국토교통부가 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민주거안정강화방안’ 9.1 부동산대책을 발표하였다.
가장 크게 눈에 띄는 것이 재건축 허용연한 완화인데 지방자치단체에 따라 준공 후 20~40년으로 되어 있던 재건축 연한의 상한이 30년으로 완화되고재건축 연한을 채웠을 때 구조안전에 큰 문제가 없어도 생활에 불편이 큰 경우에는 재건축을 할 수 있게 된다.
이렇게 되면 현재 40년으로 정해놓은 서울.경기.부산.인천.광주.대전 등 지역이 효과를 볼 수 있고 특히 최근 몇 년 간 부동산시장분위기가 좋았던 지방보다는 상대적으로 부동산시장 침체가 지속된 서울. 수도권 지역이 더 큰 영향을 받을수 있을 것 같다.
수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 전용면적 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 확보해야 하는 요건 중 연면적기준이 폐지되어 향후 85㎡ 이하 주택을 가구 수 기준으로 60%이상만 지으면 되며 임대주택 의무건설 비율도 완화가 된다.
부동산규제는 대출규제, 세금규제, 제도규제가 있는데 대출규제는 최경환 부총리 취임하면서 DTI(총부채상환비율) 60%, LTV(담보대출인정비율) 70%로 상향조정을 해주었고, 세금규제는 작년 다주택자 양도세중과세 폐지 및 취득세 영구인하를 했고 종부세는 부자를 위한 대책이라는 비판때문에 어렵기 때문에 이제 남은 규제는 제도규제이고 부동산시장의 선두주자이자 파급효과가 큰 재건축 규제를 완화시켜 전체 부동산시장을 살리겠다는정부의 강력한 의지를 보였다고 이해하면 될 것 같다.
다만 재건축이라는 것이 이미 재건축 허용연한이 넘었지만재건축 사업이 부진한 많은 단지들에서 보듯이 안전진단만 통과한다고 사업이 되는 것이 아니고 여러 단계를 거쳐야 하고 결국 사업성 확보가 되어야하는 것이고, 소형주택 의미비율 역시 현재 부동산시장에서 중소형면적 단지가 이미 인기이기 때문에 실질적인재건축 사업효과 보다는 투자심리 회복에 더 큰 효과가 있을 것 같다.
서울 DTI 10%P, 전국LTV 10% 상향의 대출규제 완화가 실질효과 보다는 투자심리 회복에 더 큰 영향을 미친 것처럼 재건축 규제완화도결국 투자심리 회복에 큰 영향을 주기에 부동산시장 회복에 상당한 파급을 미칠 것으로 사료된다.
아무튼 재건축 허용연한 축소로 80년대 말에서 90년대 초 입주한 아파트들 중 사업성 확보가 가능한인기지역인 강남, 목동, 1기 신도시, 노원구 중계동 등 지역들이 큰 수혜를 받을 것으로 예상이 된다.
청약제도도 대폭 규제완화가 되는데 1순위 요건이 가입 1년으로 완화되고 85㎡ 이하 민영주택 가점제는 내년 1월부터 시장.군수.구청장이 공급물량의 40%이내자율적으로 운영하며 민영주택 가점제에서 2주택 이상 보유자에게 주택 한 채당 5~10점 감점제도도 폐지되고 전매제한도 완화가 된다.
이렇게 되면 무주택자 실수요자 위주에서 투자여력이 되는유주택자 투자자들 수요층을 흡수함으로써 분양시장은 더욱 활발해질 것으로 예상이 된다.
마지막으로 신도시 건설의 근거가 되었던 택지개발촉진법이폐지가 되면서 향후 더 이상 대규모 공공 신도시 개발을 중단하기로 했는데 이렇게 되면 좋은 공공물량을 기다리는 대기수요가 사라지면서 무주택자들이적극적으로 내집마련에 나설 것으로 예상이 되며 더 이상의 신도시 공급이 없기에 현재 분양 중인 위례신도시, 동탄2신도시 청약열기와 기 분양권 인기가 더 높아질 것이고 최근 몇 년 내 입주한2기 신도시 인기도 늘어날 것으로 예상이 된다.
정리를 하면 이번 9.1대책은실질적인 효과는 약하고 법 개정이 필요한 사항은 국회를 통과해야 하는 불확실성이 있지만 부동산 투자심리회복에 분명 더 많은 활력을 불어 넣어줄것으로 기대가 되는 잘 나온 대책이라 할 수 있겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1