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[편집자주] 은퇴 세대의 수익형 투자이자 자산가들에겐 종합부동산세 등을 절세하는 재테크 수단이던 상업시설에 비상이 걸렸다. 고금리 장기화로 부동산 거래시장이 얼어붙은 가운데 아파트 등 주거시설은 정부의 실수요자 특례 대출에 힘입어 가격 하락을 방어하고 있지만 상업시설은 직격탄을 맞았다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 종식에도 물가 폭등의 영향으로 외식·쇼핑을 줄이는 불황형 소비 현상이 심화됐다. 하지만 높은 금융비용으로 월세 등 임대료는 지속해서 오르고 있다. 투자비용은 상승하고 소비는 위축되며 경매시장에 등장하는 상가마저 외면받는 사태에 이르렀다.

아파트 단지 내 상가의 경우 3~4년 전 선분양받아 입주 시기가 도래함에 따라 잔금 상환이 어렵게 됐다. 분양 당시 LTV 70~80%가 가능한 것으로 기대해 투자에 뛰어든 계약자들은 최근 대출 한도가 50~60%로 축소됐다. 분양가 10억원인 상가의 경우 당초 자금이 2억~3억원 필요할 것으로 예상했다가 4억~5억원이 마련돼야 해 대거 경매시장으로 쏟아질 전망이다.

한국부동산원에 따르면 수도권의 상업용부동산 거래량은 지난해 9만5788건을 기록해 한국은행의 금리 인상이 시작된 2021년(24만8987건) 대비 61% 감소했다.

지난해 상업용부동산 수익률은 ▲집합 상가 3.96% ▲중대형 상가 3.18% ▲소규모 상가 2.80% 등으로 나타났다. 2022년에는 ▲집합 상가 5.66% ▲중대형 상가 5.54% ▲소규모 상가 5.00%로 2022~2023년 수익률이 모두 하락했다. 부동산원의 상가 수익률 통계는 대출금리를 반영하지 않아 금융비용 반영시 수익률은 마이너스(-)가 된다.

지지옥션에 따르면 전국 상가 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 2021년 67%에서 올해 51%로 떨어졌다. 10억원 상가가 경매에서 5억원 초반대에 팔린 것이다. 3년 전 낙찰가율이 70%를 넘던 수도권도 경기 55%, 인천 50%로 낮아졌다.

이 같은 상황에 은행권은 상가대출 한도를 줄여 채무불이행 리스크에 대비하고 있다. 금융권 관계자는 "상가 공실 증가와 매출·영업이익 감소로 경매 낙찰가율이 하락하며 상가대출 한도가 70~80%에서 50~60%로 내려갔다"고 설명했다.

주요 은행들은 금융감독원과 협의해 1분기 내부감사 과제로 부동산 담보대출 내부통제의 적정성을 조사하고 있다. 세부적으로 ▲대출시 부동산 담보가액 산정 적정성 ▲부동산 감정평가 과정 적정성 ▲담보평가 유효기간 준수 여부 ▲권리보증 상태 변화에 따른 대출 회수 ▲대출 과정의 내부통제 등을 점검한다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr