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18일 JLL 코리아에 따르면 올 1분기 서울 A등급 오피스 시장의 순흡수면적(일정 기간 시장에 새로 들어온 면적에서 나간 면적을 뺀 값)은 5355.9㎡로 집계됐다. A등급 오피스 시장이란 연면적 3만3000㎡, 바닥 면적 1089㎡ 이상인 오피스 건물로 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주한 건물을 뜻한다.

순흡수면적이 양(+)이면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 의미다. 이번 분기 순흡수면적은 대부분 지난해 계약된 건들의 입주·퇴거가 이번 분기에 이뤄지며 발생했다.

서울 A·B등급 오피스의 임차 수요는 이전(82%) 증평(12%) 업그레이드(6%) 순이다. 예년에 비해 이전 수요가 늘었다는 평가다. 여의도에 준공한 TP타워에 신한금융그룹, 다우키움그룹 등이 이전 계약을 체결했고 종로 그랑서울에 고려아연이 본사 이전 계약을 맺은 바 있다. TP타워에 한국투자증권이 권역 내 일부 면적 증평 계약을 체결, 일부 조직이 건물 입주할 계획이다. 이마트는 강남 센터필드에서 약 2310㎡가량 평수를 늘렸다.

업그레이드 수요로는 도산대로에 있던 신세계 인터내셔널이 삼성생명 대치타워로 업그레이드 이전하는 사례가 관찰됐다. 포스코와이드가 금세기빌딩에서 태평로빌딩의 2개 층으로 업그레이드 이전했다.

서울 오피스의 실질임대료는 3.3㎡당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 올랐다. 계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 관측됐다. 관리비는 전 분기보다 약 1.4%, 전년 동기와 비교했을 땐 3.1% 상승했다.

올 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액은 약 3조462억원이다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 거래가 7건 체결되며 직전 분기대비 약 27.6% 증가했다.

가장 높은 가격에 매각된 아크플레이스는 약 7900억 원에 블랙스톤에서 코람코자산신탁으로 손바뀜이 이뤄졌다. 거래규모로는 2020년 이래 7번째로 크다. 한화자산운용이 소유하고 있던 T412는 침구업체 알레르망이 약 3300억원에 매입했다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공한 것으로 알려졌다.

심혜원 JLL 코리아 리서치팀 팀장은 "펀드 만기와 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등의 다양한 이유로 현재 서울 오피스 시장은많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다"며 "금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도자와 매수자의 가격 눈높이 차이가 좀처럼 좁혀지지 않다 보니 가격조정이 수반돼야 그나마 거래가 이뤄지고 있으며, 우선협상자로 선정된 이후에도 거래가 종결되는 경우가 다반사"라고 설명했다.

이번 분기 서울 오피스 시장의 공실률은 직전 분기 대비 2.08% 상승한 3.6%를 기록했다 . 여의도와 종로, 강남 세 권역에서 모두 공실률이 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승폭은 크지 않다. 8분기 째 자연공실률(5%) 미만의 공실률을 드러내고 있다. 이번 분기에 공급된 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A등급 오피스 공급이 없는 만큼 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 것으로 보인다.

현재 서울의 렌트프리(임대인이 일정 기간 공간을 무상으로 사용할 수 있도록 임차인에게 제공하는 혜택) 수준은 0.9개다. 강남은 0.1개 수준으로 사실상 인센티브가 없는 상태다. 연초의 계절적 요인이 반영된 이번 분기를 제외하면 임대료 상승폭은 점점 줄어들 것이라는 예측이 나온다.

심 팀장은 "올해 하반기 기준금리 인하에 대한 기대감이 있지만 거래시장 반영에는 지연이 있을 수 있어 연말까지의 수익률은 지금과 비슷한 수준을 유지할 것"이라며 "해외 투자자들은 세계적으로 오피스 자산에 대한 부정적인 시각을 보이고 있어 오피스 투자에 신중하게 접근할 전망"이라고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr