부동산

2011년 8월말 정부는
수도권에도 임대사업자 자격조건을 크게 완화했다. 임대사업자격을 누구에게나 쉽게 부여하고 임대사업자로
주택을 구입해 일정 부분 임대를 주고 추후에 매도 시 양도세를 중과가 아닌 일반과세로 한다는 점 때문에 부동산에서는 호재로 여겼다.

그런데 같은 날 총부채상환비율(DTI) 규제도 불안했던지 정부는 당일
날 시중은행들에게 아예 주택담보대출을 한시적으로 전면 중단시켰다. 그 결과 임대사업자 자격 완화로 사실상
양도세 중과가 폐지된 효과가 주택담보대출 전면 중단에 부딪혀 빛을 전혀 보지 못하게 된 것이다.

지금도 임대사업자 자격을 완화했지만 실제로 어려운 것은 이들이 대부분 대출을 받아 월세를 놓은 것이 다반사다. 여기에 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용시켜 임대사업자의 주택
구입을 사실성 원천 봉쇄하는 작전을 쓰고 있는 점이 현 정부가 이중적 부동산정책을 적용하고 있다고 지적하는 근거다.

사실 총부채상환비율(DTI) 규제가 있는 상태에서 만약 양도세 중과가
폐지된다면 ‘전셋값 상승에 더 이상 못 참아 주택구입을 시작했다’, ‘때마침
양도세 중과 폐지로 실수요자는 물론 투자자까지 가세했다’ 등의 내용으로 여론이 형성된다면 본격적으로
방향을 잡아준다면 부동산시장 활성화를 모색해볼 수 있는 기회가 될 수 있을 것이다.   

하지만 그 동안 직간접적으로 접해본 뉴스나 여론을 살펴보면 총부채상환비율(DTI)
규제가 있으면 부동산 활성화는 어렵다고 결론을 내는 경우가 많아 안타깝다. 이런 생각이
시장 분위기를 주도하면 매수심리가 살아나기 어려울 수 있다.

마치 부모가 서울대 출신이면 당연히 서울대를 갈 것이다. 만일 부모가
고졸 출신이면 자녀도 당연히 고교만 졸업하는데 그칠 거야 라는 비유와 비슷하다. 이런 논쟁의 중심에
바로 총부채상환비율(DTI) 규제가 있다는 것이 필자의 판단이다.

만일 DTI 규제가 있는 상태에서 양도세 중과 폐지로 부동산 매수심리가
살아나면 현재 전셋값을 뜯어봤을 때 집값이 천정부지로 상승할 수 있다는 점이다. 그 이유는 DTI 규제가 있는 상태에서도 집값에 불이 붙으면 마치 부모 도움 없이도 자수성가해서 부를 이루는 것과 같은
현상이 벌어진다.

하지만 이런 현상은 보수적인 시각의 여론이 주를 이루고 보수정권이 집권하는 현 시장에서 과연 DTI 규제 하에서는 이뤄지기 희박하다고 보여진다.

지금도 전셋값 상승 현상을 두고 매매를 기피해 전셋값이 상승한다고 표현하고 있다는 점이 아쉽기만 하다. 만약 지금이 진보 정권이었다면 그 동안 집값 하락 정책을 구사하는 바람에 신규 공급이 부족해지고 그 결과로
전셋값이 폭등했다는 주장이 나왔을 것이다..

그렇다면 부동산은 지금보다 더욱 활성화됐을 것이다. 매매를 기피하는
말보다 집값 하락 정책으로 공급이 부족해 전셋값이 상승했다는 말은 부동산시장 대기자에게는 매우 불안한 생각이 될 수 있다.

즉 현 정부의 부동산정책은 하우스푸어의 기존 주택보다 건설업자가 분양하는 분양시장에서 주택을 구입하라는 정부의
신호다. 근거는 신규 분양시장에서는 DTI 규제가 없고 기존주택
매입에는 DTI규제가 있는 것이 대표적 이유다.  

두 번째 이유는 이미 양도세 중과 완화는 이미 시행되고 있었다는 점을 들 수 있다. 기존 주택이 있고 신규 분양을 받았으면 기존 주택을 3년 안에 처분하면
양도세 비과세가 적용되기 때문에 시장에서는 양도세 중과 때문에 주택을 구입 못하는 경우는 거의 없다는 점입니다.

그리고 오히려 양도세 중과 폐지는 시장에 매물만 늘어나게 할 수 있는 요인도 있다. 2009년 파주, 청라 등 주요 택지지구에 전매제한이 풀려 시장에
매물만 가득 차 가격 하락을 더욱 부채질하는 이유기도하다.

경기도 성남시 판교도 2009년에 입주해 2010년에 양도세를 중과하니 시장에 정상적 매물이 없어 가격이 좋았다. 3년이
지나 비과세가 되니 시장에 매물만 많아져 오히려 가격이 하락했다.

물론 양도세 중과가 폐지되면 매수심리가 개선되지만 금융 규제 폐지와 전세대출 중단이 반드시 동반돼야 효과가 높아진다.

언론과 정부 간의 사이가 좋지 않을 때가 부동산시장에는 호재가 될 수 있다는 게 필자의 소견이다. 참여정부 때 양도세 중과를 시행하니 이애 대해 여론은 똘똘한 놈 한 채가 대세다라고 분석하자 그게 중대형 상승의
도화선이 됐던 게 아닌가 생각해본다.

이원용부동산연구소