상가임대차보호법 개정안 주요내용과 문제점
5월13일부터 상가권리금 보호 등을 주요 골자로 하는 상가임대차보호법 개정안이 시행이 되었다.
작년 9월 정부에서 발표한지 8개월 만에 국회통과를 하면서 전격적으로 시행하게 되었는데 이제 권리금문제로 속앓이를 하던 임차인들은 마음 놓고 장사를 할 수 있게 된 것일까?
상가임대차보호법 개정안의 주요내용과 문제점을 한번 살펴보도록 하자.
상가권리금이 법제화 되었다는 것이 가장 큰 의미가 있다 하겠다.
권리금이란 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈인데
바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눌 수 있다.
바닥권리금은 상권의 입지에 대한 프리미엄이고 영업권리금은 기존 영업하던 분이 확보한 고객을 인수받는 금액이며 시설권리금은 시설투자 후 감가상각 후 남은 시설의 가치를 의미한다.
이런 권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정이 되고 있지만 법적으로는 보호를 받지 못하고 있어서 많은 분쟁이 발생하고 있었는데 이번 개정안으로 법의 보호를 받을 수 있게 되었다.
임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 임차인은 계약 종료 3년 이내 손해배상 청구를 할 수 있는데 권리금 회수를 방해하는 경우는 다음과 같다.
1) 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 2) 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3) 신규 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4) 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차 계약을 거절하는 행위
물론 예외조항도 있는데 1) 신규 임차인이 보증금/차임을 지급할 능력이 없거나 2) 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 상당한 사유가 있거나 3) 18개월 이상 해당상가를 비영리로 사용하는 경우 4) 신규임차인이 권리금 계약을 체결하고 권리금도 지급한 경우가 예외조항에 해당이 된다.
점포 규모와 상관없이 임대차 계약기간이 끝나지 않은 모든 임차인이 건물주가 바뀌어도 최소 5년간은 마음 놓고 장사를 할 수 있게 되었다.
환산보증금(보증금과 100개월 월세의 합) 기준 서울 4억 원(수도권 3억) 이하만 보호를 받았는데 이번 개정으로 환산보증금에 관계없이 모든 상가임차인들에게 대항력이 인정되어 주인이 변경되어도 5년 기간 보장을 받게 되었는데 기존 영업기간을 포함해서 최대 5년 까지만 적용되며 법 시행 이후 최초 계약, 갱신되는 임대차 계약에만 적용이 되는 점은 유의해야 한다.
이번 상가임대차보호법 개정으로 모든 상가임차인들이 대항력 규정의 적용을 받게 되어 계약갱신 5년을 주장할 수 있게 되었고 권리금이 법제화 되어 권리금의 보호를 받고 손해배상청구가 가능해진 점은 임차인 입장에서는 예전보다는 많이 좋아졌고 다행이다.
하지만 환산보증금 4억 이상(수도권은 3억) 상가주인들은 임대료를 9%이상 인상 가능해서 과도한 월세인상으로 세입자의 퇴거를 유도할 수도 있고, 의무를 위반할 우려나 사유가 있거나 18개월 이상 해당상가를 비영리로 사용하면 계약거절이 가능하다 등의 예외조항이 악용이 될 우려가 있다.
권리금 분쟁이 생기면 민사소송밖에 방법이 없는데 소송은 여전히 부담스럽고 어려운 일이며 손해배상 청구를 하더라도 임차인이 임대인이 방해를 했다는 점을 입증을 해야 하고 감정평가 기간 포함 6개월에서 1년 정도 기간이 걸릴 수 있으며 권리금 산정에 분쟁이 있을 경우 임차인의 비용으로 산출의뢰를 해야 하고 산정금액이 적게 나오는 경우가 생길 수도 있다.
또한 매장면적 합계3000㎡ 이상 백화점/대형마트/전통시장 상가나 고속도로 휴게소 등 국유재산 관련 권리금 역시 보호를 받을 수 없는데 현재 3000㎡ 이상인 전통시장이 전국 250여 곳이나 되고 권리금 분쟁의 80%가 재개발, 재건축 상가에서 발생하는데 재개발, 재건축 상가의 퇴거보상비, 권리금은 불가능하며 임차인이 다시 임차하는 전대차도 해당이 되지 않는다.
현실적으로 임차인들에게 권리금은 여전히 어려운 숙제이고 정부와 국회는 지속적인 보완을 해야 하겠지만 모든 문제를 법으로 다 해결할 수는 없는 것이고 임대인과 임차인 모두 서로가 필요한 상생 관계임을 알고 합리적이고 상식이 통하는 서로 동반자적인 관계가 되도록 서로 노력했으면 좋겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1