근린생활시설·오피스텔, 재개발 아파트 분양받을 수 있나요

[재개발현장 머니S클래스] 근생 투자해도 아파트 받을 수 있는 조건은?

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

재개발은 사업구조가 복잡해 구역 내 토지 등 소유자도 의결권과 별개로 아파트 분양권이 없는 상황이 발생한다. /사진=이미지투데이

재개발·재건축(정비사업)에 투자하는 가장 큰 목적은 자산 증식도 있겠지만 무엇보다 새 아파트를 분양받기 위해서일 것이다. 조합원 아파트를 분양받을 수 있는 것으로 알고 투자했다가 현금 청산자가 되는 경우가 적지 않다.

조합원 아파트 분양 자격의 기준은 여러 조건들을 부합해야 한다. 특히 재개발은 사업구조가 복잡해 구역 내 토지 등 소유자도 의결권과 별개로 아파트 분양권이 없는 상황이 발생한다. 재개발구역 건축물 용도에 따른 아파트 분양권 자격 여부를 '재개발연구회'와 함께 정리했다.

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Q. 재개발구역 내 주택이 아닌 근린생활시설(근생)을 소유해도 아파트나 오피스텔은 분양받을 수 있을까

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A. 과거에는 주거 용도가 아닌 근생도 주택과 동일하게 아파트를 분양받을 수 있는 관례가 있었다. 하지만 2008년 7월30일 이후 '사실상 주거용으로 사용한 무허가 건축물'만 인정하는 것으로 해석이 바뀌어 근생은 아파트 배정에서 제외하고 있다. 모호한 해석과 이에 따른 관리처분의 사례를 막기 위해 해당 규정을 여러 차례 개정해 현재는 아파트 배정 기준을 '주택'으로 한정하고 있다.

주택으로 사용하는 건축물은 향후 아파트나 상가를 지을 때 주택을 배정하고 상가로 사용한 건축물은 향후 같은 용도로 배정하라는 것이 법의 취지다.

다만 주택이 아니어도 토지 소유의 면적(대지권 또는 공유지분의 합계 포함)이 분할 제한 최소 면적인 90㎡ 이상이거나 권리가액(토지·건물 감정평가액 합계)이 재개발 후 아파트의 최소 분양 평형 최소 분양가 이상이면 아파트를 받을 수 있다. 근린생활시설 자체는 아파트에서 제외하고 있지만 토지면적이 90㎡ 이상인 경우 아파트를 받을 수 있다. 권리가액이 최소 분양 평형의 최소 분양가 이상이어도 가능하다.

[도움] 글/자료 조사 : 부동산콘서트홀 한은희 팀장

김노향 기자 merry@mt.co.kr

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