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도시형생활주택(주거용 오피스텔 포함) 및 전세비율 높은 도심권중소형 아파트가 대상
서승열
  • 경매/매수신청대리인
  • 現 마포경매포럼 대표
  • 종합컨설턴트, 현업 공인중개사
☯ 주택임대사업 알아보기

도시형생활주택(주거용 오피스텔 포함) 및 전세비율 높은 도심권중소형 아파트가 대상

▶ 주택임대사업자 등록 규정상 완화
임대주택 수 : 5가구이상 → 1가구 이상
임대주택 규모 : 85㎡이하 → 149㎡이하
의무임대기간 : 10년에서 → 7년으로
양도소득세혜택: ‘5가구 10년 이상 임대’ → ‘3가구 5년 이상 임대’
등록 요건 : 선취득 후 등록 → 선 등록 후 취득(예 : 1가구 소유자가 + 미분양아파트 분양 계 약서 등 매매계약 2장을 확보하면 모두 3가구로 본다).

▶ 그러나 임대사업자는 4대 보험에 가입하여야 한다.
▶ 직장가입자는 직장 4대 보험으로 해결되는 바,
임대관리인(대개 부인, 남편에게 월급을 지급)을 채용하여 직장보험가입자로 하면 4대 보험 율을 낮출 수가 있다.

우리나라는 현재 인구가 감소하고 있고 1, 2인 가구가 계속 증가하고 있다. 게다가 고령화시대까지 겹쳐서 우리나라 경제구조도 장기간 3%대의 저성장과 2.75%대의 저금리 기조로 갈 수밖에 없다.
때문에 고도성장기시대의 단순한 시세차익보다 서서히 임대수익을 노리는 수익형부동산 투자로 가야 한다. 즉 전통적인 시세차익위주의 주택투자 일변도에서 벗어나 임대수익을 노 릴 수 있는 주택투자 위주로 변해야 한다.
지난 2008년 금융위기 이후로 주택가격이 과거처럼 큰 폭으로 오르지 않자, 임대수익에 대한 포트폴리오 분석에 대한 문제의식이 높아가고 있는 추세이다.

◇매입임대주택사업자 큰 폭으로 증가 중

전 · 월세 대책으로 요건이 완화되면서 신규 등록한 주택 매입임대사업자가 큰 폭으로 증가했다. 국토해양부자료를 보면 지난 9월까지 매입임대사업 신규등록자는 4007명으로 2010년 동기 1584명보다 153% 늘었을 정도다. 같은 기간 임대주택 등록가구 수는 1만9506가구로 2010년 9194가구에 비해 112% 증가했다. 임대사업자 등록이 크게 늘어난 주요원인은 여러 차례에 걸친 전 · 월세 대책으로 임대사업 문턱이 낮아지면서 사업자 등록을 통해 취득 · 양도소득세 등 세제지원 혜택을 받으려는 투자자가 늘어난 때문이다.
정부는 지난 '2 · 11 대책'에서 서울지역 임대사업자 세제혜택 대상을 '5가구 이상,10년 이상 임대'에서 '3가구 이상,5년 이상 임대'로 낮추는 등 등록가구 수와 주택 형 · 취득가액 · 임대기간 기준을 완화했다. 이후 1주택으로도 등록이 가능토록 요건을 완화한 '8 · 18 대책'으로 증가세로 돌아섰다. 다주택자들이 임대사업자로 등록하면서 기존 전 · 월세물량이 수치에 포함된 측면도 일부 있는 것으로 추정되지만 주택임대사업에 대한 관심은 여전히 높은 실정이다.
부동산시장이 강세를 보인 지방도 임대사업자가 대폭 증가했다. 부산 대구 울산 대전 광주와 충북 충남 제주 등은 3~4배 이상 늘어난 것으로 집계됐다. 대구는 23명에서 109명으로 374%,충북은 32명에서 140명으로 337% 각각 늘었다.
 
전세가율 높은 단지가 임대사업하기에 적당하다고 본다.
보통 전세 수요가 풍부한 지역의 아파트 단지에서 매매가격 대비 전 셋 값이 높 게 형성돼 있다. 전세비율이 높은 단지는 환금성이 좋은데다가 전세 포함 매입 시 매입비용 부담이 줄어들기 때문에 전세를 끼고 아파트를 사서 임대사업을 하려는 수요층이라면 눈 여겨 봐야 한다. 8.18 전월세 대책 발표로 아파트도 매입임대 주택사업자로 등록할 경우 각종 세금 면제 및 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.
전세를 끼고 매입한 후 반 전세ㆍ월세 등으로 전환해 안정적인 임대수익도 노려볼 만하다
월세수익+ 시세차익을 보고자 한다면,
지하철이 이미 개통되어 시세가 반영된 지역보다는 개통예정지역중심으로 시세가 덜 반영된 곳을 공략 하는 게 좋다. 전철 등 개통호재와 기업체 이전이 예정되어 있는 지역을 미리 공략한다면 월세수익뿐 아니라 시세차익도 볼 수 있기 때문이다. 임대주택투자는 장기투자이기 때문에 여윳돈을 가지고 투자해야 하며, 또 반드시 꼼꼼한 수익성 분석이 선행되어야 한다.

◇오피스텔도 주택임대사업 가능해질 듯

8.18대책 이후 임대사업자로 등록된 경우 아파트뿐 아니라 앞으로 주거용 오피스텔도 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 등의 감면혜택을 받게 되면 오피스텔 투자 선호도가 더욱더 높아질 것이다.  현행 기준대로라면 취득세의 경우 전용 60㎡ 이하는 면제되고 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 신규분양을 전제로 재산세는 △전용 40㎡ 이하 면제 △60㎡ 이하 50% 감면 △85㎡ 이하 25% 감면 등의 혜택이 각각 주어진다. 임대사업자로 등록하더라도 기존 보유한 주택은 지방세 혜택을 받지 못한다는 얘기다.
하지만 취득세 감면을 받으려면 신규 분양받은 경우만 인정되고 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 세제혜택에서 제외돼 투자자들의 주의가 필요하다. 즉 아파트와 주거용 오피스텔에 대한 취득세 감면기준에 주택거래신고지역인 강남3구는 제외된다.
이는 현행 지방세특례제한법 제31조에서 투기가 일어날 우려가 높아 주택을 매매할 경우 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격을 신고토록 돼 있는 주택거래 신고지역은 취득세 감면에서 제외됐기 때문이다.

◇주택임대사업 절차

주택임대사업을 통해 세제혜택을 받으려면 우선 임대사업자로 등록해야 한다. 사업을 시작한지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 신고를 해야 한다. 임대주택사업자가 반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건 지 관할 구청과 세무서이다. (원칙적으로 보유 주택이 있는 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 된다.)
사업기간 중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다. 부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서양식이 아닌 시군구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.
취득세를 감면 받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 후 한 달 이내에 세금감면 신청을 하면 감면받을 수 있다. 세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상이 되는 사업자등록증을 받을 수 있다.

◇ 미분양을 이용한 임대사업도 재테크이다

미분양아파트를 이용해 임대사업을 하기 원하신 분들은 대학가 역세권에 위치한 소형미분양 아파트를 구입하는 것이 좋은 재테크방법이다 .
임대주택사업자로 등록하면 전용면적(60m')18평 이하의 주택매입에 대하여 취득세. 등록세가 전액 면제되고 재산세의 50%를 감면 받을 수 있다.
특히 ‘8.18 대책’으로 한 채 이상만 구입해도 종합부동산세 부과 시 합산 배제되고 양도세 중과가 되지 않는 주택임대사업자로 등록하는 것도 좋다.

◇ 임대사업등록 시, 지역의료보험 가입 자, 보험료 늘어날 것이다.

현재까지 근로소득이 적용되는 직장의료보험이 적용되는 직장인들은 주택임대 사업하는데 있어서 의료 보험료, 국민 연금 등을 산정하는데 있어서 근로소득을 기준으로 하기 때문에 추가로 내는 부담이 없었다. 하지만 직장에서 은퇴하게 되면 직장의료보험에서 지역의료보험으로 바뀌기 때문에 임대사업으로 인한 재산 증가로 내야하는 의료보험료, 국민연금 등의 증가요인도 체크해 봐야 한다.
즉, 주택임대사업을 하게 되면 재산이 증가하게 되어 의료보험 비, 국민연금 등이 추가 될 수 있다는 점도 체크해야 한다. 따라서 통상 기대 임대수익 율에서 1%정도는 이러한 비용으로 빠지기 때문에 실제수익 율을 보수적으로 잡아야 한다.
또한 기본적으로 본인주택을 제외하고 1채 이상을 월세(아직까지 전세로 임대사업을 할 경우는 해당 없음)로 주택임대사업을 할 경우 종합소득세를 내야한다는 점도 체크해야 한다.

결론(임대사업 재테크)

★★★ 주의 할 점 ★★★

먼저 임대사업자등록을 할 것인지/ 4대 보험을 가입해야만 할 것인지 여부부터 검토해야 한다.
정부가 지난 ‘6.11미분양대책’에 이어 ‘매입임대사업자’에 대한 세제지원 요건을 대폭 완화했다.

“5가구 이상 주택을 10년 이상 임대할 경우에 한해서만 양도소득세와 종합부동산세 비과세 대상이었던 것을 이제는 1가구 이상 보유자라도 임대사업자 등록 후 7년 이상 임대하면 비과세가 된다.”

“또 85㎡(25.7평)이하로만 제한했던 주택규모도 149㎡(45평)이하로 완화됐다.”

예전에는 임대를 위해 보유하고 있는 5가구 이상 주택이 모두 동일지역에 있어야 했는데 이제는 지역제한이 없어졌다. 이제는 1가구를 보유하고 있는 경우에도 비과세 혜택을 주기로 해 사실 상 지역제한이 없어졌다.
임대의무기간도 10년에서 7년으로 축소돼 임대사업자들의 부담이 많이 줄었다.
양도소득세혜택도 ‘5가구 10년 이상 임대’에서 ’3가구 5년 이상 임대‘로 완화되었다.
지난 ‘6.11대책’때 완화된 공시가격기준도 취득 시 공시가격이 수도권 6억 원/ 지방 3억 원 이하면 이후 공시가격이 오르더라도 계속 비과세 대상이 되도록 했다.

등록서류 준비: 임대사업자 등록신청서, 주민등록 초본 또는 신분증 사본, 등기부등본· 분양 매매계약서
주의할 점: 물건을 취득하기 전에 반드시 구청에 신고하여야 한다. 취득 후 신고하면 취·등록세 감면이 안 된다.

▶매입임대주택사업자가 비과세 혜택을 받는 방법

①임대사업 경우 세제혜택을 받기 위해서는 임대사업자의 거주지나 물건 지 관할 시·군·구 주택과에 임대사업자로 임대개시 10일 전에 신고하여야 한다.

②임대사업을 시작한지 20일 이내에 임대사업자의 거주지와 물건 지 관할 세무서에 사업자신고를 해야 한다.

③취득/등록세를 감면 받으려면 부동산취득일 이전(잔금지급일 전, 등기 전)에 임대사업자 등록을 먼저 마쳐야 한다.

※원칙적으로 보유주택이 있는 관할세무서, 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고 가능하다.

임대차계약체결: 반드시 ‘표준임대차계약서’양식을 써야 한다.
취득 · 등록세 감면 신청: 잔금납부 취득일로부터 30일 이내에 √물건지의 시 군 구청에 신청
준비서류 : 지방세감면신청서, 임대사업자등록증

임대조건 신고: 물건 지 시 군 구청 주택과에 임대개시(입주) 10일전
준비서류 : 임대조건 신고서, 표준 임대차계약서

사업자 신고 등록: 임대개시(입주) 거주지 세무서 민원봉사과 임대개시 20일 이내

임대 신고 : 물건 지 세무서 재산과에 임대개시 3개월 이내
준비서류 : 표준임대차계약서 사본, 임차인 주민등록 등본, 임대사업자등록증

▶ 첨부 임대주택사업자 등록 절차도


 


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