SBS Biz

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

내일(27일)부터 1기 신도시 특별법이 시행됩니다. 1기 신도시 중에서 3년 안에 착공을 목표로 선도지구가 선정될 예정인데요. 신도시 별로 1곳 이상 선정한다고는 하지만, 많아도 2~3곳이다 보니 이미 열기가 뜨겁죠. 고물가, 고금리 속 정부의 계획대로 진행이 될지 우려의 목소리도 있는데요. 최근 부동산 시장 움직임과 함께 정비사업 분위기도 살펴보시죠. 도시와경제, 송승현 대표 자리했습니다.

#1. 1기 신도시 특별법 기대감

Q. 1기 신도시 특별법 먼저 살펴보겠습니다. 드디어 특별법이 시행됩니다. 그동안  된다 안 된다 말도많고 탈도 많았는데 하긴 하네요. 통합재건축이 아니면 쉽지 않을 거라는 얘기도 나오는데 어떤 얘기인가요?

- 1기 신도시 특별법 시행…주요 내용은?
- '1기 신도시 특별법' 27일 시행…해당 지역들 '들썩'
- 조성 20년 이상 경과·면적 100만㎡ 이상 지역 해당
- 노후 단지 안전진단 완화·면제…용적률 상향 등 특례
- 분당·일산 등 1기 신도시 외 요건 충족 지역도 포함
- 법적 상한 용적률 적용 시 최대 45층까지 건축 가능
- 한층 올라갈수록 일조시간 5분↓…통합재건축이 유리
- 1기 신도시 15~20층 안팎…재건축 시 평균 35층 예상
- 사업성 유지하며 고밀 개발 피하려면 개별보다 '통합'
- 학교·도로 '재배치'…주거 쾌적성 일정 부분 보완 가능
- 단독재건축 29층…2개 단지 통합재건축 33~35층 가능
- 전문가들 "1기 신도시 재정비, 단지별 계획 정밀 검토"

Q. 6월부터는 정부가 재건축 선도지구를 선정합니다. 1기 신도시 당 각 한 곳을 선정하고 규모가 큰 곳은 최대 2곳까지도 지정하는데 단지별로 그야말로 사활을 걸고 있다고요?

- 1기 신도시 선도지구 경쟁…이번이 마지막 기회?
- 이제 관심은 '선도지구'…내달 기준·개수 발표 임박
- 일부 단지 주민 동의율 80% 돌파…단지별 경쟁 치열
- 지난해 말 특별법 통과 뒤 각 지역 주민설명회 분주
- 재건축 선도지구, 1기 신도시 5곳 정비사업 시작 단지
- 정부, 재건축 선도지구 착공 시기 2027년 상반기 예상
- 통상 재건축 사업 최소 10년 소요…3년 내 착공 '솔깃'
- 신도시당 1곳 이상 지정…가구수 많은 분당·일산 2곳↑
- 5월 지자체별 평가 기준 공개…6월 공모 절차 후 선정
- 지역별 온도 차도 감지…부동산 경기 침체 속 사업성 우려
- 용적률 상향분만큼 공공기여 비율 상승…추가 분담금 걱정
- 일반 재건축 사업과 형평성 문제…지역·단지별 갈등도 우려

Q. 사실 1기 신도시보다도 서울 내에는 더 오래된 노후 도시들이 많습니다. 그래서 1기 신도시 특별법 논의 때부터 형평성 논란이 일었는데요. 1기 신도시 외에도 요건이 충족되면 노후계획도시특별법이 적용될 수 있죠?

- 1기 신도시 외 '특별법 적용' 지역은 어디?
- 1기 신도시 외 특별법 요건 충족 택지지구 총 111곳
- 해당 지자체, 기본계획 수립할 경우 특별법 적용 가능
- 강서 가양·등촌 택지지구 재정비, '특별법' 적용 추진
- SH "가양·등촌, 서울 노후계획도시특별법 1호 추진 중"
- 용적률 법정 상한 150% 확대 등 일반 재건축보다 유리
- 국토부, 다른 지역 특별법 적용 관련 적극 지원 계획

Q. 공사비를 걱정하지 않을 수 순 없습니다. 착공을 시작한 3기 신도시인 인천 계양은 사전청약 때보다 공사비가 30%가량 올라 청약 당첨자들이 걱정인데요. 선도지구에 선정이 되더라도 지금같이 국외 사정이 녹록지 않은 상황에서 나중에 분양가 부담만 더하는 것 아니냐는 우려도 있어요?

- 순탄치 않은 재건축…'1기 특별법' 다를까?
- "선도지구 안되면 끝" 특별법에도 재건축 활성화 의문
- 주민들, 공사비 상승에 용적률 실제 적용 가능 우려도
- 단독재건축시 통합재건축보다 최고 층수 더 낮을 수도
- "공사비 오를 일만"…중동 리스크에 안전관리 비용까지
- 중동 사태 확전 우려 여전…원자재 가격 자극 우려
- 내년 제로에너지 인증 의무화·중처법 적용 등 부담
- 3기 신도시 덮친 공사비 인상…첫 사전청약 단지 30%↑
- 인천 계양 공공분양 아파트, 3기 신도시 중 첫 사전청약
- 공사비 인상 여파 공공분양주택까지…최종 분양가 급등
- "선도지구 같은 제도 없다면 나서는 단지 많지 않을 것"

#2. 분양시장 점검 및 분양 일정

Q. 전반적으로 시장이 회복 조짐을 보이고 있다는 분석들이 나오고 있는데요. 매수심리도 되살아나고 하락세를 보이던 통계지표 일부도 상승 전환하는 모습입니다. 시장 흐름, 어떻게 보고 계시나요?

- 봄철 맞은 부동산 시장, 매매 수요도 온기 돌까?
- 3월 아파트 거래 4,000건 돌파 임박…2021년 후 최대
- 주택가격전망 CSI, 5개월만 100선 돌파 '상승 전망'
- 4월 주택가격전망 CSI 101…전월보다 6p 상승 기록
- 작년 11월 102 기록 이후 '뚝'…넉 달째 100선 하회
- 한국은행 "수도권 중심 하락세 둔화…거래 소폭 회복"
- 서울 아파트 매매가격 0.03% 상승…5주 연속 상승세
- 부동산원 "선호 지역·단지 상향조정 매수문의 유지"
- 가장 먼저 상승 전환 송파구 0.05%↑…10주째 오름세
- 지난주 '보합' 전환 강동구 0.04% 오르며 '상승' 전환
- 하급지-상급지 간 온도 차 확대…수도권 회복 조짐
- 분양시장 관심 다시 증가…1분기 1·2순위 청약 3배↑
- 당초 미분양 기록했던 기공급 단지들 연이어 완판
- 4월 주택사업경기전망지수 90.3…전달대비 19.6p 상승
- 2분기 유망 단지 대거 공급 예정…"또다시 활기 기대"

Q. 집값이 회복되는 사이 분양가는 점점 올랐는데요. 그런데 오르는 곳은 더 오르면서 양극화가 더 커진 것으로 확인됐습니다. 올해 분양한 서울 아파트 중에서 분양가가 가장 높은 곳과 가장 낮은 곳이 무려 3.5배나 차이 난다고요?

- 같은 서울 아래도 '천차만별'…양극화 심화?
- 올해 분양 서울 아파트, 분양가 최고 vs. 최저 '3.5배'
- 올해 4월까지 전국 아파트 분양 사업지 총 75곳 집계
- 더딘 공급 속 분양가 꾸준히 인상…상승 폭 더 확대
- 작년 1분기 3.3㎡당 1,698만 원→올해 2분기 2,329만 원
- 광진구 '포제스 한강' 3.3㎡당 분양가 1억 3,770만 원
- 광진구 아파트 1채 값으로 서대문구 3채 구입 격차
- 연내 분양가 차이 15배…1억 3,770만 원 vs. 921만 원
- 서울 다음 부산 내 지역 차 커…분양가 간극 2.4배
- 전문가 "부동산 입지 호불호 결합한 자연스러운 현상"
- 원자재 인상 등 물가 상승 지속…분양가 오름세 꾸준
- 지역 내 분양가 격차 커지는 양극화…청약 선택 고민
- 입지·가격 적정성 비교해야…"가성비 높은 주택 매입"

Q. 내 집 마련을 더 미루기보다 원하는 곳에 분양받기 위해 서두는 분들도 계실 텐데요. 5월에도 분양시장이 큰 장이 선다고 합니다. 이번 달보다는 조금 적은 물량이긴 하지만, 서울을 포함해 2만 가구 넘게 분양에 나서요?

- 봄바람 부는 5월 분양시장, 물량은?
- 5월 서울 포함 전국 분양 '큰 장'…2만 가구 웃돌아
- 전년비 약 1만 가구 늘어…이천·용인 1,500가구 대단지
- 대형 건설사 브랜드·대단지 위주…수요자들 관심 집중
- 전국 대단지 아파트 공급으로 청약 경쟁률 상승 전망
- 1~3월 대형 건설사 대단지 7곳…평균 경쟁률 12대 1
- 이달 청약제도 개편…분양 관심 높아지며 분위기 반전
- 반도체 국가산단 등 '특수'…공급 부족 속 전망 '맑음'

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

짧고 유익한 Biz 숏폼 바로가기