DTI규제, 풀어야 할 시점 됐다!
수도권 주택시장이 침체된 여러 요인들중 무시할수 없는 부분이 바로 수도권에만 차별적으로 적용되는 DTI(Debt To Income,총부채상환비율)로 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.
쉽게말해 부채를 갚을 능력까지 금융권에서 살펴 대출을 해주는 범위를 결정하는 방식을 말한다. 다시말해 채무자가 원금과 이자를 낼수있는 소득까지 감안하여 소득이 높으면 상대적으로 높은금액의 대출을, 소득이 적으면 낮은금액의 대출을 해주는 방식이다.
예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.
이는 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념으로 엄밀히 말하면 주택담보대출이 신용대출과도 비슷한 넌센스가 발생하는것이다. 엄연히 멀쩡한 우량 담보가 있고 이를 담보로 대출을 받으면서도 담보가 없는 사람들이 신용대출을 받는것과 흡사한것이다.
소득증빙이 구체적으로 되지 않는 자영업자(비직장인등)나, 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자, 주부등의 경우에 주택을 구입하는데 있어 상당한 장애요인이 되어 수요가 크게 위축된다. 또한 그 효과는 신속하게 시장에 작용하여 시장을 빠르게 냉각시키는 일등 공신이 되는 규제로 불리기도 한다.
최근 필자에게 강남권과 판교권등에서 주택구입상담을 하는 50대의 한 자영업자의 경우 필자에게 이런말을 한적도 있다.
“주택거래를 죽이고 집값 떨어지게 하는 정책은 아무나 할수 있고 저도 할수 있겠습니다. DTI규제만 하면 바로 만병통치 즉효 아닌가요? 거래가 정상적으로 이뤄지면서 주택가격이 안정되어야 그게 제대로된 정책이 아닌가 싶은데 지금은 DTI로 거래를 죽이고 주택시장 안정됐다고 하는 격이니 답답한게 사실입니다. 지금 집값이 폭등한 지방에 DTI규제를 하고 수도권은 풀어줘야 하는것 아닌가 하는 생각이 드는데, 수년간 집값이 폭등하고 주택담보대출이 기하급수적으로 늘어난 지방은 가만놔두고 시장침체로 거래까지 줄어들어 아우성인 수도권에는 DTI규제를 계속하는지 알다가도 모를일입니다.”
답답함을 호소하는 차원에서 한 얘기라 판단되지만, 느끼는바가 없지 않은 대목이다. 어떤 고객은 상담중 필자에게 이런말도 하는 경우도 있었다.
“수도권 DTI풀면 그동안 억눌렸던 수도권 집값이 지난 수년간 지방에서 그랬던것처럼 단기간에 폭등하는 상황이 올수도 있어서 DTI규제를 그대로 놔두는건 아닌지 모르겠습니다. 도대체 주택시장이 초토화되다시피하여 시장이 냉얼음판과도 같은데 유독 수도권에만 DTI규제를 풀지 않고 놔두는 이유를 모르겠습니다. 담보 잡히고 돈 빌리는데 왜 상환까지 정부와 은행에서 걱정해주지요? 소득이 전혀없어도 대출한도가 이미 집값의 60%이내이고 대출받은 돈 일부만 안쓰고 이자만 갚는데 써도 몇 년~10년까지는 이자내는데 끄떡없을것같은데 말이죠”
시장에서 들리는 이러한 하소연은 이분들이 투기꾼도 아닐뿐더러 일반 실수요자들이라는점에서 수도권에만 옭아메어진 DTI규제는 분명 지방과 비교하여 차별적인 규제이고 LTV가 있음에도 DTI까지 규제하는것은 과도한 규제라고 볼수 있다.
혹자들은 DTI를 풀면 집값이 단기간 폭등할 우려가 있으니 절대로 풀면 안된다고 주장하는경우도 있지만 지금 실수요위주로 재편되고 있는 주택시장에서 DTI푼다고 집값이 단기간에 폭등하리라 보는것은 근시안적인 발상이라고 본다. 설사 그런일이 발생하여 문제가 커진다면 그때 다시 규제하여 시원하게 약발이 들게 하면 되는일이기 때문이다.
또한 DTI는 그 약효가 매우 빠른 처방약이다. 수도권 집값 폭등기때 도입된후 금융위기이후 잠깐 느슨해지는가싶더니 2009년 하반기에는 다시 규제강도를 더해 제2금융권에까지
확산하면서 수도권 주택시장이 초토화된 결정적인 역할을 하였다.
그런데, 이러한 DTI규제가 집값이지방에는 적용되지 않고 장기간 침체국면에 빠진 수도권에만 적용하는 오류를 낳고 있다. 집값급등을 막고 가계부채의 건전성을 위한 명분으로 나온 과도한 규제인데 그렇다면 최근 수년간 집값이 폭등했던 지방에 적용을 하여야 함에도 지방에는 전혀 대출규제를 하지 않고 LTV만 적용하고 있는것은 상당히 모순이다.
규제를 하려면 다같이 하거나 혹은 수도권과 지방권별로 주택시장의 과열,냉각등의 상황을 점검하면서 탄력적으로 운영하되 적용할때는 매우 신중하게 적용해야 하는것이 DTI처방전인것이다. 수도권에서는 현재 이러한 처방전을 더 이상 계속 쓰면 안된다.
마치 오한으로 추위에 떨고 있는 환자에게 체온을 올려주는 약을 써야 하는데 환자에게 에어컨을 틀어주는격이다. 반면, 지방에서는 지금 환자가 열이 펄펄나는데, 해열제를 쓰지않고 방관하고 있는 격이니 DTI규제는 최소한 정부에서 수도권에서만큼은 완화내지 폐지하는것을 신중하게 검토할때가 됐다고 본다.
-김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr
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