매일경제

서울 서초 생활형숙박시설을 분양받은 A씨는 “전입도 안되고 전월세도 못 놓는데, 이제와서 이걸 숙박시설로만 사용하라는게 말이 되냐. 분양한번 잘못 받았다가 인생이 파탄나고 있다”며 시행사와 분양상담사를 상대로 소송을 준비중이다.

경기도 수원에서 상가를 분양받은 B씨는 “분명히 수익률 7% 보장된다고 해서 분양받았는데, 아직까지 공실”이라면서 “분양상담사는 전화를 안받는다”며 발을 동동 굴렸다. B씨는 “시행사는 그런말을 한적이 없다고 하는데, 우선 내용증명을 보내놨다. 다른 분양자들과 소송을 검토하고 있다”고 했다.

고금리로 수익형 부동산에 ‘불황’이 덮친데다가 공실이 넘쳐나면서 분양자들의 소송이 줄을 잇고 있다. 수익률을 보장한다는 말을 믿고 상가나 지식산업센터를 분양받은 사람들, 거주가능하다는 말을 듣고 생활형숙박시설을 분양받은 사람들은 장기화된 공실과 높은 대출 금리로 고통받고 있다. 분양자들은 대부분은 “분양상담사가 수익을 보장했다” “분명히 거주가능하다 했다” 등 사기를 당했다고 호소하고 있다. 이 경우 분양자들은 계약 해지를 요구할 수 있을까. 상가 분쟁만 15년넘게 다뤄온 법무법인 라움의 부종식 변호사에게 ‘사기분양’ 소송의 쟁점에 대해 들어봤다.

-사기 분양 소송 중 기억에 남는 사건은.

▷상가를 분양받았는데, 공실이 길어지고 대출이자를 갚지 못한데다 관리비까지 불어나면서 극단적 선택을 했던 분의 유족이 의뢰한 소송을 맡은 적이 있다. 분양사기사건으로 승소하여 시행사 대표가 징역 6년을 받았다. 그러나 그 과정속에서 유족의 고통이 컸고, 판결이 나왔을때는 시행사가 사라져서 금전적인 보상을 많이 못받았다.

-사기 분양이 인정받기 어렵다고 하던데, 왜 그런가.

▷사기분양을 인정하려면 ‘적극적인 기망행위’가 있어야하는데, 표시나 광고가 허위, 과장광고라는 것이 인정이 잘 안된다. 법원은 지나친 과장, 지나친 허위라고 판단할때 그 ‘지나친’ 무엇을 요구하는데, 이걸 인정받기 어렵다. 또 이런 과장 광고가 없었다면 물건을 안샀겠느냐를 분양자가 입증해야한다.

▷예를 들어, 약국 자리를 분양하면서 병원이 들어온다고 했는데 막상 준공되니 병원이 없는 경우가 있다. 이 경우도 사기분양을 인정받기가 까다롭다. 분양상담사의 말로만은 부족하고, 계약서에 명확하게 표시가 돼있어야한다.

-전단지에 ‘수익률 보장’ ‘임차 보장’ 이런말이 써있어도 인정받기 어렵나

▷그렇다. 전단지에 써있더라도, 시행사가 ‘우리가 의뢰한적 없다’고 말할수 있다. 전단지에 그러한 문구가 있다면 시행사의 책임이 들어가있는 증거가 있어야한다. 제일 좋은 것은 계약서에 써있는 것이다.

-전국적으로 생숙 분양자들이 정부의 ‘거주불가’ 방침으로 인해 곤란을 겪고 있다. 이들은 분양받을때 상담사로부터 ‘거주 가능하다’고 들었다고 한다.

▷대부분 (거주가능하다는 것을) 말로 하기 때문에 인정받기가 어렵다. 주거가 보장된다, 주거 가능하다는 것이 (계약서 등에)문서화된 경우는 드물다.

-분양상담사의 그러한 설명을 녹취했고, 문자도 갖고 있는데도 (사기분양)인정받기가 어렵나

▷분양상담사가 증인으로 나와서 증언을 해줘야하는데 이들은 대부분 분양이 끝나면 사업장에서 떠난다. 녹취가 있더라도 분양상담사가 연락이 안되고, 시행사는 ‘나는 의뢰한적이 없다’고 발뺌을 한다. 그렇기 때문에 분양상담사의 말을 전적으로 믿어서는 안된다.

-화장품이나 식품 등은 허위 과장 광고에 대한 처벌이 엄격하다. 부동산은 허위 과장광고가 인정받기 어려운 이유는 무엇인가.

▷부동산 분양 계약자는 소비자가 아니라 투자자로 본다. 그렇기 때문에 분양 계약에 있어서 허위 과장 광고, 사기 분양은 인정받기 어렵다. 그런데 문제는 부동산 분양 시장에서 분양 광고는 정말 잘 모르는 사람들이 봤을때 ‘혹’할 정도라는 것이다. 또 일반 사람들은 시행사, 시공사, 분양상담사를 구분하지 않고 다 같은 회사 사람이라고 생각한다. 그러다보니 분양상담사 말을 시행사나 건설사 직원인줄 알고 믿어버린다.

-허위과장 광고로 인한 분양, 사기분양이 없어지지 않고 계속 발생하는 이유는 무엇인가.

▷소지자보호원이나 법원에서 시행사 또는 분양팀의 허위,과장광고의 인정에 대해 엄격해서는 안되고 이를 쉽게 인정해 줄 필요가 있다. 그러함으로써 수분양자들이 쉽게 분양계약을 해지할 수 있고 잘못된 분양에서 속히 벗어나게 해줄 필요가 있다.

-왜 그렇게 해줘야하는가

▷분양자분들은 주로 퇴직하신 분들로 생계를 위해서 안정적 수익을 얻고자 분양받은 분들이다. 경제가 힘든 상황에서 안정적 노후대비를 준비하려던 서민들이다. 수분양자들의 피해가 커지지 않도록 허위, 과장광고를 쉽게 인정해줘서 분양업계에서 우선은 팔아놓고 분양상담사는 잠수를 타고 ‘나몰라라’하는 관행이 없어지도록 해야한다.

부종식 변호사의 사기 분양 대처법은 유튜브 매부리TV에서 확인할 수 있습니다.