매일경제

"지금의 관망세와 그로 인한 보합장은 서울·수도권 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율)이 60%를 넘는 순간 변곡점을 맞을 것으로 예상된다."

10일 서울 강남구 코엑스에서 열린 '2024 서울머니쇼'에 참석한 부동산 전문가들은 "시장이 완전히 회복했다고 판단하려면 전월세 시장 추이를 눈여겨봐야 한다"고 조언했다. 단기적으로 부동산 시장에 큰 영향을 주는 요인은 금리지만, 길게 보면 철저히 실수요에 따라 움직이는 전월세 시장 향방이 가장 중요하다는 것이다.

현재 주택 시장은 매수자와 매도자 간 가격 줄다리기가 팽팽한 상황이다. 강도 높은 대출규제가 부동산 매수 심리를 억누르고 있고, 고물가와 고금리로 대표되는 거시경제 상황은 주택 매매가격 하락 요인이다. 반면 51주 연속 오르고 있는 서울 전셋값과 2~3년 후에 올 것으로 우려되는 공급 절벽은 가격을 떠받치는 요인이다. 이 균형이 깨지는 순간이 전세가율이 일정 수준을 돌파해 시장이 실수요자 위주로 재편되는 시점이라는 얘기다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "현재 50% 초반대인 서울 전세가율이 60%대로 회복된다면 주택매매 수요가 붙을 가능성이 있다"면서 "실거주장으로 전환되면 부동산 시장 체력은 한층 탄탄해질 것"이라고 설명했다. KB부동산에 따르면 4월 기준 서울 아파트 전세가율은 53.2%다.

전문가들도 변곡점이 언제 올지는 예측하기 어려운 상태다. 작년 서울머니쇼에서 '올해 하반기'로 시점을 예측했던 것보다 훨씬 보수적인 자세로 변했다. 높은 금리가 지속될 가능성이 예상보다 커졌고, 7~8년간 이어진 상승세 때문에 주택 매매가격도 아직 부담스럽다는 것이다. 실제로 한국주택금융공사의 작년 4분기 기준 주택구입부담지수는 156이다. 일반적으로 140 안팎까지는 내려와야 안정적인 상태라고 해석한다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소 소장은 "급락 공포가 진정됐지만 완벽한 추세 회복이라고 볼 수는 없다"고 진단한 후 "이 상태가 예상보다 오래갈 가능성을 염두에 둬야 한다"고 내다봤다.

실수요자들은 무조건 '똘똘한 한 채'로 접근해야 한다는 조언도 있었다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "시장이 안정 상황일 때 자기 자본에 맞는 주택 중 가장 '좋은 집'을 찾아가야 한다"고 말했다.

[손동우 기자]