부동산

필자는 부동산방송,출간한 책등을 통해 전국에서 많은 분들이 부동산 투자 문의를 해온다. 이들 중 상당 부분이 어느 지역이 좋습니까? 또는 상가,다가구,다세대,오피스텔,토지등 어떤 매물에 투자하는게 좋습니까? 라고 단순한 질문을 하는 경향이 있다.

성공한 부동산 투자를 하려면 좋은 매물을 취득 하는 것이다.
거기엔 지역적인 강점, 수익형이라면 취득 후 향후 매도 예상 시점까지의 공실 여부,환금성,수익률,관리의 편리성등을 다각도로 분석해야 한다.
물론 본인이 보유하고 있는 자금대에 적합하게...

서울대입구역은 지하철 2호선으로 서초,강남권까지 10여분이면 진입이 가능해 강남권에 직장을 가진 많은 사람들이 거주하고 있고,가산디지털단지나 금천구쪽으로도 접근성이 용이해 직장인들의 거주처로 점점 수요가 많아지고 있고 서울대생들의 수요도 많아져 오피스텔의 경우 한때 10%대의 높은 수익률을 자랑하기도 했다.

차쯤 신축 오피스텔,도시형생활주택등이 많이 공급이 되어, 2~3년 전에 비해 임대료가 10만원에서 20만원 정도 낮아 졌다.

수익률이 떨어져 처음 예상했던 수익률이 지속되지 못하고 있다.
그렇다고 해서 서울대입구역 부근이 투자 가치가 없다는 것은 아니다.
물론 수요가 더욱 많아져 다시 임대료가 올라갈 가능성이 없는 건 아니다.

강남역 일대는 예전부터 유동인구가 많아 서울을 대표하는 상권으로 자리 잡아왔고 삼성전자등 삼성타운이 형성되고 신분당선이 개통되면서 더욱 많아진 유동인구로 지가상승이 되고 상가의 권리금이 높아진 지역이나,상가의 평균 수익률이 4~5% 밖에 되지 않으나 공실의 우려가 적고 환금성이 있어 이 지역은 꾸준한 투자처로 인기가 있다.

최근에는 강남역 대로변의 토지가 3.3m2당 3억이 넘는 금액에 매도가 되기도 했다. 이는 역대 실매매 금액의 2번째 라는 자료 조사 결과이기도 한다.

아파트의 경우도 임대아파트에서 분양전환되는 아파트는 거주자 우선 분양 후 일반 분양 전환되는데, 임대아파트는 분양가가 주변 시세에 비해 현저하게 낮기 때문에 분양 후 가파르게 시세가 주변시세를 따라 가는 경향이 있어 지역개발 호재와 함께 위치해 있는 경우 투자 가치가 높다.

요즘 흔히 빌라라고 불리는 다세대주택도 인기가 높아지고 있다.
한 조사결과에 의하면 최근 2년 동안 아파트 거래량은 30% 가량 떨어진 반면 다세대주택의 거래는 소폭 떨어졌다고 한다.
여러가지 이유가 있겠지만, 서울 시내 아파트 전세난에 지친 세입자들이 아파트의 시세 절반 수준인 빌라를 매수하는 수요가 많아지고 있는 것이다.
빌라도 단열,소음,인테리어등의 세심한 건축으로 대부분 조용한 주거 환경으로 인기가 높아지고 있는 것이다.

이렇게 인기가 높아지고 있는 빌라는 5천여만원의 소액으로 전세를 끼고 취득하는 사례가 많아 지고 있다.

또 60세 전후의 은퇴자들은 10억원 선의 다가구를 많이 찾는데 이는 서울 시내에서는 거의 찾아보기 힘들다.
그래서 지역적인 개발호재가 있어 임대 수요가 풍부한 경기도 일대로 눈을 돌리는 경우도 많다.
공장이나 크고 작은 기업들이 이전하는 지역의 다가구는 수익률 10~12%대의 안정된 수익을 가져다 주기도 한다.

물론 본인이 거주하고 있는 지역과 거리가 멀면 고민하는 경우도 많지만 부동산 소개자가 네트워트가 좋고 신뢰 할 만한 사람이라면 부동산 소재지 현지 부동산과 연계한 임대차 관리,건물 관리등이 가능해 임대료 입금 확인만 하면 되는 경우도 많다.

토지는 부동산 투자 상품 중 잘만 투자하면 가장 큰 시세차익을 노릴수 있다.
하지만 대부분의 투자자가 서류를 보고 판단할 수 있는 실력이 없기 때문에 투자에 실패하는 경우가 가장 많기도 한다.

한 상담자의 경우 서울시 서대문구 홍은동 일원의 임야 700여평을 5천만원에 매수했다고 들떠 있었다.
어떻게 서울시내의 땅 700여평을 5천만원에 살 수 있냐고 말이다.
필자가 확인해 본 결과 개발제한구역(그린밸트), 북한산 자락의 공원구역으로 묶여 있어 아마도 1천년이 지나도 개발하기 어려운 땅이지 않을까 싶다.
국립공원을 풀어 해제 할 가능성이 몇 퍼센트나 될까?

그 5천만원은 이제 대출도 거의 되지 않는 버려진 돈이나 마찬 가지일 것이다.

이렇듯 부동산 투자는 다양한 상품,다양한 지역에 투자에 성공 할 수 있는 방법이 많다.
다만 투자 환경이 급변하는 시대에 어느 시점이 꼭지점으로 매도를 해야하는지,관리는 어떻게 해야하는지, 어떤 상품을 얼마에 매수해야 하는지등의 체크해야 될 요소가 더욱 더 많아 지고 있는 것이다..

장대장부동산연구소 http://cafe.naver.com/jangdaejang1
상담문의 02-3285-5033

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