에 잘만 줍줍하시면 정말로 내 집 마련하기 너무 좋은 타이밍이라니까요.

▶김효정 기자
4월 총선이 부동산 시장 변수가 될 수 있다는 얘기가 많은데. 실수요자 분들은 총선 이후 뭐를 주의 깊게 보고 조심해야 할까요?

▶김기원 리치고 대표
제가 원리를 알려드릴게요. 예를 들면 제가 앞으로 좋아질 부동산 시장 중에 하나로 울산이 일단은 눈에 좀 들어오거든요. 물론 울산이 지금 당장 좋아진다는 얘기가 아니에요. 왜 앞으로 울산이 좋아질 수밖에 없는지 이런 것들이 왜 데이터로 보이는지 그리고 왜 김기원이 이런 식으로 해석을 하는지 이거를 좀 배웠으면 좋겠어요.

울산이 지금 보면은 매매가 전세가 상승하고 있어요. 물론 아직은 아주 약한 상태입니다. 그런데 전세는 어때요? 추세적인 상승으로 들어서는 게 눈에 보이죠. 여기에 주택구입부담지수라고 해서 제가 아주 중요하게 보는 지표인데, 지금 울산의 주택 구입 부담 지수는 평균이죠. 역사적인 평균이 80인데 82 즉, 허리까지 떨어진 거예요. 무릎이 어디냐 75 정도입니다. 82에서 75면 이제는 하락폭이 10%도 안 남았습니다. 허리 정도까지 일단 떨어졌다.

제가 가장 거품이 많다라고 하는 서울을 잠깐 보고 다시 울산으로 갈게요. 이게 서울 데이터예요. 주택구입부담지수 평균이 251인데 지금 319야. 서울 여러분들 거품 진짜 많습니다. 많이 떨어질 거예요.

그런데 울산은 지금 허리까지 많이 떨어졌다. 소득 대비해서도 평균값이 떨어졌죠. 여기에 수급을 보시면 아직은 시장이 좋지 않기 때문에 훨씬 더 중요한 게 전세 시장입니다. 점점 꾸준하게 좋아지고 있죠. 그래서 울산의 지금 전세가가 계속 올라가고 있는 겁니다. 그러면 앞으로 울산의 전세가가 계속 올라갈지 떨어질지를 뭘로 알 수 있어요? 입주 물량을 결합하면 됩니다. 올해부터 입주 물량이 계속 줄어들죠 공급이 계속 줄어들어. 그럼 앞으로 전세 수급은 더 오르겠죠. 그러면 전세가는 더 오르겠죠. 그러면 매매가도 견인을 한다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 김기원
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 오세린 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 오세린 PD annstrr@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr