다음 달부터 상가건물 임대차 보호법 개정법률안이 시행된다. 220만 명에 달하는 중소자영업자들의 관심이 쏠렸던 이른바 “권리금 보호법”이 세상에 나오게 되면 임대인과 임차인들 간에는 희비가 엇갈리게 된다.
상가세입자들은 권리금을 받을 수 있기 때문에 기대감이 부풀어 있다. 그러나 임대인들은 아예 보증금이나 월세를 올려 받으려고 작정을 하고 있다. 의견이 맞지 않으면 소송까지도 불사하리라.
임차인의 권리금이란 점포시설비와 영업권 등 자릿값이다. 지명도. 거래고객 인원 등 무한하다. 그래서 적당히 개업만 해놓고 가게를 다시 넘기는 방법의 권리금만 노리는 장사도 많이 있다.
다음 달 중 개정법을 공포. 시행하면 신규계약자 뿐만 아니라, 시행일에 임대차 계약이 진행 중인 상가 임차인들도 권리금 회수 기회를 보장 받는다. 상가건물 임대차 보호법 개정법률안의 주요골자는 다음과 같다.
1. 상가 건물주는 임대차 계약 종료 전 3개월 동안 세입자의 권리금 회수를 방해하는 행위가 금지된다. 따라서 건물주가 직접 새 임차인으로부터 권리금을 받으려 하거나, 계약을 무산시키기 위해 임대료를 급격히 올릴 수 없다.
2. 임대인이 이를 어기면 세입자는 임대차 계약 종료 후 3년 이내에 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있다. 배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부 고시에 따라 산정한 계약만료시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다. 다만, 정당한 이유가 있다면 예외를 인정한다.
3. 백화점. 대형할인점 같은 대규모 점포와 국. 공유재산에 대한 임대차나 세입자가 점포를 재임대한 전대차 계약은 권리금 보호대상에서 제외된다. 또 전통시장도 해당되지 않는다. 이 점은 문제가 있어 벌써부터 개정의 목소리가 높다.
4. 또 다음 달부터 건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리를 보장 받는다. 현재 서울의 경우 환산보증금(보증금+월세x100)4억 원 이하만 보호대상이다. 정부는 앞으로 상가임대차 표준계약서와 표준권리금 계약서를 마련해 사용을 권장할 계획이다.
5. 환산보증금 9억 원이 넘는 임대차와 재건축으로 인해 이주할 때에는 강제퇴거조치 할 수 있다.
5. 분쟁조정위원회에 관한 규정이 빠져 있어 분쟁이 일어나면 어느 부서에서 해결해야 할지 명확한 규정이 없다.
상가를 임차하여 자영업을 하고자 하는 임차인들은 앞으로 이 법을 숙지하여 권리금을 놓치는 일이 없도록 해야 한다.
기존상가에 권리금을 주고 들어가느니 보다는 새 가게를 세 얻어 장사하는 게 유리하다. 기존가게는 자신이 권리금을 주고 들어가야 하므로 별 이익이 없게 된다. 될 수 있으면 권리금이 없는 새 점포를 세 얻어 장사를 하게 되면 권리금을 적게 받아도 모두 자신의 몫이 될 수 있다. 장사가 잘 되면 영업으로 돈 벌고, 권리금으로 돈 버는 게 상가 임차다.
값이 싸고 목도 괜찮은 신규분양상가는 지금 고양 능곡역세권에 있다. 15평에서 500평까지 다양한 단지내 상가로서 점포가 42개다. 반값으로 임대와 분양을 하고 있기 때문에 보증금 1천만 원내지 3천만 원 정도와 월세 70만 원에서 100만 원 정도면 계약이 이루어진다. 아파트 3천 세대의 요지다. 자세한 광고내용은 “21세기부동산힐링캠프”에 있다.
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법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장 http://cafe.daum.net/lawsein